Làn sóng giải thể gia tăng
Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng của Cục Thống kê, cả nước có 4.535 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, tăng 10,9% so với cùng kỳ năm trước. Ở chiều ngược lại, có tới 2.813 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 123,3% so với cùng kỳ năm 2025 (khi số lượng giải thể ở mức gần 1.260 đơn vị). Như vậy, tính trung bình mỗi tháng có khoảng 312 doanh nghiệp bất động sản chính thức rút lui khỏi thị trường.
Không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, trong lĩnh vực xây dựng cũng có những diễn biến tương tự. Theo số liệu của Cục Thống kê, trong 9 tháng, có 14.978 doanh nghiệp xây dựng thành lập mới, tăng 33%, trong khi có 3.646 doanh nghiệp giải thể, tăng 128,2%.
Xét trên toàn bộ nền kinh tế, 9 tháng đầu năm có gần 149.700 doanh nghiệp thành lập mới với tổng vốn đăng ký 1,884 triệu tỷ đồng, tăng 3,2% về số lượng và 32,7% về vốn đăng ký. Cùng kỳ, gần 74.300 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 14%. Tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt hơn 223.900 đơn vị.
Ở chiều rút lui toàn nền kinh tế, gần 89.800 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, giảm 9,7%; 33.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ giải thể, giảm 37%; nhưng số doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể lên tới hơn 48.700 đơn vị, tăng 118,8% so với cùng kỳ 2025. Bình quân mỗi tháng có khoảng 19.100 doanh nghiệp rút khỏi thị trường. Riêng tháng 9, cả nước có gần 11.600 doanh nghiệp thành lập mới, giảm 31,1%, trong khi 7.918 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 89,3%.
Điểm sáng từ vốn FDI và hạ tầng đầu tư công
Dù số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh, bất động sản vẫn nằm trong nhóm ngành thu hút lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) rất lớn.
Tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã nhận 6,94 tỷ USD trong 9 tháng, chiếm 16% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước. Vốn FDI thực hiện trong hoạt động bất động sản đạt 1,59 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam.
Hoạt động xây dựng cũng duy trì mức tăng trưởng tích cực. Giá trị tăng thêm ngành xây dựng 9 tháng tăng 12,22%, đóng góp 8,23% vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế. Cục Thống kê đánh giá, tiến độ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh cùng sự đi vào hoạt động của các dự án quy mô lớn đã tạo hiệu ứng lan tỏa rõ nét đến sản xuất và xây dựng.
Đánh giá về đà tăng 123,3% của số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể, các chuyên gia chỉ ra nhiều nguyên nhân cốt lõi tác động đồng thời.
Đầu tiên là áp lực chi phí vốn và lãi suất. Lãi suất cho vay bất động sản dao động ở mức cao (khoảng 13–14%/năm) tạo sức ép cực lớn lên dòng tiền của các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Tiếp theo, thanh khoản thị trường có sự phân hóa sâu sắc. Sức hấp thụ của thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc nhu cầu thực tại các đô thị lớn, trong khi các phân khúc đầu cơ, phân lô bán nền hoặc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thanh khoản kém, khiến nhiều sàn giao dịch không có doanh thu.
Bên cạnh đó, thị trường đang chịu sự thanh lọc mạnh mẽ từ các quy định pháp lý mới. Việc áp dụng đồng bộ các bộ luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở đã siết chặt điều kiện hoạt động và chuẩn hóa thị trường. Các doanh nghiệp quy mô nhỏ, công ty môi giới yếu kém không đáp ứng được điều kiện mới buộc phải ngừng hoạt động.
Cuối cùng là áp lực kiệt huệ dòng tiền và nợ tồn đọng. Nhiều đơn vị không còn nguồn lực duy trì bộ máy hoặc không thỏa thuận được phương án tái cơ cấu nợ và trái phiếu sau thời gian dài trầm lắng đã chọn phương án giải thể dứt điểm.
Làn sóng giải thể tăng cao phản ánh quá trình thanh lọc thị trường diễn ra đồng thời với quá trình gia nhập mới. Tuy nhiên, đây được xem là bước dọn dẹp cần thiết để xử lý dứt điểm các tồn đọng cũ.
Trong thời gian tới, thị trường dự báo sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Dòng vốn FDI và nguồn lực đầu tư công sẽ tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, có dự án chuẩn pháp lý và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Khi các quy định pháp luật mới thẩm thấu hoàn toàn, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp trụ lại sẽ được cải thiện đáng kể, giúp thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.
