Áp lực tài chính
Theo thông báo chính thức ngày 2/10 của Thuế TP.HCM, tính đến tháng 8/2026, Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước ghi nhận số tiền nợ thuế vượt mức 45,1 tỷ đồng. Phản hồi về vấn đề này, đại diện truyền thông của doanh nghiệp cho biết bộ phận kế toán đã tiếp nhận thông tin từ cơ quan quản lý. Hiện tại, Tiến Phước đang phối hợp hoàn tất các thủ tục liên quan đến các khoản nộp thừa trước đó để cấn trừ nghĩa vụ thuế, dự kiến quá trình xử lý sẽ hoàn tất ngay trong tháng 10/2026.
Việc Tiến Phước nợ thuế bị công khai tiếp tục thu hút sự chú ý của giới đầu tư đối với một trong những tay chơi lâu đời trên thị trường bất động sản phía Nam. Dữ liệu doanh nghiệp cho thấy, Tiến Phước tiền thân là Công ty TNHH Tiến Phước, được thành lập từ tháng 5/2003, có trụ sở chính đặt tại số 542 Trần Hưng Đạo, phường Chợ Quán, TP.HCM. Doanh nghiệp do ông Nguyễn Thành Lập làm Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm đại diện pháp luật.
Ở thời điểm tháng 5/2014, Tiến Phước có vốn điều lệ 860 tỷ đồng, được sở hữu bởi 5 cổ đông sáng lập cùng địa chỉ thường trú. Trong đó, ông Nguyễn Thành Lập nắm giữ 60% vốn, 4 cổ đông còn lại gồm bà Nguyễn Thị Mỹ Anh, Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Nguyễn Thị Mỹ Linh và Nguyễn Thị Mỹ Phương mỗi người sở hữu 10% vốn. Doanh nghiệp sau đó liên tục thực hiện các đợt tăng vốn mạnh mẽ, nâng lên mức 1.118 tỷ đồng vào tháng 8/2017 và đạt mốc 2.018 tỷ đồng vào tháng 10/2017.
Trong suốt quá trình phát triển, Bất động sản Tiến Phước ghi dấu ấn đậm nét thông qua chiến lược liên doanh, góp vốn cùng các tập đoàn lớn để thực hiện hàng loạt dự án hạ tầng, khu đô thị và bất động sản nghỉ dưỡng đắc địa. Tính đến tháng 7/2018, Tiến Phước nắm giữ 15% cổ phần tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, đơn vị chủ đầu tư siêu dự án Empire City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tính đến tháng 9/2026, thông qua Công ty TNHH The Cielo Dragon, doanh nghiệp tiếp tục sở hữu 19% vốn tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc với quy mô vốn điều lệ 3.827 tỷ đồng.
Đáng chú ý, cơ cấu sở hữu tại dự án Senturia An Phú thể hiện sự thâu tóm quyết liệt của Tiến Phước. Ban đầu, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương được thành lập năm 2017 với vốn 121,1 tỷ đồng, do Tiến Phước sở hữu 20% và Nam Rạch Chiếc nắm 80%. Tuy nhiên, cập nhật đến tháng 6/2026, vốn điều lệ của Nguyên Phương đã được mở rộng lên 2.897 tỷ đồng, trong đó Tiến Phước nắm giữ gần như toàn bộ cổ phần và ông Nguyễn Thành Lập trực tiếp đảm nhiệm vai trò Tổng Giám đốc.
Bên cạnh đó, Tiến Phước được biết đến là nhà phát triển hàng loạt dự án biểu tượng tại TP.HCM và các khu vực lân cận như khách sạn Le Meridien Saigon Tower, Khu tái định cư An Phú - Bình Khánh, khu biệt thự Greenfield, khu căn hộ The Estella, khu dân cư Senturia Vườn Lài, khu dân cư Long Trường, khu dân cư Senturia Nam Sài Gòn và Cam Ranh Bay Resort & Spa.
Chuỗi vướng mắc tài chính và áp lực nợ nần kéo dài
Dù sở hữu danh mục dự án đắc địa, Tiến Phước Group cùng hệ sinh thái liên quan đã phải trải qua giai đoạn sóng gió với nhiều khó khăn tài chính tích tụ. Trong giai đoạn 2022–2024, Tiến Phước và các công ty thành viên như Sàn giao dịch Bất động sản Tiến Phước, Mỹ Khánh, TMT liên tục ghi nhận kết quả kinh doanh kém khả quan, lợi nhuận sụt giảm sâu hoặc báo lỗ.
Áp lực tài chính của tập đoàn xuất phát từ quy mô nợ vay khổng lồ. Tổng nợ phải trả của Tiến Phước Group từng vượt mốc 8.500 tỷ đồng, cao gấp hơn 4 lần vốn chủ sở hữu. Để tài trợ cho các dự án, doanh nghiệp đã huy động hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu với lãi suất lên tới 14%/năm. Khi thị trường trầm lắng, áp lực dòng tiền khiến Tiến Phước từng phải đàm phán gia hạn thời gian thanh toán cho các lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng. Ngoài ra, trong kết luận điều tra đại án BIDV trước đây, Tiến Phước cùng công ty liên kết từng được nhắc đến liên quan đến các khoản dư nợ lớn tại ngân hàng.
Bên cạnh gánh nặng nợ vay, rào cản pháp lý là nguyên nhân trực tiếp khiến nhiều dự án của Tiến Phước bị ngưng trệ. Tiến Phước Group từng nằm trong danh sách các doanh nghiệp bị Thanh tra Chính phủ chỉ ra một số vướng mắc liên quan đến việc sử dụng, chuyển nhượng đất có nguồn gốc công tại TP.HCM theo Kết luận thanh tra năm 2021. Đồng thời, thành phố cũng từng đưa vào diện xem xét, thu hồi một số quỹ đất giao cho Tiến Phước và Nam Rạch Chiếc liên quan đến Hợp đồng BT xây dựng đường song hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.
Những rắc rối pháp lý còn lan rộng sang hoạt động huy động vốn và bán hàng. Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc từng bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt hành chính do sử dụng sai mục đích nguồn tiền thu được từ phát hành trái phiếu. Tại một số dự án như Senturia Nam Sài Gòn, doanh nghiệp vướng phải phản ánh và đơn thư từ khách hàng liên quan đến việc thu tiền giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức, bên cạnh các tranh chấp tòa án về hợp đồng cho thuê mặt bằng do chậm bàn giao từ các công ty liên kết.
Phân tích về tình cảnh của Tiến Phước, các chuyên gia kinh tế và bất động sản nhận định doanh nghiệp đã rơi vào bẫy đòn bẩy tài chính do sử dụng tỷ lệ nợ quá cao trong giai đoạn thị trường hưng phấn. Việc dàn trải nguồn vốn vào hàng loạt siêu dự án quy mô hàng tỷ USD như Empire City, Senturia An Phú hay Senturia Nam Sài Gòn đã vượt quá khả năng quản trị dòng tiền thực tế. Khi thanh khoản thị trường sụt giảm, doanh nghiệp không thể bán hàng để thu hồi vốn nhanh, dẫn đến tình trạng kẹt tiền cục bộ và áp lực trả nợ gốc lãi đè nặng.
Điểm nghẽn pháp lý lịch sử liên quan đến đất công và hợp đồng BT làm đóng băng nguồn cung bán hàng, khiến dự án không thể triển khai để thu tiền theo tiến độ. Điều này đẩy Tiến Phước vào vòng xoáy nguy hiểm khi dự án đắp chiếu, chi phí lãi vay tiếp tục gia tăng còn dòng tiền cạn kiệt.
Để tự cứu mình, Tiến Phước buộc phải thực hiện chiến lược thắt lưng buộc bụng và thoái vốn bắt buộc. Việc bán bớt cổ phần tại các dự án liên doanh đắc địa cho các đối tác ngoại có tiềm lực tài chính mạnh như Keppel Land hay Gaw Capital được giới phân tích đánh giá là bước đi sống còn nhằm tái cấu trúc nợ, chấp nhận giảm tỷ lệ chi phối để đổi lấy sự an toàn tài chính. Trong giai đoạn 2026–2030, doanh nghiệp được dự báo sẽ khó triển khai thêm dự án mới mà phải dồn toàn bộ nguồn lực giải quyết dứt điểm vướng mắc pháp lý tại các dự án hiện hữu.
Bên cạnh đó, thông tin nợ thuế và các án phạt hành chính cùng tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư cá nhân đối với thương hiệu Senturia. Nhìn một cách tổng thể, Tiến Phước là minh chứng điển hình cho nhóm đại gia bất động sản gặp khó do đòn bẩy tài chính cao kết hợp với vướng mắc pháp lý đất công kéo dài. Dù vậy, với lợi thế sở hữu nhiều quỹ đất vàng cùng mối quan hệ hợp tác quốc tế sâu rộng, Tiến Phước vẫn nắm giữ cơ hội phục hồi nếu quyết liệt tái cấu trúc nợ và tận dụng tốt làn sóng cởi trói pháp lý từ hệ thống luật mới.
