Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2026 đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ giới chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư quốc tế khi đề xuất một bước ngoặt lớn trong chính sách: bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, đồng thời chỉ duy trì quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư dưới các điều kiện, tiêu chuẩn siết chặt.
Đây được đánh giá là bước điều chỉnh chính sách mang tính nền tảng, xuất phát từ yêu cầu thể chế hóa đồng bộ với các định hướng lớn về quản lý đất đai, bảo đảm an ninh quốc gia, đồng thời giải quyết triệt để những xung đột pháp lý tồn tại giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai trong nhiều năm qua.
Xung đột pháp lý giữa nhà ở riêng lẻ và quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ lý do đằng sau đề xuất sửa đổi này, cần nhìn lại thực tiễn triển khai Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, với điều kiện số lượng không vượt quá 250 căn trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường. Số liệu thống kê cho thấy từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, khối ngoại mới sở hữu thêm hơn 1.500 căn, nâng tổng số nhà ở do người nước ngoài sở hữu lên trên 6.000 căn trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, nguồn gốc của sự điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi 2026 không xuất phát từ việc quy mô số lượng căn nhà mà người nước ngoài sở hữu là nhiều hay ít, mà nằm ở mối quan hệ pháp lý đầy phức tạp giữa tài sản trên đất (nhà ở riêng lẻ) và quyền sử dụng thửa đất riêng biệt bên dưới.
Về mặt bản chất kiến trúc và pháp lý, nhà ở riêng lẻ luôn gắn liền với một thửa đất ở cụ thể, xác định về ranh giới, diện tích. Khi công nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ cho một cá nhân hay tổ chức, hệ thống pháp luật bắt buộc phải xử lý quyền sử dụng đối với thửa đất đi kèm.
Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đã đặt ra nguyên tắc chiến lược cốt lõi: "tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai", đồng thời khẳng định người nước ngoài không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào (ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài).
Như vậy, nếu Luật Nhà ở tiếp tục cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, cơ quan quản lý nhà nước sẽ rơi vào thế khó khi xử lý mối quan hệ song hành: làm sao công nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ cho cá nhân nước ngoài mà không vô tình tạo ra cơ chế giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất riêng biệt cho họ – điều vốn đi ngược lại tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW.
Ngược lại, loại hình căn hộ chung cư lại sở hữu đặc tính pháp lý hoàn toàn khác. Việc sở hữu một căn hộ trong tòa nhà cao tầng chỉ gắn liền với quyền sử dụng đất chung (đồng sở hữu) của toàn bộ các chủ sở hữu trong tòa nhà đó. Người sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng riêng biệt đối với bất kỳ thửa đất cụ thể nào bên dưới. Vì vậy, việc dự thảo luật tiếp tục cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư (tại các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh) vừa đáp ứng đúng tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW, vừa đảm bảo tính khả thi trong quản lý đất đai.
Hướng đi cân bằng giữa hội nhập và an ninh tài nguyên quốc gia
Nhiều chuyên gia pháp lý và kinh tế bất động sản nhận định, việc bỏ quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ không nên được nhìn nhận như một động thái "đóng cửa" hay đẩy lùi tiến trình hội nhập quốc tế. Trái lại, đây là bước đi thể hiện sự trưởng thành và tính minh bạch trong xây dựng thể chế.
Thứ nhất, phân định rạch ròi giữa quyền tài sản dân sự và tài nguyên quốc gia: Quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư hoàn toàn đáp ứng đủ nhu cầu sinh sống, làm việc và đầu tư lâu dài của các chuyên gia, nhà quản lý, nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Đất đai là tài nguyên quốc gia đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Việc giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài ở phân khúc chung cư giúp bảo đảm tối đa an ninh nguồn lực đất đai, ngăn ngừa nguy cơ thâu tóm hoặc tích tụ đất đai tại các vị trí nhạy cảm thông qua hình thức sở hữu nhà ở riêng lẻ.
Thứ hai, định hướng dòng vốn đầu tư nước ngoài vào đúng phân khúc: Quy định trần sở hữu 30% đối với căn hộ chung cư trong các dự án thương mại tiếp tục là "thỏi nam mác" thu hút dòng tiền ngoại vào phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang. Điều này không chỉ tạo thanh khoản cho các chủ đầu tư dự án đô thị lớn mà còn thúc đẩy tiêu chuẩn thiết kế, quản lý vận hành tòa nhà theo các tiêu chuẩn quốc tế.
Thứ ba, tạo sự nhất quán trong quản lý an ninh, quốc phòng: Dự thảo luật tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết về danh mục các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc loại trừ nhà ở riêng lẻ khỏi đối tượng người nước ngoài được sở hữu sẽ giúp các địa phương và cơ quan an ninh dễ dàng hơn trong việc kiểm soát, quản lý địa bàn, tránh phát sinh các điểm nóng về quản lý cư trú và đất đai.
Bài toán điều khoản chuyển tiếp và tính nhất quán pháp lý
Một trong những vấn đề quan trọng nhất được các đại biểu và chuyên gia đặc biệt lưu ý khi hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi 2026 chính là quy định chuyển tiếp.
Thực tế, tính đến nay đã có trên 6.000 căn nhà ở được tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023, trong đó có một tỷ lệ nhất định là nhà ở riêng lẻ. Khi luật mới có hiệu lực và không còn cho phép người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ, số phận pháp lý của các tài sản đã được xác lập trước đó sẽ xử lý ra sao?
Để bảo đảm nguyên tắc tôn trọng quyền tài sản đã được Nhà nước công nhận, không làm xáo trộn thị trường và giữ vững niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế, luật mới cần quy định thật rõ ràng và chi tiết:
Bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp đã xác lập: Công nhận người nước ngoài đã mua nhà ở riêng lẻ trước ngày luật mới có hiệu lực được tiếp tục quyền sở hữu cho đến khi hết thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận.
Quy định rõ các quyền tài sản đi kèm: Quy định cụ thể thủ tục, điều kiện khi người nước ngoài thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc xử lý tài sản khi hết thời hạn sở hữu. Ví dụ: khi hết hạn sở hữu hoặc khi chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ, cá nhân nước ngoài chỉ được phép chuyển nhượng cho công dân Việt Nam hoặc đối tượng thuộc diện được sở hữu đất đai theo quy định mới.
Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng cần phân định thật rạch ròi giữa các nhóm đối tượng: người nước ngoài thuần túy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kiều bào), người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài. Việc làm rõ khái niệm và thẩm quyền xác nhận nhân thân sẽ giúp việc áp dụng pháp luật được thống nhất, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng theo một kiểu, gây phiền hà về thủ tục hành chính.
Khẳng định môi trường đầu tư minh bạch và bền vững
Sửa đổi Luật Nhà ở 2026 theo hướng bỏ quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ là bước thể chế hóa đúng đắn, sát thực tế và đúng tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW.
Thay vì duy trì một cơ chế mở rộng nhưng lại vướng mắc khi vận hành và tiềm ẩn nguy cơ xung đột với pháp luật đất đai, việc thu hẹp phạm vi sở hữu của khối ngoại vào phân khúc căn hộ chung cư sẽ tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và dễ dự báo.
Một chính sách pháp luật tốt không phải là chính sách mở cửa bằng mọi giá, mà là chính sách xác lập được ranh giới pháp lý chuẩn xác giữa đòi hỏi phát triển kinh tế - hội nhập quốc tế với yêu cầu bảo vệ chủ quyền, an ninh quốc gia và nguồn lực tài nguyên của dân tộc. Khi các điều khoản chuyển tiếp được thiết kế chặt chẽ, chính sách mới chắc chắn sẽ nhận được sự đồng thuận cao từ dư luận, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, đồng thời đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững trong dài hạn.
