Bức tranh xám màu từ những con số "biết nói"
Theo thống kê của Ban Chỉ đạo 751 - Thành lập theo Quyết định số 751/QĐ-TTg ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ nhằm giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc của các dự án tồn đọng kéo dài, cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với tổng nguồn vốn bị đọng khoảng hơn 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD. Đến nay, các cơ quan chức năng đã tháo gỡ khó khăn cho hơn 1.000 dự án, qua đó khơi thông khoảng hơn 800.000 tỷ đồng.
Lượng vốn bị "đóng băng" này không chỉ gây ra tổn thất nặng nề cho bản thân doanh nghiệp bất động sản mà còn tạo ra sự lãng phí tài nguyên đất đai vô cùng to lớn đối với nền kinh tế xã hội. Việc giải phóng nguồn lực khổng lồ này được xác định là một trong những nhiệm vụ then chốt để đóng góp trực tiếp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai chữ số.
Tại phiên Tọa đàm chuyên sâu về thị trường bất động sản diễn ra tại TP.HCM, PGS. TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - đã đưa ra một con số khiến dư luận không khỏi giật mình: Cả nước hiện có khoảng 4.000 dự án bất động sản đang trong tình trạng "tắc nghẽn". Tổng số vốn đang nằm "đắp chiếu" tại các dự án này sau khi được rà soát ghi nhận ở mức hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 100 tỷ USD.
Phân tích về căn nguyên của cuộc khủng hoảng đóng băng này, các chuyên gia tài chính và bất động sản đã chỉ ra nhiều điểm nghẽn cốt lõi. Trong đó, PGS. TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chỉ rõ, vướng mắc pháp lý chiếm 70 - 80%, phần lớn xuất phát từ sự xung đột, chồng chéo giữa các quy định pháp luật. Sự thiếu đồng bộ này làm cơ quan quản lý tại nhiều địa phương lúng túng, không dám phê duyệt thủ tục hoặc cấp phép triển khai tiếp.
Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARs - nhận định kẽ hở pháp lý giai đoạn trước dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan và tâm lý găm đất chờ giá của chủ đầu tư. Hệ quả là hàng loạt dự án bị bỏ hoang, công trình xây dở dang ngổn ngang tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM hay Lâm Đồng. TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh - bổ sung thêm rằng đất nền bỏ trống không được tính vào tài sản tạo ra giá trị gia tăng; chỉ khi được đầu tư xây dựng công trình và đưa vào vận hành thì mới trở thành tài sản đầu tư thực sự.
Về phía dòng vốn, bà Trần Nguyệt Quỳnh Hoa - Giám đốc Phát triển Kinh doanh BIDV Home - chia sẻ rằng ngân hàng không siết tín dụng cơ học mà tập trung kiểm soát rủi ro dựa trên tình hình huy động thực tế. Các ngân hàng vẫn đang triển khai các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp để đồng hành và hỗ trợ những dự án đủ điều kiện pháp lý.
Xóa bỏ rào cản bằng quan điểm "6 rõ"
Trước tình hình tài nguyên xã hội bị lãng phí nghiêm trọng, Chính phủ và Quốc hội đã có những chỉ đạo vô cùng quyết liệt nhằm tháo gỡ tận gốc các nút thắt. Bước ngoặt quan trọng là việc ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý vi phạm pháp luật đất đai quá khứ và giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng.
Để cụ thể hóa Nghị quyết, Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng đã ký Quyết định số 1020/QĐ-TTg ban hành kế hoạch thi hành theo quan điểm "6 rõ": rõ người, rõ việc, rõ thẩm quyền, rõ trách nhiệm, rõ thời gian và rõ kết quả.
Lộ trình tháo gỡ được phân công gấp rút cho các Bộ, ngành. Ngay trong tháng 7, Bộ Nội vụ cùng Bộ Công an và Bộ Quốc phòng phải trình ban hành các văn bản hướng dẫn cơ chế đặc thù về xử lý kỷ luật đối với cán bộ, công chức, chiến sĩ vi phạm đất đai nhưng không tham nhũng xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đến tháng 8, Bộ Công an chủ trì ban hành văn bản hướng dẫn về hình sự, tố tụng hình sự và thi hành án liên quan đến các vi phạm này. Đồng thời, trước ngày 30/8, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp & Môi trường, Bộ Xây dựng phải hoàn thành việc rà soát toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật để sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ cho phù hợp với Nghị quyết.
Tín hiệu khởi sắc và kỳ vọng chu kỳ phát triển mới
Những nỗ lực dồn dập từ Trung ương đến địa phương đã bắt đầu mang lại những kết quả thực tế. PGS. TS Trần Đình Thiên cho biết, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt trong 2 năm qua, đã có khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ thủ tục thành công, hứa hẹn tạo ra dòng chảy kinh tế rất mạnh. Việc đẩy mạnh phân cấp, giao quyền cho các địa phương tự chủ động xử lý các dự án quy mô vừa và nhỏ cũng giúp rút ngắn thời gian chờ đợi và khơi thông dòng vốn nhanh hơn.
Trên thực tế quản lý đô thị, Hà Nội đang đi đầu áp dụng Luật Thủ đô để tái thiết đô thị với tầm nhìn 100 năm, trong khi TP.HCM tích cực đề xuất các cơ chế đặc thù tương tự để giải quyết dứt điểm nút thắt hạ tầng và thu hồi các dự án chậm tiến độ.
Tình trạng đóng băng kéo dài hàng trăm tỷ USD là bài học đắt giá, nhưng với quyết tâm chính trị cao độ và cơ chế đặc thù, việc tháo gỡ dứt điểm nút thắt pháp lý cùng sự đồng hành của hệ thống ngân hàng chính là chìa khóa cốt lõi. Khi các vướng mắc về cơ chế được giải tỏa hoàn toàn, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ vượt qua nhịp điều chỉnh để bước vào chu kỳ phát triển mới an toàn, minh bạch và bền vững.
