Trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, một làn sóng tâm lý đáng chú ý đang lan rộng trong cộng đồng người mua nhà: sở hữu nguồn tài chính sẵn có nhưng vẫn quyết định giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm và chờ đợi giá nhà giảm sâu hơn. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường gần đây, tỷ lệ người mua có tâm lý hoãn kế hoạch xuống tiền để săn "vùng trũng" giá chiếm tỷ trọng khá lớn. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các chuyên gia nghiên cứu thị trường và những môi giới lâu năm, chiến lược ôm tiền chờ đáy tiềm ẩn không ít rủi ro và có thể khiến người mua bỏ lỡ những cơ hội an toàn.
Sự phân hóa sâu sắc
Thị trường nhà ở hiện nay ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về diễn biến giá giữa phân khúc bán mới từ chủ đầu tư (sơ cấp) và mua bán lại giữa các cá nhân (thứ cấp).
Tại thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán gần như không có dấu hiệu hạ nhiệt. Dữ liệu nghiên cứu từ các đơn vị phân tích thị trường chỉ ra rằng giá bán sơ cấp trung bình tại các khu vực đô thị lớn vẫn duy trì đà tăng nhẹ hoặc neo ở mức cao. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí phát triển dự án tăng vọt. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất theo quy định mới, cùng giá nguyên vật liệu và chi phí tài chính gia tăng đã tạo nên một "mức sàn" chi phí khắt khe. Do đó, thay vì hạ giá niêm yết, các chủ đầu tư chọn cách giãn tiến độ thanh toán, tung ưu đãi lãi suất hoặc chiết khấu trực tiếp để hỗ trợ thanh khoản.
Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp lại chứng kiến những sóng ngầm điều chỉnh. Áp lực từ mặt bằng lãi suất vay thả nổi neo cao khiến không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn rơi vào thế "ngộp" dòng tiền. Mức giá rao bán tại một số phân khúc thứ cấp đã ghi nhận mức giảm từ 5% đến 25% so với giai đoạn đỉnh điểm, tập trung chủ yếu ở các dự án ven đô, sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc tài sản đang chịu áp lực đáo hạn ngân hàng. Mặc dù xuất hiện tâm lý ngần ngại, dòng tiền thực tế trên thị trường đang bắt đầu có sự chuyển dịch, ưu tiên tìm kiếm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực có pháp lý hoàn chỉnh.
Cạm bẫy "bắt đáy" và áp lực trượt giá
Đánh giá về tâm lý "ôm tiền chờ đáy", giới chuyên gia nghiên cứu thị trường nhận định rằng kịch bản giá nhà giảm sâu trên diện rộng là rất khó xảy ra. Chi phí đầu vào liên tục neo cao đóng vai trò như một lực đỡ chặn đứng đà giảm sâu của thị trường.
Đại diện các đơn vị nghiên cứu thị trường phân tích rằng đáy của bất động sản chỉ có thể xác định khi giá đã quay đầu tăng trở lại. Việc cố gắng dự đoán thời điểm giá xuống thấp nhất thường đưa người mua vào thế thụ động. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi hoặc nguồn cung chất lượng cao khan hiếm, những sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý chuẩn sẽ bị giao dịch trước tiên. Việc chần chừ không giúp người mua có nền tảng tài chính tốt mua được nhà rẻ hơn, mà trái lại có thể khiến họ mất đi quyền lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất với giá hợp lý.
Dưới góc độ thực chiến, các chuyên gia môi giới bất động sản lâu năm chia sẻ rằng thị trường hiện tại đang mang lại thế chủ động chưa từng có cho người cầm tiền mặt. Khác với giai đoạn "sốt nóng" khi người bán nắm toàn quyền quyết định và giao dịch diễn ra vội vã, giai đoạn này cho phép người mua thoải mái thẩm định pháp lý, so sánh giá và đàm phán. Nắm giữ tiền mặt lúc này giúp người mua có ưu thế thương lượng các khoản chiết khấu sâu trực tiếp với chủ nhà đang cần thanh khoản gấp.
Tuy nhiên, việc nắm giữ tiền mặt quá lâu trong tài khoản tiết kiệm cũng đi kèm rủi ro trượt giá tài sản. Khi biên độ giảm giá của bất động sản hẹp hơn tốc độ trượt giá hoặc chi phí cơ hội (như chi phí đi thuê nhà kéo dài), tổng lợi ích tài chính tích lũy được từ việc chờ đợi có thể bị triệt tiêu. Đặc biệt, đối với nhóm khách hàng thực hiện chiến lược "bán nhà cũ - mua nhà mới", rủi ro mất giá hoặc mất thanh khoản ở tài sản cũ thường diễn ra nhanh hơn so với tốc độ giảm giá của các dự án chất lượng.
Mua nhà trên cơ sở thực tế
Đối với nhóm người mua để ở thực, các chuyên gia đồng thuận rằng không nên tiếp tục chờ đợi nếu đã sẵn sàng về mặt tài chính. Khi đã tích lũy đủ từ 70% đến 100% giá trị tài sản, tìm được sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện và mức giá đã điều chỉnh hợp lý, thời điểm hiện tại chính là cơ hội tốt để đàm phán và chọn lựa. Việc cố gắng chờ giảm thêm 3-5% có thể khiến người mua bỏ lỡ một không gian sống phù hợp hoặc phải mua lại với chi phí cao hơn khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
Đối với nhóm khách hàng bán tài sản cũ để nâng cấp không gian sống, chiến lược an toàn nhất là triển khai song song nhưng ưu tiên chốt thanh khoản đầu ra cho tài sản cũ trước. Việc xác lập xong dòng tiền từ bán nhà cũ giúp gia đình chủ động về mặt tài chính, tránh tình trạng "việt vị" do gãy dòng tiền hoặc bị ép giá ở cả hai chiều mua và bán.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, lời khuyên chung từ các chuyên gia tài chính là duy trì sự thận trọng. Dòng tiền đầu tư lúc này không nên dàn trải hoặc lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, nguồn vốn nên hướng vào các bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền ngay (cho thuê, kinh doanh) hoặc nằm trong các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy ngân hàng cần duy trì ở mức an toàn, tối đa dưới 30-40% giá trị tài sản để phòng ngừa rủi ro biến động lãi suất.
Do đó, các chuyên gia bất động sản cho rằng, quyết định xuống tiền mua nhà không nên phụ thuộc vào việc suy đoán đáy của thị trường, mà nên dựa trên mức độ sẵn sàng về tài chính và giá trị sử dụng thực sự của tài sản. Khi thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, các bất động sản sở hữu pháp lý minh bạch, vị trí tốt và giá bán đã về mức hợp lý chính là điểm tựa an toàn. Thay vì thụ động ôm tiền chờ đợi một mức giá thấp kỷ lục khó xảy ra, việc chủ động khảo sát, đánh giá và quyết đoán đàm phán khi gặp sản phẩm phù hợp mới là chiến lược mang lại hiệu quả cao nhất.
