Tái cơ cấu danh mục đầu tư tại Đồng Nai
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã chứng khoán: PDR) đang tiến hành một đợt tái cơ cấu quy mô lớn đối với danh mục đầu tư tại tỉnh Đồng Nai. Theo báo cáo tài chính mới nhất, doanh nghiệp này đã và đang từng bước chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần vốn góp tại các pháp nhân dự án lớn, nhằm thu hồi nguồn vốn đầu tư và tập trung tối đa nguồn lực cho các trọng điểm chiến lược mới, tiêu biểu là dự án Thủ Thiêm Eco Smart City.
Tâm điểm của đợt tái cấu trúc lần này là thương vụ chuyển nhượng phần vốn còn lại tại Công ty Cổ phần Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside (Đồng Nai Riverside). Đối tác nhận chuyển nhượng được xác định là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Burnaby (BĐS Burnaby).
Tính đến cuối tháng 6/2026, Phát Đạt vẫn ghi nhận khoản đầu tư trị giá 297,5 tỷ đồng vào Đồng Nai Riverside, tương đương 35% vốn điều lệ (khoảng 29,75 triệu cổ phiếu). Toàn bộ số cổ phần này trước đó đã được dùng làm tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) cho nghĩa vụ vay của Đồng Nai Riverside với dư nợ xấp xỉ 150 tỷ đồng.
Về bản chất khoản góp vốn, Phát Đạt ban đầu tham gia vào Đồng Nai Riverside bằng quyền sử dụng đất trị giá gần 242 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nhiều giao dịch cấn trừ tài chính phức tạp liên quan đến khoản đầu tư này đã phát sinh. Doanh nghiệp tiến hành bán lại phần vốn góp trị giá gần 242 tỷ đồng, đồng thời thực hiện cấn trừ gần 150 tỷ đồng tiền gốc vay và gần 92 tỷ đồng công nợ từ các khoản chi hộ. Song song đó, tính đến cuối tháng 6/2026, BĐS Burnaby cũng đang ghi nhận khoản phải trả ngắn hạn khác đối với PDR trị giá 133,9 tỷ đồng.
Về phía đối tác nhận chuyển nhượng, BĐS Burnaby là pháp nhân mới thành lập vào tháng 1/2026, đặt trụ sở tại phường An Đông, TP.HCM. Doanh nghiệp khởi điểm với vốn điều lệ 405 tỷ đồng do ông Trương Công Anh góp 61,728% và ông Nguyễn Trần Khang góp 38,272%. Đến giữa tháng 6/2026, công ty giảm vốn điều lệ xuống 270 tỷ đồng, thay đổi tỷ lệ sở hữu của hai cá nhân trên lần lượt thành 55,556% và 44,444%. Đại diện pháp luật kiêm Giám đốc hiện tại là bà Nguyễn Thị Thanh Tuyền.
Những biến động vốn của liên danh đứng sau dự án ven sông Trấn Biên
Pháp nhân Đồng Nai Riverside được thành lập vào giữa tháng 12/2025 nhằm làm chủ đầu tư phát triển dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng ven sông tại phường Trấn Biên, TP. Biên Hòa. Vốn điều lệ ban đầu của công ty đạt hơn 845 tỷ đồng với sự góp mặt của 3 cổ đông sáng lập: Phát Đạt (35%), CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản Châu Thành (35%) và CTCP Đầu tư Bất động sản Trấn Biên (30%). Vị trí Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật do ông Nguyễn Hồng Giang đảm nhiệm.
Sau khi đi vào hoạt động, quy mô vốn của Đồng Nai Riverside liên tục có những điều chỉnh bất ngờ. Vào tháng 1/2026, vốn công ty nhích nhẹ lên 850 tỷ đồng, nhưng đến ngày 18/04 đã tăng vọt lên mức 1.541 tỷ đồng. Dù vậy, chỉ 4 ngày sau đó, vốn điều lệ giảm mạnh xuống 1.079 tỷ đồng và tiếp tục hạ về mức 850 tỷ đồng sau đó 2 ngày, giữ ổn định cho đến nay.
Nhìn vào các cổ đông liên doanh, CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản Châu Thành thành lập năm 2021 tại Hà Nội với vốn ban đầu 100 tỷ đồng, do ông Lê Gia Nguyên (sinh năm 1995) làm Tổng Giám đốc. Sau nhiều đợt tăng vốn, Châu Thành hiện đạt mức vốn điều lệ 770 tỷ đồng và không công bố cơ cấu cổ đông. Trong khi đó, CTCP Đầu tư Bất động sản Trấn Biên thành lập tháng 11/2025 với vốn 268 tỷ đồng, do ông Nguyễn Hồng Giang nắm giữ 60% cổ phần.
Về mặt pháp lý đất đai, đầu tháng 3/2026, UBND tỉnh Đồng Nai đã chính thức giao 19.206 m² đất cho liên danh gồm PDR, BĐS Biên Hòa Đồng Nai và BĐS Trấn Biên sau khi nhóm này trúng đấu giá vào cuối tháng 12/2025. Trong đó, dự án được cấp phép xây dựng nhà chung cư hỗn hợp cao tầng trên diện tích 4.422 m².
Bcons thế chân Phát Đạt tại dự án Phát triển Đô thị Tam Hiệp
Song song với thương vụ tại Trấn Biên, Phát Đạt cũng thực hiện bước lùi tương tự tại một dự án trọng điểm khác thông qua Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (Phát triển Đô thị Tam Hiệp).
Tam Hiệp được thành lập cuối năm 2025 để triển khai dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng trên khu đất đấu giá rộng gần 27.456 m² tại phường Tam Hiệp. Công ty ban đầu có vốn 989,8 tỷ đồng, gồm 3 cổ đông chính là PDR (35%), BĐS Biên Hòa Đồng Nai (35%) và BĐS Tam Hiệp (30%). Cập nhật đến giữa tháng 8/2026, vốn điều lệ công ty đã nâng lên 1.100 tỷ đồng, đồng thời vị trí đại diện pháp luật được chuyển sang ông Nguyễn Quang Thắng.
Trong thương vụ này, Phát Đạt đã nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng cổ phần từ Công ty TNHH Xây dựng B-One Tech (đơn vị do Tập đoàn Bcons nắm giữ 99,96% vốn). Khoản tiền này được PDR ghi nhận vào mục phải trả ngắn hạn với giá trị 212,5 tỷ đồng, trong đó B-One Tech đã thực hiện trả trước 100 tỷ đồng.
Đến ngày 19/04/2026, Phát Đạt chính thức báo cáo hoàn tất chuyển nhượng 33 triệu cổ phiếu, tương đương 30% vốn tại Phát triển Đô thị Tam Hiệp cho B-One Tech với giá trị hợp đồng 637,5 tỷ đồng. Sau khi giao dịch hoàn tất, tỷ lệ sở hữu của PDR tại đây giảm từ 35% xuống mức tượng trưng là 5%.
Có thể thấy, cả hai quỹ đất đắc địa tại Trấn Biên và Tam Hiệp có được từ các cuộc đấu giá thành công cuối năm 2025 đều được Phát Đạt nhanh chóng tìm kiếm đối tác để sang tay một phần hoặc toàn bộ vốn góp.
Động thái rút lui khỏi các pháp nhân dự án tại Đồng Nai cho thấy chiến lược kinh doanh rất rõ ràng của ban lãnh đạo Phát Đạt trong giai đoạn hiện tại. Việc bán bớt cổ phần giúp doanh nghiệp ngay lập tức thu hồi dòng tiền mặt lớn, giảm bớt áp lực tài chính và rủi ro trong quá trình phát triển quỹ đất. Đồng thời, dòng vốn thu được từ các thương vụ này sẽ tạo ra nguồn lực tài chính dồi dào, giúp Phát Đạt tập trung toàn lực triển khai siêu dự án hạt nhân Thủ Thiêm Eco Smart City – bước đi mang tính quyết định đến tăng trưởng bứt phá của công ty trong thời gian tới.
