Chấm dứt kỷ nguyên "găm đất, chia lô"
Trong thời gian dài, chiến lược quen thuộc của nhiều doanh nghiệp là gom tích lũy tối đa quỹ đất rồi "đóng băng" chờ hạ tầng hoàn thiện để hưởng chênh lệch giá. Tuy nhiên, Nghị quyết 21 đang phát đi tín hiệu mạnh mẽ về việc thay đổi cơ chế tài chính - thuế đối với đất đai.
Nhận định về vấn đề này, chuyên gia bất động sản cho rằng, khi các quy định mới đánh thuế, phí cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm tiến độ hoặc đầu cơ, chi phí sở hữu sẽ vượt xa lợi ích thu được. Động lực găm giữ đất bị triệt hạ sẽ buộc các chủ đầu tư thiếu năng lực phải chấp nhận nhượng lại dự án.
Chính sự sàng lọc này sẽ giải phóng nguồn lực đất đai bị "đắp chiếu", trao cơ hội tiếp cận quỹ đất sạch cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lành mạnh và năng lực triển khai tốt. Lợi thế cạnh tranh trên thị trường chính thức dịch chuyển từ "ai có tiền ôm đất" sang "ai có năng lực khai thác và tạo ra giá trị thực".
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch HĐQT Vượng Cát Group nhận định, thời điểm trước nhiều doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính thường lựa chọn chiến lược tích lũy càng nhiều quỹ đất càng tốt. Ngoài các quỹ đất nằm ở vị trí tốt, phù hợp quy hoạch được triển khai nhanh chóng, mang lại giá trị nhanh chóng. Bên cạnh đó, nhiều quỹ đất được các doanh nghiệp thâu tóm, tích luỹ nhằm chờ tăng giá, thay đổi quy hoạch dẫn tới việc các quỹ đất này bị bỏ hoang, lãng phí.
Khi Nghị quyết 21 ra đời, chiến lược ôm đất chờ thời của các chủ đầu tư, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi để phù hợp với định hướng phái triển đất đai. Những doanh nghiệp đang nắm giữ lượng lớn quỹ đất nhưng không có khả năng triển khai có thể phải tính đến việc chuyển nhượng một phần quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nguồn đất được đưa trở lại thị trường. Bởi lẽ, quỹ đất cũng là một nguồn lực của xã hội. Muốn phát triển kinh tế tốt thì phải khai thác tối ưu nguồn lực đất đai” ông Dũng nhận định.
Tháo gỡ "nút thắt" chi phí bằng hệ số điều chỉnh
Theo đại diện Vượng Cát Group nhận định, khâu xác định chi phí sử dụng đất cụ thể từng là điểm nghẽn lớn nhất khiến nhiều dự án bị “tắc" tiến độ, doanh nghiệp dơi vào tình trạng mất khả năng tài chính, mất cơ hội phát triển. Hơn nữa, việc định giá phụ thuộc vào nhiều quy trình phức tạp, thiếu tính đồng nhất, làm gia tăng rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.
Do đó, đề xuất bỏ giá đất cụ thể để áp dụng thống nhất Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (do địa phương ban hành) sẽ giúp doanh nghiệp có thể chủ động xác định nghĩa vụ tài chính về đất ngay từ khâu lập dự án. Đồng thời doanh nghiệp sẽ rút ngắn tối đa thủ tục hành chính, giúp chủ đầu tư nhanh chóng tính toán tổng mức đầu tư, giá bán và phương án huy động vốn.
“Khi cơ chế định giá minh bạch hơn, doanh nghiệp không thể dựa vào lợi thế "xử lý thủ tục". Cuộc đua giữa các nhà phát triển sẽ quay trở lại với bản chất cốt lõi: chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích, tiến độ thi công và đáp ứng nhu cầu ở thực” Chủ tịch HĐQT Vượng Cát Group nhận định.
Cũng theo các chuyên gia bất động sản, một điểm mới quan trọng của Nghị quyết 21 là chính sách điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất (địa tô chênh lệch) do Nhà nước đầu tư hạ tầng, quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.
Trước đây, khi có đường giao thông hay khu đô thị mở qua, giá đất có thể tăng hàng chục lần và phần lớn lợi nhuận rơi vào tay các nhà đầu cơ "đón đầu quy hoạch". Với cơ chế mới, Nhà nước sẽ thu lại một phần giá trị thặng dư này thông qua công cụ thuế và nghĩa vụ tài chính. Quy định này giúp triệt tiêu tình trạng mua bán tin nội bộ, đầu cơ lướt sóng và trả lại sự ổn định cho mặt bằng giá đất.
Thay vì chạy theo "giá thị trường" vốn dễ bị thao túng qua các phiên đấu giá đẩy giá ảo, Nghị quyết 21 khẳng định Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu chuẩn hóa, phương pháp khoa học và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Giá đất do Nhà nước ấn định phải đảm bảo chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Sự can thiệp này giúp kiểm soát các cơn "sốt đất", bảo vệ người mua nhà và giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.
Nghị quyết 21 ra đời sẽ giúp các chủ đầu tư có tiềm lực, đầy đủ năng lực phát triển các dự án sẽ là những nhà kiến tạo, dẫn dắt thị trường. Các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, nhà ở xã hội và các đơn vị có năng lực phát triển dự án hoàn chỉnh từ quy hoạch, xây dựng đến vận hành sẽ nắm lợi thế lớn nhất trong giai đoạn phát triển sắp tới của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp quen sử dụng đòn bẩy tài chính cao để gom đất nền, các đơn vị đầu cơ phân lô hoặc ôm dự án nhưng không có khả năng triển khai sẽ đối mặt với rất nhiều rủi ro khi thị trường phân hoá, tập trung vào nhu cầu ở thực.
Mặc dù Nghị quyết 21 tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản, nhưng theo các chuyên gia, mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đất vẫn phụ thuộc vào mức hệ số điều chỉnh của từng địa phương. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ nhận được sản phẩm có chất lượng tương xứng, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo hơn.
