Hạ tầng khang trang giữa không gian đìu hiu
Tọa lạc ngay mặt tiền đường Tỉnh lộ 769 và đường Cầu Mên thuộc Phường Long Thành, TP. Đồng Nai, khu đô thị Century City với quy mô khoảng 49,8 ha do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển từng được kỳ vọng sẽ trở thành một trung tâm thương mại – dịch vụ sầm uất bậc nhất khu vực phụ cận sân bay Long Thành.
Ghi nhận thực tế của VCRealty tại dự án cho thấy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội khu đã được đầu tư bài bản và hoàn thiện ở mức cao. Các trục đường nội bộ trải nhựa rộng rãi, hệ thống điện âm, nước máy, cây xanh cảnh quan cùng công viên trung tâm Century Park quy mô 2 ha với các mô hình kiến trúc kỳ quan thế giới đã đưa vào hoạt động. Hàng loạt dãy nhà phố liên kế và shophouse thương mại đã hoàn thiện xong phần thô và mặt đứng ngoại thất.
Tuy nhiên, trái ngược với khung cảnh quy hoạch hiện đại đó lại là sự im ắng đến lạ thường. Hàng trăm căn nhà phố, shophouse thương mại cửa đóng may cài, không một bóng người qua lại. Đêm về, toàn bộ dự án chìm trong ánh đèn đường thưa thớt, hầu như không có ánh đèn phát ra từ các hộ gia đình.
Tình trạng "đô thị không ngủ" trên giấy tờ nhưng thực tế thiếu vắng cư dân sinh sống tại Century City phản ánh đúng bản chất của thị trường bất động sản tại các vùng ven đô thị lớn, đồng thời chịu tác động từ nhiều rào cản nội tại lẫn ngoại cảnh.
Trước hết là tỷ lệ đầu cơ vượt trội so với nhu cầu ở thực. Trong giai đoạn mở bán, phần lớn khách hàng xuống tiền tại Century City là các nhà đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành phụ cận. Nhóm khách hàng này mua sản phẩm với mục đích tích lũy tài sản, chờ tăng giá theo tiến độ xây dựng Sân bay Long Thành hoặc chuyển nhượng lướt sóng kiếm lời. Tỷ lệ người mua có nhu cầu di chuyển về đây sinh sống ngay từ đầu chiếm tỷ lệ rất thấp. Việc khai thác dòng tiền cho thuê gặp khó khăn khiến các chủ sở hữu chọn giải pháp khóa cửa để trống nhằm tiết kiệm chi phí hoàn thiện nội thất.
Hơn nữa, hệ sinh thái tiện ích xã hội khu vực quanh dự án hiện chưa đồng bộ. Một khu đô thị dù được quy hoạch nội khu hoàn hảo đến đâu cũng khó thu hút cư dân về sinh sống nếu thiếu đi kết nối tiện ích xã hội ngoại khu. Tọa lạc tại khu vực ven của huyện Long Thành cũ, xung quanh Century City hiện vẫn chủ yếu là các vùng đất nông nghiệp, vườn cây ăn trái và dân cư thưa thớt. Hệ thống hạ tầng dân sinh thiết yếu như bệnh viện chất lượng cao, trường học các cấp, trung tâm thương mại lớn hay chợ dân sinh trong bán kính 3 đến 5 km vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của một gia đình đa thế hệ.
Cũng theo ghi nhận của VCRealty, năm 2024, dự án khu đô thị Century City do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển cũng từng bị Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) cùng một số cơ quan truyền thông từng có bài viết phản ánh về việc dự án có dấu hiệu huy động vốn, giao dịch mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc xuất hiện các phản ánh liên quan đến tính pháp lý và tiến độ nghiệm thu dự án đã tác động không nhỏ đến tâm lý của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, khiến nhiều khách hàng e ngại trong việc tiếp tục xuống tiền hoàn thiện nhà để về sinh sống hoặc kinh doanh thương mại.
Cùng với đó là vòng lặp bế tắc của phân khúc Shophouse khi Century City quy hoạch lượng lớn shophouse dọc theo các trục đường chính. Mô hình shophouse phụ thuộc tuyệt đối vào lưu lượng giao thông và mật độ dân cư tại chỗ. Khi dự án chưa có dân về ở, các hoạt động kinh doanh thương mại không thể phát triển; ngược lại, khi dự án thiếu các dịch vụ thương mại, ăn uống, tiện ích cơ bản thì người dân lại càng không muốn dời về sinh sống.
Phát triển không đúng nhu cầu thực tế
Đánh giá về thực trạng các đại dự án ven sân bay Long Thành hoàn thiện hạ tầng nhưng thiếu vắng người ở, các chuyên gia trong ngành đã đưa ra nhiều nhận định đa chiều. Chiea sẻ với VCRealty, các chuyên gia Bất động sản nhận định, khu đô thị Century City là kịch bản phát triển điển hình của các khu đô thị 'đi trước một bước' so với tốc độ đô thị hóa thực tế.
Việc hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện trước là điều tốt, nhưng nguồn cầu nhà ở thực sự lại phụ thuộc vào tốc độ dịch chuyển của dòng vốn đầu tư công nghiệp và dịch vụ. Đối với Long Thành, 'trái tim' kích cầu chính là Sân bay Quốc tế Long Thành. Khi sân bay chưa đi vào vận hành chính thức, lực lượng lao động trình độ cao, chuyên gia, tiếp viên, nhân viên mặt đất và lực lượng logistics chưa chuyển về làm việc thì nhu cầu ở thực tại các dự án quanh bán kính 5 km vẫn chưa thể bùng nổ.
Còn theo chuyên gia Quy hoạch Đô thị chia sẻ, một dự án bất động sản không thể biến thành một 'cơ thể sống' nếu chỉ dựa vào quy hoạch nội khu. Bất động sản nhà ở phải gắn liền với việc tạo ra công ăn việc làm tại chỗ. Người dân chỉ dọn về sống ở một nơi khi nơi đó cho họ cơ hội kiếm sống hoặc khoảng cách di chuyển đến nơi làm việc thuận tiện. Bên cạnh đó, minh bạch hóa pháp lý và củng cố niềm tin cho cư dân là yếu tố then chốt. Sự lệch pha giữa tiến độ phát triển dự án nhà ở và tiến độ thu hút đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng công nghiệp tại địa phương là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án rơi vào trạng thái đô thị hoang vắng tạm thời.
Dù thực trạng hiện tại khá đìu hiu, nhưng xét dưới góc độ dài hạn, các dự án sở hữu vị trí chiến lược và hạ tầng bài bản như Century City vẫn nắm giữ những lợi thế cạnh tranh khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Đầu tiên phải kể đến tiến độ hoàn thiện của Cảng hàng không Quốc tế Long Thành. Khi giai đoạn 1 của sân bay chính thức cất cánh và vận hành thương mại, hàng chục nghìn lao động, kỹ sư, chuyên gia trong và ngoài nước sẽ di chuyển về khu vực này làm việc, tạo ra nguồn cầu lớn về cả nhà ở thực lẫn bất động sản cho thuê.
Kế đến là sự kết nối của các tuyến giao thông trọng điểm. Các trục giao thông kết nối liên vùng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường Vành đai 4, tuyến đường Bắc Sơn – Long Thành khi hoàn thiện đồng bộ sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Long Thành về TP.HCM và các trung tâm kinh tế lân cận.
Sau cùng là sự chủ động từ phía nhà phát triển. Để kích hoạt dòng người về ở, bên cạnh việc tháo gỡ hoàn toàn các vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư cần có những chính sách hỗ trợ cư dân hoàn thiện nhà, ưu đãi phí quản lý, hỗ trợ mặt bằng cho các thương hiệu dịch vụ F&B, siêu thị tiện lợi, trường mầm non mở điểm kinh doanh sớm tại dự án.
Thực trạng hoang vắng tại dự án Century City Long Thành hiện nay là một nốt trầm trong chu kỳ phát triển đô thị ven sân bay. Sự lệch pha giữa tiến độ hoàn thiện hạ tầng dự án và tốc độ lấp đầy cư dân, cộng hưởng với những thách thức về niềm tin pháp lý, đòi hỏi khoảng thời gian nhất định để thị trường tự điều chỉnh. Khi hạ tầng giao thông và dịch vụ hàng không xung quanh Long Thành dần khớp nối đồng bộ, những khu đô thị giải quyết tốt bài toán pháp lý và vận hành sẽ đứng trước cơ hội thực sự để thu hút cư dân về sinh sống.
Dưới đây là một số hình ảnh thực tế tại dự án Century City Long Thành do VCRealty ghi nhận:
↵
