Bức tranh kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2026 của TP.HCM ghi nhận sự phục hồi đầy năng động từ khu vực dịch vụ và xây dựng. Trong đó, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục duy trì quy mô lớn, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP). Tuy nhiên, đằng sau những con số doanh thu ấn tượng là một thực tế khốc liệt: nguồn cung sản phẩm thương mại mới vẫn khan hiếm, hàng loạt dự án vướng mắc chưa thể triển khai. Để dòng tiền không bị nghẽn lại và tạo ra chu kỳ phát triển bền vững, việc giải quyết triệt me các điểm nghẽn về đất đai trở thành nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của chính quyền thành phố.
Dòng tiền duy trì đà tăng, hạ tầng tạo động lực lan tỏa
Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của Cục Thống kê TP.HCM, tổng doanh thu nhóm dịch vụ khác trên địa bàn ước đạt 576.125 tỷ đồng. Trong đó, riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 56%, tương đương hơn 322.600 tỉ đồng, đạt mức tăng trưởng 8,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Song hành cùng sự ấm lên của bất động sản, ngành xây dựng tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 10,45%. Hai lĩnh vực này luôn có mối quan hệ hữu cơ khăng khít. Việc bất động sản hồi phục sẽ kích thích các hoạt động xây dựng, tiêu thụ vật liệu xây dựng và phát triển chuỗi dịch vụ ăn theo. Ngược lại, tiến độ thi công và hoàn thiện dự án là yếu tố trực tiếp quyết định nguồn cung sản phẩm ra thị trường.
Sức bật của thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua còn nhận được cú hích rất lớn từ các hoạt động đầu tư công. Tính đến ngày 28/9/2026, thành phố đã giải ngân khoảng 108.749 tỉ đồng, đạt gần 74% kế hoạch vốn được giao. Nguồn lực tài chính khổng lồ này đang được tập trung dồn sức cho nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm mang tính chiến lược liên vùng như dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến đường sắt đô thị Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), dự án cải tạo môi trường rạch Xuyên Tâm và dự án xây dựng, cải tạo kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước Lên.
Việc tăng tốc giải ngân và đẩy nhanh tiến độ hạ tầng giúp rút ngắn khoảng cách di chuyển, mở rộng không gian phát triển đô thị về các khu vực vệ tinh. Điều này tạo dư địa gia tăng giá trị và cơ hội phát triển cho các dự án bất động sản nằm dọc theo các hành lang giao thông hưởng lợi. Song song đó, TP.HCM cũng đang thúc đẩy các định hướng phát triển dài hạn như mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), quy hoạch không gian ngầm, phát triển nhà ở xã hội và chương trình chỉnh trang đô thị. Trong đó, mô hình TOD được kỳ vọng sẽ hình thành nên các cực phát triển đô thị tích hợp đa chức năng xung quanh các ga metro và nút giao thông lớn.
Nhận diện 4 điểm nghẽn đất đai then chốt
Dù mạch vốn duy trì tích cực và hạ tầng giao thông mở đường, khả năng chuyển hóa dòng tiền thành các dự án xây dựng cụ thể hay nguồn cung nhà ở thực tế vẫn gặp phải những rào cản pháp lý vô cùng phức tạp. Qua phân tích từ thực tế triển khai và tổng hợp đánh giá của các chuyên gia, điểm nghẽn đất đai tại TP.HCM hiện nay tập trung vào 4 nhóm bài toán cốt lõi.
Đầu tiên là vấn đề xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Đây được xem là hòn đá ngáng đường lớn nhất khiến hàng loạt dự án trên địa bàn rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài. Nhiều chủ đầu tư dù đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng từ nhiều năm trước nhưng vẫn không thể đóng tiền sử dụng đất để triển khai các bước tiếp theo hoặc cấp sổ hồng cho người mua nhà. Sự chậm trễ trong việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh cùng tâm lý e ngại, do dự trong công tác thẩm định giá đất cụ thể của các cơ quan chức năng khiến doanh nghiệp bị ngâm vốn, phát sinh chi phí lãi vay khổng lồ.
Thứ hai là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất. Giá bồi thường đất đai chưa sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Nhiều dự án quy mô hàng chục hecta dù đã thỏa thuận bồi thường được 90 - 95% diện tích nhưng chỉ vì vướng mắc vài trăm mét vuông đất của một vài hộ dân còn lại mà không thể thu hồi trọn vẹn, khiến toàn bộ dự án bị đình trệ nhiều năm.
Thứ ba là sự thiếu đồng bộ và chồng chéo trong quy hoạch. Trạng thái thiếu thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch phân khu 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500) và quy hoạch đô thị chung khiến quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư bị kéo dài. Doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục điều chỉnh quy hoạch cục bộ trước khi có thể hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.
Cuối cùng là áp lực từ các dự án tồn đọng liên quan đến rà soát, thanh tra. Các vướng mắc pháp lý do lịch sử để lại tại nhiều dự án lớn yêu cầu quy trình rà soát, kiểm tra thận trọng. Tuy nhiên, việc chậm đưa ra các kết luận xử lý dứt điểm khiến nguồn lực đất đai tại các vị trí đắc địa bị lãng phí nghiêm trọng, dòng vốn của nhà đầu tư bị khóa chặt, không thể tái quay vòng vào nền kinh tế.
Kích hoạt ba nguồn vốn và kỳ vọng từ bộ ba luật mới
Để tháo gỡ tận gốc các điểm nghẽn đất đai, giúp dòng tiền từ bất động sản phát huy hiệu quả thực tế, các chuyên gia kinh tế và pháp lý đã đề xuất nhóm giải pháp đồng bộ cho chính quyền TP.HCM.
Trước hết là minh bạch hóa cơ chế định giá đất. Thành phố cần sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo định hướng tiệm cận giá thị trường, dựa trên phương pháp hệ số điều chỉnh kết hợp xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại. Khi có công thức tính toán rõ ràng và tiêu chuẩn định giá minh bạch, cán bộ thi hành công vụ sẽ tự tin phê duyệt hồ sơ, giúp doanh nghiệp chủ động được phương án tài chính.
Bên cạnh đó, thành phố cần đổi mới công tác bồi thường và tạo quỹ đất sạch bằng cách đẩy mạnh cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch và giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi tổ chức đấu giá công khai. Chính sách tái định cư cần được thiết kế linh hoạt, đảm bảo người dân bị thu hồi đất có nơi ở mới với hạ tầng đồng bộ và cơ hội sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Đồng thời, việc phát huy vai trò Tổ công tác gỡ vướng dự án là cực kỳ cấp thiết. TP.HCM cần tiếp tục phân loại chi tiết từng nhóm dự án vướng mắc theo cấp thẩm quyền xử lý. Với các dự án vượt thẩm quyền địa phương, thành phố cần chủ động đề xuất các cơ chế thí điểm (sandbox) trình Chính phủ và Quốc hội xem xét, thông qua để sớm giải phóng dự án.
Năm 2026, TP.HCM đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP cả năm đạt 10,2%. Sau khi đạt mức tăng 9,06% trong 9 tháng đầu năm (quý III đạt 9,86%), áp lực tăng trưởng trong quý IV là rất lớn, đòi hỏi mức bứt phá trên 13,5%. Để hiện thực hóa mục tiêu này, thành phố xác định phải kích hoạt đồng thời ba nguồn vốn chủ lực bao gồm đầu tư công, đầu tư tư nhân và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Lĩnh vực bất động sản đóng vai trò là trạm trung chuyển và kết nối quan trọng cho cả ba dòng vốn này. Việc khơi thông bất động sản không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn thúc đẩy hạ tầng công nghiệp, logistics, văn phòng cho thuê và dịch vụ thương mại. Thành phố đang tích cực chuẩn bị hồ sơ đưa các lô đất vàng vào đấu giá, xác định giá đất cụ thể để tăng thu ngân sách và thu hút các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh.
Đặc biệt, sự đi vào cuộc sống đồng bộ của hệ thống pháp luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được dự báo sẽ tạo ra bước ngoặt bản lề cho thị trường.
Với Luật Đất đai, việc bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất hàng năm và minh bạch hóa cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ giúp công tác thu hồi, bồi thường diễn ra nhanh chóng hơn, hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ và thất thoát tài sản nhà nước.
Đối với Luật Nhà ở, việc mở rộng các cơ chế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cắt giảm thủ tục hành chính phức tạp trong việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá bình dân, góp phần cân bằng lại cơ cấu phân khúc vốn đang bị lệch pha severe về phía nhà ở cao cấp.
Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản, việc siết chặt điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư, chuẩn hóa hoạt động của các sàn giao dịch và môi giới, đồng thời bắt buộc công khai đầy đủ thông tin dự án sẽ giúp làm sạch môi trường kinh doanh, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Nhiệm vụ trọng tâm của TP.HCM trong giai đoạn tới không chỉ dừng lại ở việc ghi nhận doanh thu hay theo dõi biến động giá cả ngắn hạn, mà là năng lực cởi trói pháp lý, đưa đất đai và các dự án đóng băng trở lại chu kỳ sản xuất kinh doanh. Khi các điểm nghẽn được tháo gỡ triệt để, dòng tiền khổng lồ sẽ được chuyển hóa thành hạ tầng, nhà ở và năng lực sản xuất mới, tạo động lực bứt phá bền vững cho đầu tàu kinh tế của cả nước.
