Tăng minh bạch thị trường
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đang thu hút sự chú ý lớn từ các thành viên thị trường.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, cho biết những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là điểm nghẽn lớn thời gian qua. Việc xác định giá đất cụ thể thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và giá thị trường, gây áp lực tài chính cho nhà đầu tư.
Theo bà Giang, giải pháp quan trọng là phân định rõ vai trò: Trung ương xây dựng khung tiêu chí, nguyên tắc và cơ chế kiểm tra; địa phương quyết định giá đất dựa trên dữ liệu thực tế. Việc định giá đất dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu kết nối giữa thuế, công chứng, ngân hàng sẽ giúp hạn chế thao túng hay hình thành giá ảo.
Định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW tập trung vào ba yếu tố chính đó là hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; Tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; Tăng tính minh bạch của giá đất và giao dịch nhờ kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.
Dù mô hình phân lô bán nền hay găm đất chờ tăng giá không mất đi ngay, dư địa của hoạt động này sẽ thu hẹp dần. Về dài hạn, giá trị bất động sản sẽ nằm ở khả năng phát triển, khai thác hiệu quả và tạo ra dòng tiền thực.
Giải phóng nguồn lực
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định việc hoàn thiện bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là "bước ngoặt" giúp chuyển dịch thị trường từ đầu cơ sang giá trị thực. Hành lang pháp lý rõ ràng giúp giảm tình trạng dự án kéo dài do vướng pháp lý, bổ sung nguồn cung và tăng tính linh hoạt trong quy hoạch đô thị, nông thôn.
Đồng thời, việc định danh bất động sản và hoàn thiện hệ thống dữ liệu giúp thông tin giao dịch minh bạch hơn. Tâm lý người mua chuyển từ lo sợ bỏ lỡ cơ hội sang thẩm định kỹ lưỡng về pháp lý, giá trị thực, hạ tầng, dòng tiền và thanh khoản.
Ở góc độ thu hút vốn ngoại, Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tạo bước chuyển lớn cho thu hút FDI. Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng JLL Việt Nam, đánh giá cao việc chuyển hướng từ "lượng" sang "chất" khi ưu tiên công nghệ cao, năng lượng xanh và cải cách thủ tục hành chính. Ông nhấn mạnh 12-18 tháng tới là giai đoạn quyết định để các địa phương biến cam kết thành hành động.
Đại diện Avison Young Việt Nam cũng cho rằng các chính sách mới như thuế theo thời gian nắm giữ, quy định thời hạn chung cư hay khung pháp lý nhà cho thuê giúp hạn chế đầu cơ ngắn hạn, thúc đẩy tái thiết đô thị và đưa thị trường về gần hơn với nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, việc Chính phủ kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sẽ giúp phối hợp liên ngành, tháo gỡ dứt điểm các vấn đề vượt thẩm quyền của bộ ngành hay địa phương.
Đánh giá về tác động tổng thể của các chính sách mới, ông Bạch Văn Lượng, Chủ tịch Hội SeHoREA, nhận định, sự xuất hiện của các nghị quyết mới cùng việc kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên cho toàn bộ thị trường. Thời kỳ đầu cơ lướt sóng, găm đất chờ giá tăng dựa trên thông tin mờ ảo đã kết thúc. Với cơ chế định giá minh bạch và sự siết chặt về tài chính đất đai, thị trường sẽ sàng lọc mạnh mẽ: chỉ những doanh nghiệp có năng lực phát triển thực sự, dự án tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền rõ ràng mới có thể tồn tại và phát triển.
Ông Lượng nhấn mạnh thêm, việc hiện thực hóa các cam kết chính sách trong 12-18 tháng tới sẽ là thước đo quyết định. Khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, dòng vốn sẽ được dẫn dắt vào đúng các phân khúc có nhu cầu thực, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp của thị trường bất động sản trong dài hạn.
