Thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những rung lắc mạnh khi danh sách các đại gia địa ốc chậm nghĩa vụ tài chính ngày một dài thêm. Mới đây nhất, ngày 27/08/2026, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land đã gửi thông báo chính thức lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về tình hình chậm thanh toán gốc và lãi của 2 lô trái phiếu quy mô lớn. Tổng số tiền công ty còn nợ chưa thể hoàn trả cho các trái chủ đã vượt mốc 1.420 tỷ đồng, phơi bày bức tranh tài chính đầy thách thức cùng áp lực dòng tiền đè nặng lên doanh nghiệp.
Áp lực nợ quá hạn kéo dài
Theo báo cáo tình hình thanh toán gốc và lãi trái phiếu mới công bố, hai lô trái phiếu chịu ảnh hưởng trực tiếp bao gồm mã H79CH2123015 và H79CH2223001. Đây đều là các đợt huy động vốn quy mô lớn của Hưng Thịnh Land với tổng giá trị phát hành ban đầu lần lượt là 800 tỷ đồng và hơn 984 tỷ đồng.
Theo kế hoạch đáo hạn đã được cam kết ban đầu, toàn bộ nghĩa vụ tài chính của mã H79CH2123015 phải được hoàn tất vào ngày 19/03/2023 và mã H79CH2223001 vào ngày 15/06/2023. Tuy nhiên, trải qua thời gian dài tái cơ cấu và nỗ lực xử lý, tính đến ngày 21/08/2026, doanh nghiệp mới chỉ giải quyết được một phần rất khiêm tốn so với quy mô nợ thực tế.
Cụ thể, đối với mã H79CH2123015, Hưng Thịnh Land mới thanh toán được hơn 116 tỷ đồng, số tiền gốc còn đọng lại chưa thể chi trả cho trái chủ hiện lên tới hơn 683,7 tỷ đồng. Trong khi đó, ở mã H79CH2223001, số tiền đã thanh toán dừng lại ở mức hơn 247 tỷ đồng, để lại dư nợ chưa hoàn tất nghĩa vụ là hơn 736,9 tỷ đồng. Tổng cộng, số tiền chậm thanh toán còn tồn đọng của riêng 2 lô trái phiếu này tính đến thời điểm 21/08/2026 đã chạm mức hơn 1.420 tỷ đồng.
Giải trình về nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán đúng hạn, đại diện Hưng Thịnh Land thừa nhận doanh nghiệp đang phải đối mặt với hàng loạt rào cản vĩ mô lẫn vi mô. Nguồn cung tín dụng ngân hàng bị siết chặt, sức mua trên thị trường giao dịch bất động sản trầm lắng kéo dài khiến các đợt mở bán không đạt kỳ vọng. Dòng tiền từ các dự án bị gián đoạn đã trực tiếp làm mất cân đối tài chính nghiêm trọng, khiến tổ chức phát hành không thể thu xếp đủ nguồn tiền để chi trả đầy đủ và đúng hẹn cho nhà đầu tư.
Thách thức tái cơ cấu và bài toán hồi phục
Trước tình cảnh dòng tiền mặt hạn hẹp, Hưng Thịnh Land buộc phải liên tục đàm phán với các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm các giải pháp nới thời hạn hoặc cấn trừ nợ.
Ghi nhận vào ngày 21/08/2026, Công ty Cổ phần Chứng khoán Tân Việt (TVSI) – đơn vị đại diện đại lý thanh toán – đã chính thức thông qua Nghị quyết Người sở hữu trái phiếu đối với hàng loạt mã trái phiếu do Hưng Thịnh Land phát hành. Nội dung nghị quyết chấp thuận phương án để Hưng Thịnh Land thực hiện thanh toán toàn bộ giá trị theo mệnh giá cho 6 mã trái phiếu bao gồm HTLAND.2020.TV01 (hơn 292 tỷ đồng), HTL-H2023-005 (242 tỷ đồng), TL-H2023-006 (hơn 156,9 tỷ đồng), HTL-H2023-007 (hơn 126,9 tỷ đồng), HTL-H2023-008 (hơn 148,5 tỷ đồng) và TL-H2023-009 (hơn 144,7 tỷ đồng). Tổng giá trị thanh toán bắt đầu thực hiện từ ngày 21/08/2026 đạt hơn 1.111 tỷ đồng.
Đáng chú ý, các trái chủ đã đồng ý miễn toàn bộ các khoản tiền lãi, tiền phạt chậm trả cũng như bồi thường phát sinh nếu có mà Hưng Thịnh Land chưa thanh toán. Đồng thời, phía nhà đầu tư chấp thuận cho doanh nghiệp linh hoạt thanh toán chia thành nhiều đợt thông qua việc chuyển tiền từ các tài khoản hợp pháp khác vào tài khoản của đại lý thanh toán trong vòng 10 ngày làm việc.
Bên cạnh giải pháp chuyển khoản tiền mặt, dữ liệu công bố thông tin cũng cho thấy Hưng Thịnh Land đã và đang tích cực thương thảo áp dụng phương án trả nợ gốc bằng tài sản khác như bất động sản, cổ phần hoặc quyền tài sản. Đơn cử như ở mã trái phiếu HTL-H2023-008, doanh nghiệp đã thực hiện nhiều đợt thanh toán giá trị lớn bằng tài sản khác và chi trả tiền mặt rải rác qua các năm 2023–2026 để giảm dần dư nợ gốc từ 200 tỷ đồng xuống còn hơn 25,6 tỷ đồng.
Không chỉ vật lộn với bài toán cân đối thanh khoản để trả nợ trái chủ, Hưng Thịnh Land còn đối mặt với áp lực tuân thủ pháp lý ngày càng gay gắt từ cơ quan quản lý nhà nước.
Vào tháng 06/2026, Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Hưng Thịnh Land với tổng số tiền phạt lên tới 312,5 triệu đồng do hàng loạt vi phạm trong hoạt động phát hành và công bố thông tin trái phiếu. Trong đó, mức phạt nặng nhất là 175 triệu đồng dành cho hành vi công bố thông tin sai lệch về tình hình sử dụng nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành trái phiếu giai đoạn 2021–2022.
Theo kết luận thanh tra, dù báo cáo thể hiện vốn huy động được dùng để đầu tư phát hành dự án bất động sản, nhưng trên thực tế, một phần dòng tiền đã bị doanh nghiệp đem đi nộp thuế, mua lại trái phiếu, thanh toán gốc và lãi cho các lô trái phiếu khác. Ngoài ra, doanh nghiệp còn bị phạt 92,5 triệu đồng do chậm đăng ký giao dịch các lô trái phiếu riêng lẻ trên hệ thống giao dịch và phạt 45 triệu đồng do chậm thực hiện đăng ký lưu ký đối với nhiều lô trái phiếu đã phát hành. Bên cạnh hình thức phạt tiền, cơ quan quản lý cũng buộc Hưng Thịnh Land phải cải chính toàn bộ các thông tin đã công bố sai lệch trước đó.
Trường hợp của Hưng Thịnh Land là điển hình cho những khó khăn chung mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản tại Việt Nam đang gặp phải sau giai đoạn tăng trưởng nóng bằng vốn vay ngắn và trung hạn. Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp khi thị trường thuận lợi đã để lại hổng thanh khoản lớn khi chu kỳ thị trường đảo chiều.
Dù đã rất nỗ lực đàm phán gia hạn, cấn trừ tài sản và đạt được sự đồng thuận nhất định từ phía các trái chủ trong tháng 08/2026 để giảm bớt gánh nặng phạt chậm trả, áp lực trả nợ gốc còn lại của Hưng Thịnh Land vẫn rất lớn. Để thực sự thoát khỏi vòng xoáy nợ nần, bên cạnh việc tái cơ cấu các khoản nợ, doanh nghiệp cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm, đẩy mạnh thanh lý tài sản non-core và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư cùng khách hàng trên thị trường.
