Cảnh quan chỉn chu nhưng vắng bóng cư dân
Nằm ngay cửa ngõ dẫn vào đại dự án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, dự án Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An (tên thương mại: STC Long Thành) từng là một trong những tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư bất động sản mạnh mẽ nhất giai đoạn 2020 – 2022.
Trái ngược hoàn toàn với khung cảnh nhộn nhịp, cờ hoa rực rỡ và những buổi mở bán sôi động trong quá khứ, STC Long Thành hiện lên với vẻ tĩnh mịch, thưa thớt bóng người. Theo ghi nhận của VCRealty, dù hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã cơ bản hoàn thiện, hàng loạt dãy nhà phố, shophouse và các lô đất nền tại đây vẫn đang trong tình trạng “ngủ đông”, chờ đợi một luồng sinh khí mới từ hạ tầng vùng.
Dự án STC Long Thành sở hữu quy mô hơn 23,4 ha, tọa lạc ngay mặt tiền đường DT769 – tuyến giao thông huyết mạch kết nối trực tiếp huyện Long Thành với các khu vực phụ cận và đại công trường sân bay. Dự án được quy hoạch cung ứng ra thị trường khoảng 1.083 sản phẩm, bao gồm các loại hình nhà phố liên kế, nhà liên kế vườn, shophouse thương mại và biệt thự.
Cơ duyên đưa cái tên STC Long Thành trở thành tâm điểm của giới đầu tư bắt đầu từ cuối tháng 11 năm 2020. Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai cho biết, Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land đã vượt qua 6 doanh nghiệp khác, trúng đấu giá lô đất hơn 23,4 ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành. Giá trúng là hơn 1.626 tỉ đồng, cao gấp 1,8 lần giá khởi điểm. Theo quy định, trong 4 năm đơn vị trúng đấu giá đất phải thực hiện dự án, nếu không sẽ bị thu hồi và Nhà nước sẽ không bồi thường.
Vào thời điểm trúng đấu giá, STC Golden Land mới chỉ thành lập được hơn 1 năm (tháng 07/2019) với vốn điều lệ 1.200 tỷ đồng. Sự xuất hiện của một tân binh sẵn sàng bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng thâu tóm "đất vàng" Long Thành đã khiến thị trường không khỏi tò mò.
Tìm hiểu sâu hơn về hồ sơ doanh nghiệp, STC Golden Land có sự liên kết chặt chẽ về mặt cơ cấu cổ đông và dàn nhân sự lãnh đạo với Công ty Cổ phần Đầu tư Năng lượng - Xây dựng - Thương mại Hoàng Sơn (Hoàng Sơn Group). Hoàng Sơn Group là một doanh nghiệp lớn đến từ Hòa Bình, nổi tiếng với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông BOT, năng lượng tái tạo (điện mặt trời, thủy điện) và bất động sản đô thị ở miền Bắc cũng như dải đất miền Trung. Sự chống lưng của một tập đoàn giàu kinh nghiệm xây dựng và hạ tầng đã giúp STC Golden Land nhanh chóng triển khai các hạng mục thi công cơ bản ngay sau khi hoàn tất thủ tục bàn giao đất.
Nếu có dịp di chuyển dọc theo trục đường DT769 đi qua xã Lộc An và Bình Sơn, bất kỳ ai cũng dễ dàng nhận ra khuôn viên dự án STC Long Thành nhờ cổng chào quy mô cùng hệ thống giao thông nội bộ đã được thảm nhựa hoàn chỉnh.
Về hạ tầng nội khu, các tuyến đường nội bộ lộ giới rộng rãi đã được đấu nối đồng bộ, vỉa hè lát gạch ngăn nắp, hệ thống cây xanh tiểu cảnh đã bén rễ, cột đèn chiếu sáng cùng mạng lưới điện – nước ngầm đều đã sẵn sàng phục vụ sinh hoạt. Cùng với đó, một số dãy shophouse và nhà liên kế mặt tiền đã hoàn thiện phần thô bên ngoài với lối kiến trúc hiện đại. Dẫu vậy, đằng sau những lớp sơn mới là không gian trống hông, cửa đóng then cài, hoàn toàn chưa có dấu vết hoạt động kinh doanh hay sinh hoạt của con người.
Khung cảnh toàn khu đè nặng sự tĩnh lặng. Ngoại trừ lực lượng bảo vệ túc trực tại các cổng ra vào và đội ngũ công nhân vệ sinh, chăm sóc cây xanh theo định kỳ, số lượng hộ gia đình thực sự chuyển đến sinh sống tại dự án gần như chỉ đếm trên đầu ngón tay. Các vạt đất nền bên trong đa phần vẫn để trống, cỏ dại bắt đầu mọc chen lấn tại các khu vực chưa xây dựng. Cảnh tượng này tạo nên một trạng thái đối lập rõ rệt giữa một bên là hạ tầng đô thị ngăn nắp và một bên là sự đìu hiu của một khu đô thị thiếu hơi người.
Vì sao dự án hoàn thiện nhưng lại "vắng bóng người ở"?
Hiện tượng dự án bất động sản hoàn thành hạ tầng nhưng không thu hút được cư dân về sinh sống không phải là câu chuyện riêng của STC Long Thành, mà là mẫu số chung của nhiều khu đô thị ăn theo các đại dự án hạ tầng quốc gia. Theo các chuyên gia bất động sản, thực trạng này xuất phát từ 4 nguyên nhân cốt lõi.
Thứ nhất là Tỷ lệ đầu cơ vượt trội so với nhu cầu ở thực, trong giai đoạn "sốt đất" Long Thành (2020 – 2022), phần lớn khách hàng xuống tiền mua đất nền và nhà phố tại STC Long Thành là các nhà đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành lân cận. Mục tiêu chính của nhóm khách hàng này là đầu cơ lướt sóng hoặc tích lũy tài sản dài hạn nhằm đón đầu làn sóng tăng giá khi Sân bay Quốc tế Long Thành cất cánh. Khi tỷ lệ sở hữu rơi vào tay nhà đầu tư thay vì người dân địa phương có nhu cầu an cư thực sự, việc dự án trống vắng sau khi bàn giao là điều tất yếu.
Thứ 2 là Tiện ích và hệ sinh thái dân cư xung quanh chưa đồng bộ. Một dự án dù có hạ tầng nội khu tốt đến đâu cũng khó giữ chân cư dân nếu thiếu hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Quanh khu vực dự án, mạng lưới trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại quy mô lớn và các khu vui chơi giải trí chất lượng cao vẫn đang trong quá trình lập quy hoạch hoặc xây dựng từng phần. Khi các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống hàng ngày chưa thực sự thuận tiện, người dân có xu hướng tiếp tục ở lại các khu vực trung tâm cũ như thị trấn Long Thành hoặc TP. Biên Hòa.
Thứ 3 là Áp lực từ bối cảnh thị trường trầm lắng. Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản toàn quốc bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh. Dòng tiền đầu tư thu hẹp, thanh khoản giảm sâu khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái "mắc kẹt" vốn. Nhiều chủ sở hữu không đủ nguồn lực tài chính để tiếp tục rót tiền xây dựng hoàn thiện nhà thô hoặc đầu tư nội thất cho thuê, dẫn đến việc để trống tài sản qua nhiều năm.
Thứ 4 là Phụ thuộc vào tiến độ vận hành của Sân bay Long Thành. Sức hút lớn nhất của STC Long Thành đến từ khoảng cách tiệm cận với dự án Sân bay Quốc tế Long Thành. Tuy nhiên, tính kinh tế và thương mại của các dãy shophouse chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi sân bay đi vào hoạt động chính thức, kéo theo hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhân viên hàng không và du khách đến làm việc, sinh sống. Chừng nào đại công trường sân bay còn đang trong giai đoạn hoàn thiện thi công, nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tại vùng ven vẫn sẽ ở mức rất thấp.
Kỳ vọng nào cho sự hồi sinh của STC Long Thành?
Dù rơi vào cảnh vắng bóng người ở, STC Long Thành lại là một trong số ít các dự án tại vùng ven sở hữu hồ sơ pháp lý tương đối vững chắc và minh bạch, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về mặt sở hữu tài sản.
Không chủ có nguồn gốc quỹ đất sạch từ trúng đấu giá, chủ đầu tư STC Golden Land đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước ngay sau khi trúng đấu giá.
Bên cạnh đó, dự án đã được các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, đảm bảo đầy đủ các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, khoảng lùi giao thông, diện tích cây xanh và đất công trình công cộng.
Dù trong giai đoạn 2021 - 2022, dự án từng gặp một số cảnh báo từ chính quyền địa phương liên quan đến việc môi giới chào bán khi hạ tầng chưa nghiệm thu xong; nhưng tính đến thời điểm hiện tại, khi hạ tầng đã hoàn thành 100%, dự án đã tiến hành các thủ tục bàn giao và sang tên sổ hồng riêng từng nền cho các khách hàng hoàn tất nghĩa vụ hợp đồng.
Nhìn một cách khách quan, viễn cảnh đìu hiu hiện tại của STC Long Thành chỉ mang tính chất ngắn và trung hạn. Bức tranh này hoàn toàn có thể thay đổi cục diện khi các mốc hạ tầng quan trọng của khu vực chính thức đi vào hoạt động.
Trước hết là khi giai đoạn 1 của Sân bay Long Thành được đưa vào khai thác thương mại, nhu cầu về nhà ở, văn phòng đại diện, dịch vụ lưu trú cho đội ngũ nhân sự hàng không sẽ gia tăng đột biến. Sự dịch chuyển dân cư tự nhiên này sẽ nhanh chóng lấp đầy các khoảng trống tại các dự án nằm ở cửa ngõ như STC Long Thành.
Bên cạnh đó là sự đồng bộ của mạng lưới cao tốc. Sự hoàn thiện của các tuyến giao thông kết nối liên vùng như Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây (mở rộng), Cao tốc Bến Lức – Long Thành, và đường vành đai sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ dự án về TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ, biến nơi đây thành địa điểm lý tưởng cho xu hướng "sống vùng ven, làm việc đô thị".
Cảnh tượng vắng bóng người ở tại STC Long Thành là hình ảnh phản chiếu chân thực của giai đoạn thị trường phát triển dựa trên kỳ vọng hạ tầng vượt trước nhu cầu thực tế. Dù vậy, với lợi thế lớn về vị trí đắc địa, hạ tầng đồng bộ và pháp lý chuẩn chỉnh, dự án vẫn nắm giữ nền tảng vững chắc để chuyển mình từ một "đô thị yên lặng" thành một khu dân cư sầm uất trong chu kỳ phát triển tiếp theo của vùng phụ cận kinh tế sân bay.
Dưới đây là toàn bộ hình ảnh do VCRealty.vn ghi nhận thực tế tại dự án STC Long Thành:
