Mạch máu giao thông Đông - Tây khơi thông
Sự hoàn thiện của dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành với chiều dài 58 km, đạt hơn 99% khối lượng thi công và chuẩn bị đưa vào khai thác toàn tuyến, đang được đánh giá là bước ngoặt quan trọng bậc nhất cho toàn bộ mạng lưới giao thông và logistics khu vực phía Nam. Tuyến đường này đóng vai trò là hành lang kết nối trực tiếp từ cao tốc TP.HCM - Trung Lương đến Quốc lộ 51, băng qua toàn bộ khu vực phía Nam TP.HCM.
Trước đây, luồng hàng hóa vận chuyển từ các tỉnh miền Tây Nam Bộ sang các tỉnh Đông Nam Bộ buộc phải đi xuyên qua vùng nội đô TP.HCM vốn thường xuyên ùn tắc. Khi cao tốc Bến Lức - Long Thành đi vào vận hành, hành trình kết nối giữa các thủ phủ công nghiệp Tây Ninh, TP.HCM, Đồng Nai đến cụm cảng biển nước sâu Cái Mép - Thị Vải được rút ngắn đáng kể cả về thời gian lẫn chi phí vận tải, giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa chuỗi cung ứng.
Tác động lan tỏa của Bến Lức - Long Thành càng trở nên mạnh mẽ khi đặt trong bối cảnh hàng loạt siêu dự án hạ tầng liên vùng đang đồng loạt tiến về đích. Sân bay quốc tế Long Thành dự kiến vận hành thương mại từ tháng 12/2026, đóng vai trò là cửa ngõ hàng không quốc tế, đặc biệt phù hợp với các ngành hàng có giá trị cao và yêu cầu khắt khe về thời gian như linh kiện điện tử, công nghệ cao và thiết bị y tế. Trong khi đó, cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải tiếp tục khẳng định vị thế cửa ngõ hàng hải quốc tế. Sự kết hợp cùng Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM và các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang từng bước hình thành một hệ sinh thái hạ tầng có tính kết nối rất cao.
Nhận định về vai trò của tuyến cao tốc, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, cho biết: "Đối với Tây Ninh và toàn vùng, tầm quan trọng của Bến Lức - Long Thành không đơn thuần là mở thêm một tuyến đường. Nó tạo ra kết nối Đông - Tây mạnh mẽ trên khắp miền Nam, kéo các khu công nghiệp phía Tây TP.HCM đến gần hơn với các hạ tầng quy mô lớn ở phía Đông. Giá trị thực sự đến từ hiệu ứng mạng lưới, khi cao tốc, sân bay và cảng biển kết nối đồng bộ, mở rộng danh sách các địa điểm có khả năng cạnh tranh thực sự để thu hút dòng vốn đầu tư sản xuất và logistics chất lượng cao."
Tây Ninh bứt phá, Phú Mỹ tăng tốc
Sự thay đổi diện mạo hạ tầng giao thông đang định hình lại vị thế của các thị trường vệ tinh, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại các trung tâm truyền thống như Bình Dương hay Đồng Nai ngày càng thu hẹp và giá thuê tăng cao.
Ở cực phía Tây TP.HCM, Tây Ninh trở thành tâm điểm hưởng lợi trực tiếp nhất. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, Ninh hiện sở hữu khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được lấp đầy (đạt tỷ lệ 82%). Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận khoảng 3,2 triệu m² diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW) với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%. Nguồn cung này phân bổ tập trung tại các huyện giáp ranh TP.HCM như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa.
Tại Bến Lức và Cần Giuộc, dấu ấn của các tập đoàn phát triển hạ tầng trong nước đang thể hiện rất rõ nét. Điển hình là Tập đoàn Đồng Tâm (Đồng Tâm Group) với Khu công nghiệp Long An rộng hàng trăm hecta nằm trong Hệ sinh thái Cảng Quốc tế Long An. Nhờ lợi thế nằm sát điểm kết nối của trục cao tốc và sở hữu cảng biển riêng, các khu công nghiệp của Đồng Tâm Long An trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi logistics tích hợp đa phương thức (đường bộ - đường thủy - cảng biển), giúp nhà đầu tư giảm thiểu tối đa chi phí vận chuyển.
Một tay chơi nổi bật khác tại địa bàn Long An là Trần Anh Group. Doanh nghiệp này đã nhạy bén chuẩn bị quỹ đất công nghiệp quy mô lớn tại các vị trí chiến lược đón đầu hạ tầng. Đáng chú ý là dự án Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú (quy mô hơn 262 ha tại Đức Hòa) cùng chuỗi dự án nhà xưởng, kho bãi hiện đại. Các khu công nghiệp của Trần Anh Group được quy hoạch bài bản, hướng tới đáp ứng nhu cầu đa dạng từ các doanh nghiệp phụ trợ, sản xuất nhẹ đến kho vận logistics cho vùng TP.HCM.
Ở cực phía Đông, khu vực Phú Mỹ là điểm hưởng lợi lớn khi cao tốc Bến Lức - Long Thành đấu nối vào Quốc lộ 51 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Phú Mỹ hiện là thủ phủ công nghiệp nặng, năng lượng và hóa chất của phía Nam với hệ thống các khu công nghiệp quy mô lớn như KCN Phú Mỹ 1, 2, 3 và KCN Mỹ Xuân. Khi tuyến cao tốc thông xe, thời gian di chuyển và vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp Phú Mỹ đi miền Tây Nam Bộ cũng như về sân bay Long Thành được rút ngắn một nửa. Việc này biến Phú Mỹ thành trung tâm trung chuyển hàng hóa và hậu cần cảng biển hạt nhân của toàn vùng.
Làn sóng FDI chất lượng cao và xu hướng công nghiệp xanh
Sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng diễn ra đúng thời điểm làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam có sự chuyển dịch mạnh mẽ về chất. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, trong đó vốn đăng ký mới vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Đáng chú ý, riêng lĩnh vực sản xuất điện tử và công nghệ cao ghi nhận mức tăng vọt từ 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.
Sự xuất hiện của các dự án công nghệ cao từ các tập đoàn đa quốc gia đặt ra những tiêu chuẩn mới khắt khe hơn đối với hạ tầng công nghiệp. Khái niệm không gian công nghiệp giờ đây không chỉ dừng lại ở vị trí đắc địa hay giá thuê hợp lý, mà còn đo đếm bằng tiêu chuẩn xanh, tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) và mức độ năng lượng tái tạo được sử dụng trong vận hành.
Bắt kịp xu hướng này, nhiều nhà phát triển hạ tầng trong nước đã chủ động tái cấu trúc mô hình hoạt động. Chia sẻ về động lực phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Trần Anh Group, khẳng định: "Cao tốc Bến Lức - Long Thành mang lại cơ hội kết nối giao thông vượt trội, nhưng để giữ chân các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao và điện tử, bản thân các khu công nghiệp phải tự nâng cấp tiêu chuẩn. Công nghiệp xanh không còn là một khẩu hiệu hay lựa chọn tùy thích, mà đã trở thành điều kiện sống còn của doanh nghiệp phát triển hạ tầng."
Ông Trần Đức Vinh chia sẻ thêm, tại các dự án khu công nghiệp do Trần Anh Group phát triển, định hướng xanh hóa được tích hợp ngay từ khâu quy hoạch ban đầu. Doanh nghiệp ưu tiên nâng tỷ lệ cây xanh và mặt nước vượt quy chuẩn, đầu tư hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn hiện đại, ứng dụng năng lượng mặt trời mái nhà cho chuỗi nhà xưởng xây sẵn và khuyến khích các ngành công nghiệp phụ trợ có hàm lượng phát thải thấp. "Khi hạ tầng giao thông kết nối liên vùng hoàn thiện, khu công nghiệp nào đáp ứng được các tiêu chí khắt khe về giảm thiểu dấu chân carbon sẽ là nơi đón nhận làn sóng đầu tư FDI chất lượng cao nhanh nhất," Chủ tịch Trần Anh Group nhấn mạnh.
Triển vọng bứt phá của thị trường trong giai đoạn mới
Nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản nhận định, sự kiện cao tốc Bến Lức - Long Thành chính thức đi vào vận hành toàn tuyến cùng mốc khai thác thương mại của Sân bay Long Thành vào cuối năm 2026 sẽ kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam.
Sự chuyển dịch dòng vốn và quy hoạch không gian phát triển mới đang tạo ra ba xu hướng lớn trên thị trường:
Thứ nhất, giá thuê đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực đón đầu hạ tầng như Bến Lức, Cần Giuộc (Tây Ninh) hay Phú Mỹ (TP.HCM) dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ổn định từ 8% đến 12%/năm trong giai đoạn 2026 - 2028.
Thứ hai, mô hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tích hợp công nghệ quản lý thông minh (Smart Warehouse) và đạt chứng nhận công trình xanh (LEED, EDGE) sẽ chiếm ưu thế vượt trội về tỷ lệ lấp đầy nhờ đáp ứng ngay lập tức nhu cầu của các chuỗi cung ứng toàn cầu.
Thứ ba, sự hình thành các cụm công nghiệp - logistics liên vùng sẽ thúc đẩy các đô thị vệ tinh xung quanh khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ, tạo ra nguồn cầu lớn cho phân khúc bất động sản nhà ở dành cho chuyên gia và công nhân kỹ thuật cao.
Nhìn một cách tổng thể, cao tốc Bến Lức - Long Thành không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn giao thông lớn nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, mà còn đặt nền móng vững chắc cho sự cất cánh của bất động sản công nghiệp. Với sự chủ động đón đầu của các doanh nghiệp hạ tầng hàng đầu như Trần Anh Group, Đồng Tâm Long An cùng ưu thế chiến lược của khu vực Phú Mỹ, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang nắm giữ đầy đủ dư địa và động lực để bứt phá mạnh mẽ trong kỷ nguyên phát triển mới.
