Vì sao nhiều dự án “chết yểu"?
Theo chia sẻ của nhiều chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư có kinh nghiệm, thực trạng nhiều đại dự án ngàn tỷ rơi vào bế tắc tại Hồ Tràm không xuất phát từ một yếu tố đơn lẻ mà là hệ quả của nhiều điểm nghẽn tích tụ. Nhiều chủ đầu tư phát triển dự án theo tư duy bán nhà ở thương mại lấy mục tiêu thu tiền nhanh thay vì đầu tư hệ sinh thái du lịch dài hạn. Việc tập trung quá nhiều vào phân khúc xa xỉ khiến nguồn cung vượt xa khả năng chi trả của phần lớn du khách.
Bên cạnh đó, việc thiếu tiêu chuẩn vận hành và vắng bóng các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế khiến dự án dù xây xong thô cũng không thể đưa vào vận hành thương mại, dẫn đến cảnh hoang hóa. Đồng thời, do biến động của địa chính trị quốc tế, làn sóng đầu tư bất động sản chậm nhịp và việc thắt chặt tín dụng khiến nhiều doanh nghiệp kiệt quệ tài chính. Song song đó, các vướng mắc liên quan đến quy hoạch 1/500, thủ tục đất đai và hình thức sở hữu làm dự án đắp chiếu kéo dài.
Nguyên nhân khách quan khác là dù hạ tầng hàng không và mạng lưới giao thông vùng được quy hoạch lớn, tốc độ hoàn thiện thực tế từng có giai đoạn chưa kịp đồng bộ với đợt bùng nổ mở bán, làm suy giảm thanh khoản của nhà đầu tư thứ cấp.
Thực tế ghi nhận dọc cung đường ven biển Hồ Tràm vẫn còn không ít dự án "ngủ đông". Điển hình như dự án Charm Resort Hồ Tràm của Charm Group, dù từng quảng cáo là khu nghỉ dưỡng 6 sao nhưng sau khi xây dựng phần thô hàng trăm căn biệt thự, condotel thì đã tạm dừng thi công kéo dài. Tương tự, dự án Edenia Resort Hồ Tràm, dự án Cross Long Hải hay Wyndham Tropicana Long Hải cũng rơi vào cảnh vắng bóng công nhân, cỏ mọc um tùm do vướng mắc thủ tục đất đai và đứt gãy dòng tiền.
Tuy nhiên, thời gian qua Hồ Tràm cũng đón nhận một số tín hiệu tốt từ các dự án lớn có tiềm lực tài chính. Tiêu biểu nhất là tổ hợp The Grand Ho Tram, dự án này vừa khởi công mở rộng phân khu mới quy mô 35ha với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, bổ sung hàng nghìn phòng lưu trú chuẩn 5 sao cùng hạ tầng MICE. Việc đưa phân khu Ixora Ho Tram vào khai thác vận hành cùng sự góp mặt của các thương hiệu vận hành quốc tế như Fusion và IHG đã giúp tổ hợp này duy trì công suất phòng cao.
Bên cạnh đó, dự án NovaWorld Ho Tram cũng đang được tích cực tái khởi động và thi công trở lại sau thời gian tái cấu trúc nợ và gỡ vướng thủ tục, đưa nhiều phân khu shophouse và biệt thự ven biển dọc trục ĐT994 vào khai thác thương mại. Nguồn sinh khí mới còn đến từ các cái bắt tay quốc tế, điển hình như sự hợp tác giữa AppleTree Group, Larfa Properties và huyền thoại thiết kế Philippe Starck để phát triển bộ sưu tập biệt thự giới hạn Nhà Estate, góp phần lấy lại niềm tin cho giới đầu tư.
Giải pháp nào để hồi sinh bất động sản nghỉ dưỡng Hồ Tràm
Theo ông Lê Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Du lịch Rừng xanh Vũng Tàu nhận định, để tái cấu trúc thị trường và giải cứu hoàn toàn các dự án bị bỏ hoang, giới phân tích đề xuất nhóm giải pháp trọng tâm. Đầu tiên là tái định vị sản phẩm và mô hình kinh doanh. Thay vì tập trung bán đứt sản phẩm cao cấp, chủ đầu tư cần chuyển hướng sang mô hình lưu trú trải nghiệm, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness) hoặc hội nghị (MICE) để lấp đầy công suất phòng.
Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần chủ động bắt tay với những nhà quản lý chuyên nghiệp quốc tế để chuẩn hóa dịch vụ, tối ưu chi phí vận hành và kết nối với mạng lưới khách du lịch toàn cầu. Về phía cơ quan quản lý, việc đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ thủ tục đất đai và cấp chứng nhận sở hữu là ưu tiên hàng đầu.
“Đối với các chủ đầu tư thiếu năng lực, việc thúc đẩy M&A để chuyển nhượng dự án cho các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh được xem là giải pháp tối ưu nhất để cứu lấy dự án. Ngoài ra, việc tập trung xây dựng hệ sinh thái tiện ích "tất cả trong một" (all-in-one) nội khu sẽ giúp giữ chân du khách quay lại thay vì chỉ ghé thăm một lần”, ông Lê Anh Tuấn nhận định.
Đánh giá về tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng Hồ Tràm trong thời gian sắp tới, ông Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK nhận định, mặc dù trải qua giai đoạn sàng lọc gắt gao, Hồ Tràm vẫn nắm giữ những lợi thế động lực lớn để bứt phá trong trung và dài hạn. Yếu tố nền tảng cốt lõi nằm ở vị thế ngày càng tăng của du lịch Việt Nam trên bản đồ toàn cầu. Việc Việt Nam liên tục nằm trong nhóm những điểm đến hấp dẫn và thu hút khách quốc tế hàng đầu thế giới chính là bảo chứng mạnh mẽ nhất cho cầu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp gia tăng bền vững.
Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK cho biết thêm, ngoài các phân khúc cao cấp, các nhà đầu tư cần đâu tư thêm nhiều phân khúc trung cáp để nhiều tệp khách hàng khác có thể tiếp cận. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần tạo thêm điểm nhấn, để không chỉ định vị một phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp mà là điểm du lịch của tất cả mọi người thì Hồ Tràm hút được lượng lớn du khách.
Ngoài các tiềm năng được thiên nhiên ban tặng, Hồ Tràm sẽ trở thành trung tâm du lịch phía Nam nhờ có vị trí đắc địa, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản. Ngoài các tuyến Quốc lộ, đường ven biển đã đầu tư hoàn thiện, việc triển khai tuyến cao tốc Hồ Tràm - Long Thành cùng tiến độ của cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Quốc tế Long Thành sẽ rút ngắn tối đa thời gian di chuyển, trực tiếp đưa dòng du khách quốc tế dồi dào cập bến Hồ Tràm.
Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù thời gian qua bất động sản nghỉ dưỡng Hồ Tràm có sự trầm lắng, nhưng việc thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc lành mạnh và phát triển thực chất. Những dự án phát triển theo tư duy lướt sóng, thiếu năng lực sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và tư duy phát triển bền vững. Giai đoạn khó khăn vừa qua chính là nốt trầm cần thiết để bất động sản nghỉ dưỡng Hồ Tràm tự tái cấu trúc, chuẩn bị cho chu kỳ bứt phá mới.
