Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gần như không ghi nhận sự gia tăng đột biến so với quý trước. Tổng diện tích đất khu công nghiệp duy trì ở mức 36.063 ha, dù tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước nhưng tốc độ đưa dự án mới ra thị trường vẫn tương đối thận trọng. Sự chững lại này xuất phát từ rào cản thủ tục pháp lý, quá trình đền bù giải phóng mặt bằng và thời gian hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật kéo dài.
Trái ngược với sự chững lại của nguồn cung, nhu cầu thuê thực tế từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn và logistics liên tục gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp trung bình toàn vùng đạt 76,3%, trong đó TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với 86,1%, Đồng Nai đạt 73,1%, còn Tây Ninh ghi nhận mức 60,9% nhưng có tốc độ hấp thụ cải thiện rõ rệt. Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chạm mức 92%, cụ thể Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh đạt 93,7% và TP.HCM giữ mức 89,7%. Ở phân khúc kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy lên tới 91,6%, đặc biệt TP.HCM gần như không còn diện tích trống khi đạt mức lấp đầy 98,7%.
Không còn phát triển theo mô hình tập trung đơn cực, không gian công nghiệp phía Nam đang phân hóa rõ rệt thành ba chân kiềng bổ trợ lẫn nhau. Với mức giá thuê đắt đỏ đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ đối với đất và 5,1 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng, TP.HCM dần thu hẹp việc phát triển công nghiệp thô để tập trung vào các ngành công nghệ cao, R&D và giữ vai trò trung tâm dịch vụ logistics với 45% nguồn cung kho bãi toàn vùng.
Trong khi đó, Đồng Nai khẳng định vị thế thủ phủ logistics nhờ hệ thống giao thông đồng bộ, ghi nhận giá thuê đất cao nhất khu vực ở mức 189,6 USD/m²/chu kỳ. Về phần mình, Tây Ninh đang trở thành ngôi sao mới thu hút dòng vốn nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh với giá thuê đất 179,6 USD/m²/chu kỳ và giá nhà xưởng 4,6 USD/m²/tháng.
Để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, các địa phương đang ráo riết chuẩn bị quỹ đất sạch quy mô lớn. Tây Ninh dẫn đầu về quy hoạch tương lai khi phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp mới với tổng diện tích lên tới 16.000 ha. TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới trên diện tích 3.833 ha, còn Đồng Nai tập trung đẩy nhanh tiến độ 3 khu công nghiệp trọng điểm quy mô 2.240 ha. Dự kiến trong giai đoạn 2026–2028, thị trường sẽ đón nhận thêm 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và hơn 680.000 m² kho xây sẵn mới.
Bên cạnh các đại dự án hạ tầng đường bộ và hàng không như Sân bay Quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, hạ tầng đường thủy đang mở ra một động lực phát triển mới. Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam trị giá 163,3 triệu USD dự kiến khởi công cuối năm 2026 sẽ giúp giảm tải đáng kể cho đường bộ, tạo lợi thế lớn cho hệ thống kho bãi ven sông tại Đồng Nai, TP.HCM và thúc đẩy giao thương xuyên biên giới tại Tây Ninh.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường phía Nam đang bước vào giai đoạn kiểm chứng năng lực cạnh tranh thực tế. Trong cuộc đua dài hạn giai đoạn 2026–2028, địa phương nào không chỉ cung cấp quỹ đất mà còn xây dựng được hệ sinh thái công nghiệp đồng bộ bao gồm hạ tầng kết nối, tiêu chuẩn ESG và dịch vụ logistics hiện đại sẽ nắm giữ thế thượng phong trong việc giữ chân dòng vốn FDI bền vững.
