Động lực từ hệ thống pháp lý đồng bộ
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến đợt tổng rà soát và xử lý các dự án tồn đọng lớn nhất từ trước đến nay. Chiến dịch này không chỉ nhằm giải cứu các doanh nghiệp gặp khó khăn mà còn mang sứ mệnh khơi thông nguồn tài nguyên đất đai và dòng vốn khổng lồ đang bị "đóng băng" suốt nhiều năm.
Tinh thần chỉ đạo được thể hiện nhất quán qua Kết luận số 18-KL/TW và Kết luận số 24-KL/TW của Bộ Chính trị. Cụ thể hóa các định hướng này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026 về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vướng mắc pháp lý phát sinh trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Ngay sau đó, Chính phủ nhanh chóng ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP và Thủ tướng Chính phủ có Công điện số 58/CĐ-TTg, yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương phải khẩn trương phân loại, lập phương án tháo gỡ chi tiết cho từng dự án.
Yêu cầu xuyên suốt của Trung ương đặt ra là trong vòng 5 năm (từ ngày 01/05/2026 đến ngày 01/05/2031), toàn bộ hệ thống chính trị phải xử lý dứt điểm 100% các dự án tồn đọng, kéo dài, tuyệt đối không bỏ sót dự án nào. Việc giải phóng hàng chục nghìn hecta đất cùng hơn 2,5 triệu tỷ đồng bị chôn chặt vào đất được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy quan trọng, góp phần đưa nền kinh tế đạt mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026 trở đi.
Theo thông tin công bố từ Công văn số 118/2026/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, tính đến ngày 15/09/2026, Bộ Tài chính đã ghi nhận tổng cộng 4.685 dự án vướng mắc kéo dài trên Hệ thống 751. Đây là những dự án bị ách tắc qua nhiều kỳ điều chỉnh quy hoạch, cấp phép đầu tư hay thủ tục giao đất.
Kết quả xử lý tính đến thời điểm này ghi nhận những con số vô cùng tích cực. Trong đó, có tới 3.407 dự án, chiếm 72,7% tổng số dự án tồn đọng trên toàn quốc, đã hoàn thành công tác phân loại và xử lý vướng mắc. Toàn bộ các dự án này thuộc thẩm quyền giải quyết của các Bộ, ngành và chính quyền địa phương. Việc tháo gỡ thành công nhóm dự án này đã giải phóng ngay lập tức dòng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng.
Bên cạnh đó, 1.123 dự án (chiếm 23,97%) đã được các đơn vị liên quan rà soát và xây dựng xong phương án xử lý cụ thể cho thời gian tới. Nhóm 155 dự án còn lại (chiếm 3,3%) mang tính chất phức tạp đặc biệt đã được tổng hợp để đề xuất thẩm quyền giải quyết lên Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Việc Bộ Tài chính liên tục cập nhật dữ liệu và phân loại vướng mắc theo từng nhóm đất đai, xây dựng, quy hoạch và đấu thầu giúp các cơ quan quản lý giải quyết đúng thẩm quyền, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.
TP. Hồ Chí Minh - Điểm sáng đột phá từ Tổ công tác đặc biệt
Tại TP. Hồ Chí Minh - tâm điểm vướng mắc pháp lý của khu vực phía Nam, công tác "giải cứu" dự án được triển khai với tinh thần chủ động và quyết liệt. Thành phố đã thành lập Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND TP.HCM làm Tổ trưởng, đồng thời ban hành Kế hoạch 34/KH-UBND, Chỉ thị 45/CT-UBND và Kế hoạch 243/KH-UBND nhằm tạo hành lang xử lý công việc nhanh chóng.
Tính đến ngày 05/09/2026, Hệ thống 45 của Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 1.338 dự án gặp khó khăn với tổng diện tích lên tới 30.691 ha và tổng vốn đầu tư 658.084 tỷ đồng. Trong đó bao gồm 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án đăng ký mới.
Trong giai đoạn đầu thực hiện Kế hoạch 34/KH-UBND, thành phố đã giải quyết xong 417 dự án, giải phóng 17.000 ha đất và 206.000 tỷ đồng vốn. Tiếp đó, chỉ trong 3 tháng triển khai Nghị quyết 29/2026/QH16 và Chỉ thị 45/CT-UBND, Sở Tài chính đã phối hợp cùng các đơn vị tháo gỡ hoàn toàn cho thêm 233 dự án. Đồng thời, các Sở, ngành cũng đã lên xong phương án cho 688 dự án còn lại.
Như vậy, TP. Hồ Chí Minh đã xử lý xong vướng mắc cho tổng cộng 650 dự án tồn đọng. Sự chuyển biến này lập tức thể hiện vào nguồn cung thị trường, trong 7 tháng đầu năm 2026, toàn thành phố có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 27.374 căn nhà (gồm 21.165 căn hộ và 6.209 căn thấp tầng), đạt tỷ lệ tăng 1,64 lần so với cả năm 2025.
Thực trạng dòng tiền và áp lực thanh khoản thị trường
Dù nguồn cung pháp lý được khai thông rõ rệt, các chuyên gia kinh tế bất động sản nhận định thị trường địa ốc vẫn chưa thể bứt phá mạnh mẽ do đối mặt với rào cản tài chính và dòng tiền.
Mặc dù giá nhà đã xuất hiện dấu hiệu chững lại và xu hướng hạ nhiệt, sức mua của thị trường vẫn ở mức rất yếu. Nguyên nhân cốt lõi đến từ mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản còn neo ở mức cao, khiến người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư e ngại sử dụng đòn bẩy tài chính. Song song đó, các tiêu chuẩn tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng vẫn được duy trì chặt chẽ, gây áp lực không nhỏ lên dòng tiền và tính thanh khoản của nhiều doanh nghiệp.
Mặt khác, cơ cấu sản phẩm trên thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái lệch pha nghiêm trọng. Thị trường đang rất thiếu các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá hợp lý và nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Phần lớn sản phẩm đủ điều kiện mở bán mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Đánh giá về đợt tháo gỡ quy mô lịch sử này, các chuyên gia kinh tế và bất động sản thống nhất rằng việc thông suốt pháp lý cho hơn 3.400 dự án là bước tiến có tính quyết định. Tuy nhiên, để 2,5 triệu tỷ đồng thực sự phát huy tác dụng và tạo dòng tiền tuần hoàn, thị trường cần thêm những giải pháp đồng bộ về mặt thể chế và chính sách tiền tệ.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cùng các chuyên gia ngành địa ốc đặt kỳ vọng lớn vào Kỳ họp thứ 3 của Quốc hội (tháng 10 - 11/2026). Đây được xem là thời điểm quan trọng để "thể chế hóa" trọn vẹn Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, tiến hành sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư. Việc khắc phục triệt để các quy định chồng chéo giữa các luật sẽ ngăn ngừa tối đa nguy cơ phát sinh các dự án tồn đọng mới trong tương lai.
Về phía chính sách tiền tệ, giới chuyên gia kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần xem xét các cơ chế hỗ trợ lãi suất linh hoạt hơn, thiết kế các gói tín dụng riêng biệt hướng tới người mua nhà lần đầu và các chủ đầu tư phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Bằng việc kết hợp hài hòa giữa gỡ vướng pháp lý, điều tiết lãi suất và tái cơ cấu phân khúc sản phẩm, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi một cách an toàn, lành mạnh và bền vững.
