Nhộn nhịp nguồn cung mới tại các đô thị vệ tinh
Trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua giai đoạn sàng lọc khốc liệt, tâm lý đầu cơ lướt sóng hạ nhiệt rõ rệt, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích lũy tài sản dài hạn. Trước sự dịch chuyển này, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại khu vực phía Nam đang chủ động tái cơ cấu danh mục sản phẩm, tập trung nguồn lực phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây không chỉ là bước đi chiến lược nhằm tháo gỡ bài toán thanh khoản mà còn tạo nền tảng phục hồi bền vững cho toàn thị trường.
Theo ghi nhận của VCRealty, nguồn cung dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu chi trả của đại đa số người dân hiện ghi nhận sự bùng nổ tại các khu vực đô thị vệ tinh giáp ranh TP.HCM, nơi có hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, tiện ích đầy đủ và kết nối hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Điển hình như khu vực Thuận An và Dĩ An, liên danh TT Capital, Cosmos Initia (Nhật Bản) và Koterasu chào bán dự án TT Avio với quy mô hơn 2.000 căn hộ. Dự án ghi nhận mức giá cạnh tranh từ 32 đến 36 triệu đồng/m², đi kèm phương thức thanh toán đàm phán linh hoạt dành cho người mua nhà lần đầu.
Bcons Group tiếp tục khẳng định thế mạnh ở phân khúc bình dân khi triển khai chuỗi dự án Bcons Center City, Bcons Solary và Bcons New Sky. Các dự án này tập trung vào căn hộ có diện tích 40–60 m², tổng giá trị mỗi căn dao động từ 1,5 đến 2 tỷ đồng, hướng tới nhóm gia đình trẻ.
Ngoài ra, Phú Đông Group đóng góp nguồn cung với dự án Phú Đông SkyOne có mức giá trị hợp lý từ 1,4 đến 1,8 tỷ đồng/căn.
Tại Đồng Nai, nơi tập trung lực lượng lớn lao động và công nhân kỹ thuật, Kim Oanh Land mở rộng nguồn cung bằng việc lên kế hoạch tung ra hơn 4.000 căn hộ thuộc chuỗi K Home tại Hố Nai, Nhơn Trạch và Trảng Bom. Song song đó, các cụm nhà ở xã hội quy mô lớn tại Nhơn Trạch như Phước An với hơn 3.000 căn và Phú Hội với hơn 1.100 căn đang đẩy nhanh tiến độ thi công nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cho người dân lao động.
Tại Tây Ninh và vùng ven TP.HCM, Nam Long Group bắt tay chiến lược cùng Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) phát triển dòng sản phẩm EHome và EHomeS, đặt mục tiêu bàn giao hơn 22.000 căn hộ vào năm 2035. Cùng thời điểm, Thắng Lợi Group đã hoàn tất đăng ký thi công 2 dự án nhà ở xã hội và tiếp tục chuẩn bị các bước pháp lý cho 3 dự án tiếp theo.
Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons chia sẻ, trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang, Bcons vẫn kiên định phát triển nhà ở vừa túi tiền, bảo đảm chất lượng sống và tiện ích cho cư dân. Chúng tôi sinh ra trong thời kỳ khó khăn, hiểu rõ ước mơ có một căn nhà của người thu nhập thấp. Vì vậy, Bcons làm nhà để người dân ở thật, chứ không chạy theo đầu cơ hay lợi nhuận ngắn hạn.
“Triết lý của Bcons là “kiến tạo giá trị thật”, nên tất cả các dự án đều được xây dựng để phục vụ nhu cầu an cư thay vì đầu cơ. Chính vì thế, ngay sau khi bàn giao, dự án đã nhanh chóng lấp đầy 100% cư dân sinh sống” , ông Thạch khẳng định.
Xu hướng dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới
Sự chuyển hướng mạnh mẽ của các chủ đầu tư nhận được sự đồng thuận cao từ giới chuyên gia kinh tế và bất động sản, mặc dù thực tế phát triển phân khúc này vẫn chịu không ít áp lực.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhà ở vừa túi tiền trước hết là lựa chọn để tồn tại của doanh nghiệp trong chu kỳ mới. Bất động sản là ngành cần nguồn vốn lớn và phụ thuộc nhiều vào tín dụng cũng như sức bán.
Trong bối cảnh dòng vốn trở nên chọn lọc, dự án có pháp lý rõ ràng, tổng giá trị vừa phải và khả năng hấp thụ thực tế sẽ dễ thuyết phục các ngân hàng giải ngân hơn các dự án cao cấp đắt đỏ nhưng thanh khoản chậm. Trọng tâm của chủ đầu tư hiện nay không còn là biên lợi nhuận trên từng căn hộ mà là tốc độ quay vòng của dòng tiền nhằm hạn chế tối đa hàng tồn kho.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Quyền – Tổng Giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi cho rằng, những nút thắt lớn nhất của nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ dần được tháo gỡ. Quy định mới giúp xác định chi phí đầu vào minh bạch hơn, đồng thời điều kiện thu nhập của đối tượng thụ hưởng cũng được nâng lên, tạo cơ hội cho nhiều người tiếp cận nhà ở. Khi khung pháp lý thông thoáng, chỉ cần lợi nhuận thu về nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng đôi chút là doanh nghiệp đã có đủ động lực để triển khai.
Tuy nhiên, bài toán cân đối chi phí vẫn là thách thức lớn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích rằng giá đất, tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công liên tục tăng cao trong những năm gần đây. Để giữ giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người dân, doanh nghiệp bắt buộc phải chấp nhận biên lợi nhuận mỏng, đòi hỏi năng lực quản trị dự án cực kỳ khắt khe.
Phân tích ở khía cạnh thủ tục, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng ngoài áp lực quỹ đất, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài chính là yếu tố làm gia tăng chi phí vốn và chi phí cơ hội. Nếu tiến trình pháp lý kéo dài nhiều năm, các chi phí tài chính phát sinh sẽ vô hình trung đẩy giá thành sản phẩm lên cao, khiến dòng căn hộ vừa túi tiền gặp khó trong việc giữ mức giá "mềm". Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn như tín dụng ưu đãi hay quỹ đầu tư bất động sản để tạo cơ chế tài chính bền vững cho cả bên cung lẫn bên cầu.
Nhìn về tương lai gần, phân khúc nhà ở vừa túi tiền sở hữu giá trị dưới 2,5 tỷ đồng mỗi căn sẽ đóng vai trò trụ cột dẫn dắt khối lượng giao dịch trên thị trường phía Nam. Khi dòng tiền đầu cơ không còn chiếm ưu thế, người mua ở thực sẽ là lực lượng quyết định tốc độ thanh khoản.
Sự khan hiếm và đắt đỏ của quỹ đất nội thành TP.HCM sẽ tiếp tục thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dự án về các vùng ven có hạ tầng giao thông kết nối tốt như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K và tuyến Vành đai 3. Việc các bộ luật liên quan đến bất động sản chính thức đi vào cuộc sống sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị pháp lý, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tự tin giải ngân. Ngoài ra, xu hướng liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước với đối tác nước ngoài giàu tiềm lực tài chính sẽ ngày càng phổ biến, giúp tối ưu hóa chi phí phát triển và mang lại chất lượng sống tốt hơn cho cộng đồng cư dân.
