Những "đô thị đìu hiu"
Thị trường bất động sản Long Thành đang trải qua một giai đoạn chuyển mình đầy thách thức nhưng cũng mở ra bước ngoặt định hình lại giá trị thực. Từng là "tâm điểm" thu hút dòng vốn với các dự án phân lô bán nền đón đầu quy hoạch Cảng hàng không quốc tế Long Thành, khu vực này từng ghi nhận mức tăng giá phi thực tế do tâm lý đám đông và hoạt động đầu cơ lướt sóng.Tuy nhiên, khi cơn sốt đất qua đi, thị trường phơi bày nhiều bất cập trong cấu trúc phát triển. Các dự án phân lô bán nền bỏ hoang phế cho cỏ mọc, thành bãi chăn nuôi trâu bò... Ngay cả các dự án dù được hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xây dựng đồng bộ và có hệ thống tiện ích bài bản nhưng cũng rơi vào cảnh đìu hiu vắng bóng người ở như Gem Sky World, Century City, ID Junction hay STC Long Thành...
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân dẫn tới các dự án vắng bóng người ở xuất phát từ nhiều nguyên nhân như sự lệch nhịp giữa quy hoạch nhà ở và hạ tầng xã hội; thiếu vắng trường học, bệnh viện, chợ và dịch vụ công cộng khiến các khu đô thị thiếu sức sống và không đáp ứng nhu cầu dân sinh thực tế. Bên cạnh đó, việc phần lớn khách mua là nhà đầu tư từ nơi khác tích lũy tài sản thay vì về sinh sống đã biến nhiều phân khu thành những "khoảng trống đô thị" bỏ hoang.
Theo ghi nhận của VCRealty, dự án Gem Sky World do Đất Xanh Group làm chủ đầu tư có quy mô lên tới 92,2 ha tại xã Long Đức. Mặc dù sở hữu hạ tầng giao thông nội khu đồng bộ, công viên đại dương và dãy shophouse hiện đại, phần lớn các dãy nhà phố thương mại và biệt thự tại đây vẫn đóng cửa im lìm, tỷ lệ cư dân dọn về ở thực tế còn rất thấp, nhiều khu vực vẫn đang trong tình trạng xây dựng dang dở, cỏ mọc um tùm.
Tương tự, dự án STC Long Thành của STC Golden Land nằm ngay trục đường kết nối huyết mạch ĐT769, du dự án đã bàn giao hạ tầng phân lô và một số phân khu nhà ở. Tuy nhiên, cảnh tượng chung vẫn là sự đìu hiu khi đa số chủ sở hữu không có nhu cầu xây dựng hay chuyển đến ở trong ngắn hạn.
Cũng trên tuyến đường ĐT 769, dự án Century City do Kim Oanh Group phát triển, tọa lạc tại xã Bình Sơn, được quy hoạch bài bản với hàng ngàn sản phẩm đất nền và nhà phố xây sẵn. Dù đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan, khu đô thị này vẫn rơi vào cảnh vắng người sinh sống, trở thành một "ốc đảo" thiếu vắng các hoạt động thương mại dân sinh.
Còn tại dự án ID Junction do Tây Hồ Group đầu tư, tọa lạc tại trung tâm thị trấn Long Thành với thiết kế sinh thái cao cấp. Dù thu hút nhiều sự chú ý của giới đầu tư nhưng tốc độ lấp đầy cư dân thực tế vẫn diễn ra rất chậm, chủ yếu dừng lại ở yếu tố tích lũy tài sản.
Một trong những nguyên nhân hàng đầu khiến các dự án trên rơi vào tình cảnh thiếu vắng sức sống xuất phát từ sự lệch nhịp giữa quy hoạch nhà ở và hệ thống hạ tầng xã hội.
Còn đối với nhiều khu phân lô 1/500 dù hoàn tất quy hoạch chi tiết và hạ tầng kỹ thuật cơ bản như đường nội bộ, điện, nước nhưng lại chỉ tập trung tối đa hóa diện tích thương mại. Sự thiếu vắng trường học, trạm y tế, chợ, trung tâm thương mại hay không gian sinh hoạt cộng đồng khiến các khu dân cư này không đủ điều kiện đáp ứng nhu cầu cuộc sống hàng ngày.
Bên cạnh đó là sự mất cân đối giữa phân lô bán nền và xây dựng hoàn thiện. Các dòng sản phẩm đất nền phân lô chiếm tỷ trọng lớn nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu tích lũy tài sản. Khách mua đa phần là nhà đầu tư cá nhân từ các địa phương khác, dẫn đến việc đất bỏ trống kéo dài, không tạo ra dòng giá trị khai thác thực tế.
Sự xuất hiện của hàng loạt dự án nhỏ lẻ quanh các trục giao thông lớn cũng tạo nên bức tranh quy hoạch phân mảnh, thiếu kết nối. Kết nối hạ tầng giữa các khu vực phân lô 1/500 với hạ tầng đô thị chung còn nhiều khoảng trống, khiến khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng bị hạn chế.
Sự phát triển chệch hướng khỏi quy luật thị trường
Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản tại khu vực Long Thành trong nhiều giai đoạn đã vận hành theo tâm lý đám đông và làn sóng đầu cơ đón đầu quy hoạch. Khi dòng vốn chảy mạnh vào các sản phẩm phân lô bán nền nhằm mục đích lướt sóng, mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao so với giá trị sử dụng thực. Điều này tạo ra hiện tượng "bong bóng" tài sản, nơi giao dịch sôi động chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau. Khi dòng tiền ngắn hạn rút đi hoặc thị trường điều chỉnh, khu vực này để lại những khoảng trống đô thị rộng lớn, nơi hạ tầng kỹ thuật có sẵn nhưng hạ tầng xã hội và nguồn cầu ở thực lại không xuất hiện.
Theo ông Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK nhận định, để khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai và đưa các dự án đô thị trở lại đúng giá trị thực, cần triển khai đồng bộ các nhóm giải pháp từ quản lý đến định hướng thị trường. Trước hết, các cơ quan chức năng cần siết chặt quy chuẩn pháp lý và tiến độ triển khai bằng cách đổi mới công tác quản lý quy hoạch 1/500, gắn liền nghĩa vụ xây dựng hạ tầng xã hội với tiến độ bàn giao đất. Đồng thời, cần rà soát, thu hồi hoặc yêu cầu điều chỉnh đối với các dự án chậm triển khai, bỏ hoang kéo dài.
Về phía định hướng sản phẩm, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK cho rằng, thị trường cần chuyển hướng sang dòng sản phẩm nhà ở xây sẵn, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp với lực lượng lao động tại các khu công nghiệp và hạ tầng phụ trợ sân bay để phục vụ nhu cầu ở thực.
Song song đó, chính quyền địa phương cần ưu tiên hoàn thiện hạ tầng kết nối và tiện ích công cộng, tập trung nguồn lực phát triển đồng bộ hệ thống y tế, giáo dục, thương mại và giao thông liên vùng nhằm tạo điều kiện thuận lợi thu hút cư dân về sinh sống.
Cuối cùng, việc áp dụng công cụ tài chính và thuế phù hợp đối với hành vi tích trữ bất động sản bỏ hoang sẽ góp phần hạn chế tình trạng mua gom đất nền chờ tăng giá, giúp thị trường cân bằng hơn.
Dù đang trải qua giai đoạn sàng lọc, thị trường bất động sản Long Thành vẫn được các chuyên gia đánh giá sở hữu nền tảng tiềm năng lớn trong dài hạn. Động lực lớn nhất đến từ việc đưa Cảng hàng không quốc tế Long Thành cùng các tuyến cao tốc, đường kết nối liên vùng vào vận hành thương mại, tạo ra làn sóng chuyển dịch dân cư, chuyên gia và lực lượng lao động quy mô lớn đến sinh sống, làm việc.
Giai đoạn điều chỉnh hiện tại cũng thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ sang tích lũy giá trị thực, giúp thị trường tự loại bỏ các sản phẩm yếu kém về pháp lý hay thiếu quy hoạch. Dòng tiền trong giai đoạn tới có xu hướng tập trung vào các khu đô thị đa chức năng, được đầu tư bài bản về tiện ích và có pháp lý chuẩn chỉnh. Mức giá điều chỉnh về vùng hợp lý sẽ mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính ổn định, hướng đến mục tiêu dòng tiền và giá trị gia tăng bền vững theo đà phát triển kinh tế vùng.
