Bỏ khung giá đất, định giá độc lập
Sau 4 năm triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành ngày 16/6/2022 và sự ra đời của hệ thống pháp luật đồng bộ như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, công tác quản lý nhà nước về đất đai đã thu được nhiều kết quả quan trọng. Hiệu quả sử dụng đất được nâng cao rõ rệt, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như doanh nghiệp được bảo đảm tốt hơn, góp phần củng cố niềm tin và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Tuy nhiên, thực tiễn vận hành cho thấy đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực phức tạp nhất, tiềm ẩn nhiều vướng mắc và dễ phát sinh khiếu kiện, thất thoát, lãng phí cũng như lợi ích nhóm. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ việc cơ chế xác định giá đất và bảng giá đất vẫn chưa phản ánh đúng hơi thở thực tế của thị trường, gây khó khăn lớn cho cả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng lẫn việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án phát triển.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án bất động sản vẫn rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài do vướng mắc pháp lý chồng chéo. Việc xử lý diện tích đất nông trường, lâm trường, đất có nguồn gốc cổ phần hóa hay các cơ sở nhà đất công dôi dư diễn ra rất chậm chạp, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực quốc gia. Quy trình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất cũng phải trải qua quá nhiều tầng nấc trung gian, làm kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư và gia tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Theo chuyên gia Kinh tế - Bất động sản, sự bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản thời gian qua không nằm ở cầu mà nằm ở khâu cung ứng quỹ đất sạch và chi phí tuân thủ pháp lý quá cao. Nghị quyết 21-NQ/TW ra đời đúng thời điểm để tái thiết lập trật tự, sửa đổi đồng bộ các luật có liên quan, khơi thông điểm nghẽn lớn nhất là thể chế tài chính đất đai.
Một trong những đột phá quan trọng nhất của Nghị quyết 21-NQ/TW nhằm làm lành mạnh hóa thị trường chính là định hướng hoàn thiện cơ chế tài chính và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết yêu cầu xây dựng bộ tiêu chí, phương pháp định giá đất công khai, khách quan, có sự tham gia độc lập của các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Bảng giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên để bảo đảm sát với biến động thực tế.
Việc xác định giá đất chuẩn xác không chỉ giúp Nhà nước thu đúng, thu đủ nghĩa vụ tài chính mà còn triệt tiêu tình trạng cơ chế hai giá vốn tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm và thất thoát ngân sách. Quan trọng hơn, cơ chế này loại bỏ tình trạng duyệt giá đất cảm tính, giúp doanh nghiệp chủ động tính toán phương án tài chính và tiếp cận quỹ đất một cách bình đẳng, công khai.
Song song với đó, Nghị quyết định hướng hoàn thiện các công cụ thuế liên quan đến việc sử dụng đất và sở hữu nhiều bất động sản nhằm ngăn chặn triệt để hành vi găm giữ, bỏ hoang đất đai gây lãng phí. Đây là giải pháp căn cơ để ngăn chặn các cơn sốt đất ảo, tạo lập nền tảng cho thị trường vận hành ổn định.
Hài hòa lợi ích
Nghị quyết 21-NQ/TW thiết lập các nguyên tắc minh bạch hơn trong khâu tiếp cận đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó giải quyết tận gốc các tranh chấp kéo dài. Tất cả các dự án có tính chất thương mại đều phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư công khai, siết chặt tình trạng giao đất chỉ định thiếu cạnh tranh.
Nghị quyết khẳng định việc thu hồi đất, bồi thường và tái định cư phải bảo đảm cho người dân có chỗ ở mới và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Khi quyền lợi của người dân được đặt ở vị trí trung tâm, sự đồng thuận xã hội sẽ gia tăng, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho dự án.
Phương thức bồi thường cũng được đổi mới linh hoạt thông qua việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Sự linh hoạt này giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, giải phóng các mặt bằng tồn đọng để đưa vào sản xuất kinh doanh nhanh chóng.
Nhằm tháo gỡ tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm đang làm đình trệ nhiều dự án, Nghị quyết 21-NQ/TW đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với việc phân bổ nguồn lực và tăng cường kiểm tra, giám sát. Chính quyền địa phương sẽ chủ động hơn trong việc phê duyệt quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm định dự án, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian cấp phép.
Đồng thời, Nghị quyết thúc đẩy xây dựng Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tập trung, thống nhất, số hóa toàn bộ thông tin quy hoạch, biến động đất đai và giao dịch bất động sản. Việc công khai và dễ dàng truy cập thông tin sẽ xóa bỏ tình trạng bất cân xứng thông tin, loại bỏ các cơ hội đầu cơ trục lợi và giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn.
Để loại bỏ các yếu tố không lành mạnh và làm sạch nguồn cung thị trường, Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra thái độ kiên quyết đối với các dự án găm giữ đất đai hoặc vi phạm tiến độ. Thành lập các cơ chế đặc thù để phân loại, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài, đồng thời thu hồi triệt để những dự án chủ đầu tư không đủ năng lực.
Đối với đất công, đất nông/lâm trường và đất dôi dư sau cổ phần hóa, Nghị quyết yêu cầu rà soát, thu hồi và đưa vào đấu giá công khai. Việc xử lý kiên quyết này không chỉ thu hồi tài sản cho Nhà nước mà còn tái phân bổ quỹ đất vào tay những nhà phát triển có năng lực thực sự.
Nghị quyết 21-NQ/TW hướng tới mục tiêu cấu trúc lại thị trường bất động sản thông qua việc ưu tiên quỹ đất sạch và chính sách ưu đãi tài chính cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá bình dân. Việc điều tiết cung - cầu sát với nhu cầu thực của đa số người dân là yếu tố then chốt để thị trường phát triển lành mạnh.
Ngoài ra, chính sách đất đai sẽ được phối hợp chặt chẽ với chính sách tiền tệ và tài khóa để điều tiết dòng vốn, ngăn ngừa nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản hoặc tình trạng đóng băng cục bộ. Điều này bảo đảm thị trường vận hành an toàn, trở thành kênh thu hút vốn đầu tư dài hạn cho nền kinh tế.
Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 chính là "chìa khóa vàng" giúp kiến tạo một môi trường đầu tư bất động sản minh bạch, bình đẳng và an toàn. Việc thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết vào hệ thống pháp luật sẽ loại bỏ các rủi ro pháp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn mới.
VCRealty xin trích toàn văn Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan:
