Dấu ấn đại đô thị gần 3 tỷ USD tại vùng hạ tầng hàng không Bắc Ninh
UBND tỉnh Bắc Ninh vừa chính thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận Công ty CP Phát triển Hạ tầng và Bất động sản An Phú làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 2. Sự xuất hiện của một đại đô thị với tổng vốn đầu tư gần 3 tỷ USD gắn liền với hạ tầng hàng không, cùng một doanh nghiệp mới "khai sinh" tròn 1 năm nhưng có đà tăng vốn vọt cấp 17 lần đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ thị trường bất động sản.
Dự án có quy mô diện tích khoảng 450,2 ha, nằm trên địa bàn các xã Gia Bình (khoảng 407,9 ha), Đông Cứu (42 ha) và Nhân Thắng, tỉnh Bắc Ninh. Dự án hướng tới mục tiêu phục vụ quy mô dân số khoảng 75.000 người, hình thành một đô thị vệ tinh hiện đại gắn liền với Cảng hàng không quốc tế Gia Bình. Cơ cấu sản phẩm được quy hoạch đồng bộ bao gồm nhóm đất ở có diện tích gần 153 ha, trong đó bố trí gần 13 ha đất nhà ở xã hội với chiều cao công trình tối đa 12 tầng, cùng hơn 31 ha đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ. Bên cạnh các loại hình nhà ở thấp tầng, cao tầng và nhà ở hỗn hợp, dự án tích hợp hệ thống hạ tầng xã hội hiện đại như khu y tế với bệnh viện quy mô 300 đến 500 giường cùng các trạm y tế, hệ thống giáo dục liên cấp từ mầm non, tiểu học đến trung học cơ sở, cùng công viên cây xanh, mặt nước, công trình văn hóa, thể dục thể thao và bãi đỗ xe.
Cấu trúc vốn 72.000 tỷ và thách thức đòn bẩy tài chính 85%
Tổng mức đầu tư dự kiến của siêu dự án này lên tới 72.091 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng chiếm khoảng 2.900 tỷ đồng. Dự án được triển khai theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), thanh toán bằng quỹ đất. Về cơ cấu nguồn vốn, nhà đầu tư dự kiến góp khoảng 10.814 tỷ đồng, tương đương 15% tổng mức đầu tư theo quy định. Khoảng 61.278 tỷ đồng còn lại, tương đương 85%, sẽ được huy động từ các tổ chức tín dụng và nguồn vốn vay hợp pháp khác.
Hiện trạng khu đất triển khai phần lớn là đất chuyên trồng lúa nước với diện tích hơn 289 ha, chiếm 66% tổng diện tích, đất nuôi trồng thủy sản gần 36 ha, chiếm 18%, cùng các loại đất khác và hệ thống giao thông nội đồng chủ yếu là đường đất hoặc đường bê tông nhỏ rộng 2 đến 5m. Trong ranh giới dự án cũng ghi nhận một số công trình dân cư, xã hội và tín ngưỡng như chùa Phú Thọ, chùa và đình làng thôn Đại Lộc, trường tiểu học Xuân Lai, trường THCS Xuân Lai, nghĩa trang liệt sĩ xã Xuân Lai, nhà văn hóa thôn Đại Lộc và cụm công nghiệp Xuân Lai.
Toàn bộ dự án được phân kỳ đầu tư làm 3 giai đoạn kéo dài đến hết quý 1 năm 2034. Giai đoạn 1 có quy mô khoảng 166 ha, tập trung đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình hình thành khu đô thị. Giai đoạn 2 có diện tích khoảng 160 ha, tiếp tục đầu tư hạ tầng, nhà ở thấp tầng cùng công viên chuyên đề, công trình biểu tượng và không gian văn hóa. Giai đoạn 3 với diện tích khoảng 124 ha sẽ tiếp tục hoàn thiện toàn bộ hạ tầng và các khu nhà ở theo quy hoạch. Theo kế hoạch, công tác giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư đặt mục tiêu hoàn thành trước tháng 8 năm 2027, trước khi chính thức đầu tư xây dựng từ tháng 9 năm 2027. Trước đó, vào tháng 7 năm 2026, tỉnh Bắc Ninh đã duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án và giao An Phú tổ chức lập đồ án.
Chân dung chủ đầu tư 1 năm tuổi tăng vốn thần tốc
Điểm khiến giới quan sát chú ý nhất chính là hồ sơ doanh nghiệp đứng sau siêu dự án này. Công ty CP Phát triển Hạ tầng và Bất động sản An Phú được thành lập ngày 04 tháng 9 năm 2025 tại phường Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh, do ông Phạm Xuân Việt sinh năm 1976 làm Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật. Tại thời điểm thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ 800 tỷ đồng với cơ cấu cổ đông sáng lập gồm ông Phạm Xuân Việt góp 99% vốn, 1% còn lại chia đều cho ông Nguyễn Chí Ánh Hoạt và ông Nguyễn Minh Khoa. Chỉ ít ngày sau khi thành lập, vào ngày 10 tháng 9 năm 2025, An Phú đã được chấp thuận lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng các công trình phục vụ giải phóng mặt bằng Cảng hàng không quốc tế Gia Bình theo hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất.
Đến đầu năm 2026, An Phú tăng mạnh vốn điều lệ lên 2.700 tỷ đồng và tiếp tục tăng vọt lên 13.700 tỷ đồng vào giữa tháng 7 năm 2026, tương ứng mức tăng gấp hơn 17 lần chỉ sau khoảng 1 năm hoạt động. Sự xuất hiện của An Phú nằm trong làn sóng các pháp nhân mới thành lập tại Bắc Ninh để gánh vác các dự án hạ tầng sân bay.
Điển hình như tại dự án Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 1 quy mô 200,8 ha với tổng vốn gần 39.515 tỷ đồng được chấp thuận chủ trương ngày 11 tháng 7 năm 2026, nhà đầu tư được chọn là Công ty CP Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Thái Bảo. Dự án được triển khai tại các xã Gia Bình, Đại Lai và Đông Cứu. Sơ bộ tổng vốn đầu tư gần 39,515 tỷ đồng (khoảng 1.5 tỷ USD), chưa bao gồm gần 1,242 tỷ đồng chi phí giải phóng mặt bằng. Trong đó, vốn góp của nhà đầu tư tối thiểu 15%, tương đương hơn 5,927 tỷ đồng.
Bất động sản Thái Bảo được thành lập vào tháng 9/2025 tại phường Bắc Giang, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Vốn điều lệ 1,500 tỷ đồng, với 3 cổ đông sáng lập gồm ông Nguyễn Tuấn Anh nắm 99%, đồng thời giữ chức Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật; 1% còn lại được chia đều cho ông Nguyễn Vũ Hoàng Kiên và Phạm Thanh Quyết. Tháng 1/2026, Doanh nghiệp tăng vốn mạnh lên 7 ngàn tỷ đồng.
Ông Nguyễn Vũ Hoàng Kiên hiện là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật CTCP Dịch vụ, Thương mại và Đầu tư Sao Thủy - công ty đối tác của Techcombank, hoạt động hỗ trợ dịch vụ tài chính.
Doanh nghiệp này cũng mới thành lập tháng 9 năm 2025 với vốn ban đầu 1.500 tỷ đồng do ông Nguyễn Tuấn Anh nắm 99% cổ phần, sau đó tăng vốn lên 7.000 tỷ đồng vào tháng 1 năm 2026.
Dưới góc nhìn phân tích chuyên gia, tính khả thi của dự án Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 2 hiện lên với cả cơ hội bứt phá lẫn những thách thức không nhỏ. Về khía cạnh quy hoạch và động lực phát triển, mô hình đô thị sân bay kết hợp giữa nhà ở, dịch vụ logistics, thương mại và hệ thống hạ tầng y tế, giáo dục đồng bộ được đánh giá sẽ tạo ra một cực tăng trưởng kinh tế mới cho vùng Thủ đô, thu hút lực lượng lao động chất lượng cao về địa phương.
Tuy nhiên, áp lực từ đòn bẩy tài chính lại là bài toán vô cùng hóc búa khi doanh nghiệp phải phụ thuộc tới 85% nguồn vốn vay, tương đương hơn 61.278 tỷ đồng. Trong bối cảnh quy định tín dụng bất động sản hiện nay được kiểm soát nghiêm ngặt, việc thu xếp và đảm bảo khả năng trả lãi cho khoản vay khổng lồ này đòi hỏi năng lực quản trị dòng tiền cực kỳ xuất sắc và cam kết đồng hành vững chắc từ các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp mới tròn 1 tuổi thực hiện tăng vốn điều lệ thần tốc lên 13.700 tỷ đồng giúp đáp ứng điều kiện pháp lý tối thiểu 15% vốn chủ sở hữu, nhưng năng lực thực chiến, kinh nghiệm quản trị các đại công trường phức tạp và lịch sử triển khai dự án vẫn là dấu hỏi lớn đối với giới đầu tư. Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng trên diện tích hơn 289 ha đất lúa cùng công tác di dời, đền bù liên quan đến các công trình tâm linh, xã hội như chùa Phú Thọ, đình làng Đại Lộc hay nghĩa trang liệt sĩ đòi hỏi tiến độ trước tháng 8 năm 2027 phải được triển khai cực kỳ khẩn trương và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân địa phương.
Siêu dự án hơn 72.000 tỷ đồng tại Bắc Ninh mang kỳ vọng lớn về một đô thị hiện đại trong tương lai. Để hiện thực hóa mục tiêu hoàn thành vào năm 2034, chủ đầu tư An Phú cùng chính quyền địa phương cần đảm bảo tính minh bạch về nguồn vốn tài trợ, liên danh với các đơn vị phát triển có uy tín và thực hiện chặt chẽ các bước pháp lý trong cơ chế đổi đất lấy hạ tầng.
