Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư quốc tế, trong đó dòng vốn từ Liên bang Nga nổi lên như một điểm sáng đầy hứa hẹn. Theo phân tích gần đây từ chuyên trang tài chính, thương mại và kinh tế RBC (Nga), số lượng yêu cầu tư vấn của các nhà đầu tư Nga về khả năng triển khai dự án tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng rõ rệt.
Không còn dừng lại ở các giao dịch mua nhà ở cá nhân nhỏ lẻ, dòng tiền đang có sự dịch chuyển chiến lược sang các phân khúc quy mô lớn hơn. Sự kết hợp giữa vị thế của một điểm đến quốc tế năng động và hệ thống pháp lý bất động sản ngày càng hoàn thiện đang biến Việt Nam thành "tọa độ vàng" thu hút giới đầu tư xứ sở bạch dương.
Sự dịch chuyển chiến lược
Một trong những điểm khác biệt lớn nhất trong làn sóng đầu tư đợt này là sự thay đổi định hướng sản phẩm. Giới đầu tư tổ chức từ Nga đang đặc biệt chú ý đến hai phân khúc nòng cốt: văn phòng cho thuê và trung tâm logistics, kho bãi.
Sự dịch chuyển này xuất phát từ nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp FDI Nga khi mở rộng sự hiện diện tại khu vực Đông Nam Á. Hoạt động giao thương, xuất nhập khẩu song phương gia tăng đòi hỏi hệ thống hạ tầng logistics hiện đại, chuỗi kho bãi đạt chuẩn và không gian làm việc tiêu chuẩn quốc tế. Việc đầu tư vào phân khúc BĐS thương mại không chỉ giúp các tập đoàn Nga đáp ứng nhu cầu nội bộ mà còn mang lại nguồn thu ổn định, dài hạn từ việc cho thuê.
Bên cạnh đó, chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư toàn cầu cũng là động lực thúc đẩy dòng vốn này. Trước những biến động địa chính trị và kinh tế thế giới, các nhà đầu tư Nga đang tích cực tìm kiếm những thị trường mới giàu dư địa phát triển tại Đông Nam Á để phân tán rủi ro ngoài các địa điểm truyền thống ở Trung Đông. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế duy trì ổn định, Việt Nam nhanh chóng trở thành điểm dừng chân chiến lược.
Dù dòng vốn tổ chức đang hướng mạnh vào mảng thương mại, phân khúc nhà ở và du lịch nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút riêng biệt đối với các nhà đầu tư cá nhân Nga.
Theo công ty môi giới quốc tế Tranio, mặc dù số lượng yêu cầu mua bất động sản cá nhân của khách hàng Nga trong những tháng đầu năm có nhịp điều chỉnh tự nhiên sau giai đoạn bùng nổ trước đó, mức độ quan tâm chung đối với thị trường Việt Nam vẫn rất cao. Đánh giá về xu hướng này, bà Anna Larina, Giám đốc Bộ phận Bất động sản Nước ngoài và Khu nghỉ dưỡng của Tập đoàn NF, nhận định rằng ngày càng có nhiều người Nga thể hiện sự quan tâm thực sự đến việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam, từ căn hộ đô thị đến biệt thự biển.
Thị trường Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh vượt trội so với các điểm đến nghỉ dưỡng khác trong khu vực. Rào cản gia nhập thị trường tương đối vừa tầm, chi phí đầu tư ban đầu hợp lý cùng biên độ tăng giá tốt trong dài hạn là những yếu tố then chốt. Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch và mạng lưới hàng không quốc tế cũng tạo bệ phóng vững chắc cho các đô thị biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa (Nha Trang) hay Khu Đông Nam TP.HCM.
Đặc biệt, sự hình thành của một cộng đồng người Nga sinh sống dài hạn bao gồm các chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động tự do làm việc từ xa đang tạo ra nguồn cầu thực dồi dào cho phân khúc căn hộ cho thuê và dịch vụ lưu trú. Điều này đảm bảo tỷ suất sinh lời ổn định cho các nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ.
Đòn bẩy từ chính sách pháp lý mới và vị thế điểm đến quốc tế
Yếu tố quan trọng nhất củng cố niềm tin của giới đầu tư Nga chính là sự hoàn thiện của thể chế pháp lý tại Việt Nam. Việc triển khai đồng bộ các bộ luật mới bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã mang lại khung khổ minh bạch, loại bỏ nhiều vướng mắc thủ tục trước đây.
Quy định rõ ràng về tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài (tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư) tạo hành lang an toàn cho các giao dịch nhà ở. Đồng thời, các quy định về đầu tư trực tiếp gắn liền với quyền cư trú cũng mở ra cơ chế minh bạch cho các nhà đầu tư lớn. Việc cấp thẻ tạm trú có thời hạn từ 3 năm đến 10 năm tùy theo quy mô vốn góp vào doanh nghiệp (từ 3 tỷ đồng cho đến trên 100 tỷ đồng) giúp các nhà đầu tư Nga yên tâm lên kế hoạch kinh doanh và sinh sống lâu dài.
Tuy nhiên, các chuyên gia quốc tế cũng đưa ra một số lưu ý quan trọng. Việc phát triển dự án tại Việt Nam đòi hỏi các nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư. Đồng thời, sự khác biệt về ngôn ngữ, văn hóa kinh doanh, cơ chế chuyển vốn xuyên biên giới và việc phụ thuộc vào năng lực của đối tác địa phương là những bài toán cần được tính toán kỹ lưỡng.
Phân tích về cơ hội và thách thức của dòng vốn Nga, các chuyên gia kinh tế và bất động sản chỉ ra rằng thị trường Việt Nam đang chia thành hai phân khúc rõ rệt với hai chiến lược đầu tư khác nhau.
Thứ nhất, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, nhà đầu tư thường ưu tiên các dự án nhà ở, văn phòng ngay từ giai đoạn đầu xây dựng. Mục tiêu chính là tận dụng biên độ tăng giá của tài sản khi hoàn thiện và đưa vào vận hành, kết hợp với dòng tiền cho thuê từ lực lượng chuyên gia quốc tế.
Thứ hai là tại các khu nghỉ dưỡng ven biển. Sự bùng nổ của khách du lịch quốc tế là điểm tựa chính hỗ trợ giá trị bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng không phải mọi dự án đều mang lại lợi suất cao lập tức. Nhà đầu tư cần chọn lọc các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được vận hành bởi các thương hiệu quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo dòng tiền khai thác thực tế.
Để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và rút ngắn thời gian tiếp cận thị trường, mô hình hợp tác liên doanh giữa các tập đoàn Nga và chủ đầu tư Việt Nam am hiểu bản địa được coi là hướng đi tối ưu nhất. Phương án này không chỉ giúp nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tiếp cận quỹ đất sạch và xử lý các thủ tục pháp lý, mà còn giúp các doanh nghiệp Việt Nam tận dụng nguồn vốn quốc tế để nâng cao chất lượng dự án.
Hơn nữa, trong những năm qua, Việt Nam đang được giới đầu tư quốc tế lựa chọn là điểm đến chiến lược, an toàn hàng đầu. Đặc biệt, sự kiện Việt Nam đăng cai Hội nghị APEC 2027 tại Phú Quốc đang trở thành "chất xúc tác chiến lược", thúc đẩy dòng vốn quốc tế đổ mạnh vào các thủ phủ du lịch nghỉ dưỡng. Hiện đảo ngọc đã thu hút hơn 340 dự án đầu tư với tổng vốn đăng ký vượt mốc 18 tỷ USD. Để phục vụ APEC 2027, hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm đang được tăng tốc, nổi bật là Trung tâm Hội nghị và Triển lãm quốc tế với quy mô đầu tư hơn 21.800 tỷ đồng cùng dự án nâng cấp Cảng Hàng không Quốc tế Phú Quốc đạt công suất 20 triệu lượt khách/năm.
Bên cạnh đó, nhờ lợi thế kết nối hạ tầng giao thông (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành), dải ven biển Hồ Tràm – Bình Châu đã trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn ngoại và các tập đoàn lớn với chuỗi siêu dự án nghỉ dưỡng tích hợp có tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD.
Theo các chuyên gia bất động sản, sự quan tâm đặc biệt từ giới đầu tư Nga là minh chứng rõ nét cho thấy sức hút ngày càng lớn của Việt Nam trên bản đồ bất động sản quốc tế. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông tiếp tục được nâng cấp và thể chế pháp lý ngày càng cởi mở, minh bạch, dòng vốn từ Nga hứa hẹn sẽ trở thành một động lực quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới bền vững và chuyên nghiệp hơn.
