Quyết định 1649/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, đã chính thức thiết lập một cơ chế kiểm soát đồng bộ, xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương. Điểm nóng thu hút sự chú ý của toàn thị trường chính là sự siết chặt và chuẩn hóa quy trình xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán. Đây không chỉ là bước điều chỉnh thủ tục hành chính thuần túy, mà còn là "lá chắn" pháp lý vững chắc nhằm thanh lọc thị trường, chấm dứt thời kỳ huy động vốn mập mờ và bảo vệ dòng tiền của người mua nhà.
Trả lời trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ
Theo Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026, Bộ Xây dựng đã sửa đổi, bổ sung toàn diện quy trình thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua, thay thế hoàn toàn Quyết định 843/QĐ-BXD trước đây.
Tinh thần cốt lõi của văn bản là nâng cao tính minh bạch và siết chặt các điều kiện kỹ thuật - pháp lý trước khi dự án thương mại được phép tung ra thị trường. Sở Xây dựng các địa phương chịu trách nhiệm thẩm định và phát đi văn bản trả lời trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Khung thời gian này vừa đảm bảo tính công khai, vừa ghi nhận rõ quyền khiếu nại, khởi kiện của doanh nghiệp nếu cơ quan chức năng chậm trễ giải quyết mà không có lý do chính đáng.
Tuy nhiên, để có được cái gật đầu từ cơ quan quản lý, các chủ đầu tư phải vượt qua một hàng rào điều kiện khắt khe. Hồ sơ đăng ký bắt buộc phải có thông báo chi tiết theo mẫu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế khởi công.
Đáng chú ý, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và thi công phần móng được coi là thước đo bắt buộc: dự án phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng tương ứng tiến độ, công trình chung cư/tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu xong phần móng. Đối với các dự án đang thế chấp tại ngân hàng, nghĩa vụ giải chấp theo Luật Nhà ở cũng phải hoàn tất trước khi phát đi thông báo mở bán.
Song song với chỉ đạo từ Trung ương, Sở Xây dựng TP.HCM đã cụ thể hóa hoạt động hành pháp bằng Công văn 999/QLN&TTBĐS. Nhằm triệt tiêu hành vi "lách luật" hoặc báo cáo sai lệch, TP.HCM yêu cầu tất cả các chủ đầu tư phải thực hiện công khai thông tin và báo cáo dữ liệu trên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia trước khi nộp hồ sơ xin cấp phép mở bán.
Mỗi chủ đầu tư được cấp một tài khoản định danh điện tử. Việc khai báo đầy đủ các biểu mẫu dữ liệu theo quy định trở thành điều kiện tiên quyết để các phòng chuyên môn tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Việc gắn kết chặt chẽ giữa nghĩa vụ công khai dữ liệu số và quy trình cấp phép giúp cơ quan quản lý nắm chắc thực trạng từng sản phẩm bất động sản trước khi đưa đến tay người tiêu dùng.
"Bộ lọc" tự nhiên chấm dứt thời kỳ "bán lúa non"
Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Vượng Cát Group, cho rằng thị trường từng trải qua nhiều giai đoạn trầm lắng và mất niềm tin do tình trạng dự án "bán lúa non", mở bán khi chưa xong móng hoặc thiếu hụt pháp lý.
Việc Quyết định 1649 chuẩn hóa thành phần hồ sơ nghiệm thu móng, hạ tầng và giải chấp ngân hàng, kết hợp với công cụ quản lý định danh điện tử tại Công văn 999/QLN&TTBĐS của Sở Xây dựng TP.HCM, đã tạo nên một cơ chế kiểm soát hai lớp vô cùng hiệu quả. Người mua nhà không còn phải đặt cược rủi ro vào những lời hứa trên giấy, bởi mọi thông tin về tính pháp lý và tiến độ thực tế đều đã được cơ quan nhà nước thẩm định, công khai minh bạch trên hệ thống điện tử.
Đồng tình với quan điểm trên, Luật sư Phan Văn Tú (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định quy trình xác nhận nhà ở đủ điều kiện mở bán trước đây đôi khi gặp bế tắc do thiếu sự thống nhất về hồ sơ giữa các địa phương hoặc sự chậm trễ trong khâu giải quyết. Với Quyết định 1649, các tiêu chí đã được định lượng rõ ràng.
Khung thời gian 15 ngày giải quyết vừa tạo áp lực trách nhiệm lên cơ quan công quyền, vừa giúp các chủ đầu tư làm ăn chân chính chủ động được kế hoạch kinh doanh và dòng tiền huy động. Trong khi đó, việc bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ báo cáo dữ liệu số theo Công văn 999/QLN&TTBĐS sẽ loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chụp giật, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự.
Quyết định 1649/QĐ-BXD đang thiết lập một tiêu chuẩn vận hành mới cho thị trường. Quy trình xác nhận mở bán giờ đây đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, loại bỏ rủi ro ngay từ khâu đầu vào. Sự siết chặt này không làm giảm nguồn cung như một số lo ngại ban đầu, mà ngược lại, sẽ mang đến cho thị trường những sản phẩm chất lượng, sạch về pháp lý và an toàn về tiến độ, nền tảng cốt lõi để khôi phục niềm tin nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
