Bước chuyển mình mạnh mẽ trong tháo gỡ vướng mắc
Năm 2026 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong tiến trình hoàn thiện thể chế pháp lý và giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế đang khát khao các động lực tăng trưởng mới, công tác tiếp nhận, phản ánh vướng mắc và đánh giá hiệu quả giải quyết của các Bộ, ngành trở thành tiêu điểm chỉ đạo của Chính phủ. Theo HoREA, việc hàng ngàn dự án được tháo gỡ đã khắc họa rõ nét bức tranh chuyển mình mạnh mẽ của thị trường khi hàng ngàn dự án tồn đọng trị giá hàng triệu tỷ đồng bắt đầu "hồi sinh".
Đại diện HoREA nhận định, trong nhiều năm, vướng mắc thể chế luôn là hòn đá ngáng đường lớn nhất đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Thời gian qua, sự thay đổi tích cực mang tính căn bản trong thái độ làm việc và trách nhiệm giải trình của các Bộ, ngành quản lý các lĩnh vực từ Đất đai, Đầu tư, Tài chính, Tín dụng đến Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản, Du lịch và An ninh trật tự. Các cơ quan quản lý không còn trả lời chung chung mà đã thiết lập cơ chế phản hồi sát với thực tế khó khăn của doanh nghiệp và người dân. Điển hình là Tập đoàn Novaland đã nhận được các văn bản hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cụ thể cho các dự án quy mô từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Bên cạnh đó, các cơ quan Trung ương cũng trực tiếp cũng phản hồi rõ ràng đối với thắc mắc của người dân về chính sách cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn, chính sách nộp tiền sử dụng đất được ghi nợ... đã củng cố niềm tin lớn cho các tổ chức xã hội - nghề nghiệp và cộng đồng kinh doanh.
Theo HoREA, kết quả thấy rõ nhất tỏng việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp là danh mục hàng loạt kiến nghị đã được các cấp có thẩm quyền chấp thuận, đưa vào các văn bản quy phạm pháp luật, Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ. Bộ Xây dựng đóng vai trò nòng cốt trong việc tham mưu, trình Chính phủ ban hành các cơ chế có tính đột phá.
Nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu căn hộ, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú, giải tỏa triệt để bế tắc pháp lý cho mô hình kinh doanh căn hộ lưu trú ngắn hạn. Đối với phân khúc nhà ở giá phù hợp, Bộ đã trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền ban hành chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền nhằm đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Về chính sách nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2024/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, đồng thời mở ra cơ chế cho phép chủ đầu tư tiếp cận gói vay ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam hoặc gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng với lãi suất 6,1%/năm. Nỗ lực của Bộ Xây dựng còn thể hiện qua cơ chế "quy gom" các nhà chung cư cũ độc lập, nhỏ lẻ để cải tạo tập trung theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cũng như quy định linh hoạt trong huy động vốn cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp tại ngân hàng, bảo đảm sự thống nhất với Bộ Luật Dân sự.
Sự phối hợp đồng bộ từ các Bộ, ngành khác cũng tạo nên bức tranh cải cách toàn diện. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, Nghị quyết số 254/2024/QH15 tháo gỡ bất cập Luật Đất đai, và đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án "da beo" khi nhà đầu tư đã thỏa thuận đạt trên 75% diện tích và 75% số lượng người sử dụng đất.
Bộ Tài chính đã tiếp thu kiến nghị giảm áp lực tài chính, trình cấp có thẩm quyền giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở từ 100% xuống còn 30% đến 50% Bảng giá đất, đồng thời giảm khoản tiền sử dụng đất bổ sung từ 5,4% xuống 3,6%. Đặc biệt, Bộ Công an đóng vai trò nòng cốt xây dựng khung chính sách cho Nghị quyết số 29/2026/QH16, tiên phong cắt giảm thủ tục kiểm tra nghiệm thu phòng cháy chữa cháy trùng lặp qua Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP và hỗ trợ xác thực điều kiện thu nhập mua nhà ở xã hội qua cơ sở dữ liệu VNeID.
Nguồn lực tồn đọng được giải phóng
Sự ra đời của Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định số 147/2026/NĐ-CP đã tạo ra bước ngoặt lịch sử trong việc xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài. Theo dữ liệu từ Bộ Tài chính, chỉ sau 3 tháng triển khai quyết liệt, cả nước đã có 3.407 dự án, chiếm 72,7% tổng số 4.685 dự án tồn đọng, hoàn thành công tác phân loại và xử lý dứt điểm, giải phóng nguồn vốn đầu tư khổng lồ hơn 2,5 triệu tỷ đồng (tương đương hơn 100 tỷ USD) phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số. Bên cạnh đó, có 1.123 dự án (chiếm 23,97%) đã được các Bộ, ngành, địa phương đề xuất phương án xử lý, và 155 dự án còn lại (chiếm 3,3%) đã trình cấp Quốc hội, Chính phủ giải quyết.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tính đến ngày 05/09/2026, Sở Tài chính ghi nhận tổng số 1.338 dự án tồn đọng với quy mô 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng. Trước khi Nghị quyết 29 ban hành, Thành phố đã giải quyết được 417 dự án theo Kế hoạch 34/KH-UBND với 17.000 ha đất và 206.000 tỷ đồng. Khi thực hiện Nghị quyết 29 đối với 921 dự án còn lại, chỉ sau 3 tháng tập trung xử lý, Thành phố đã tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc cho 233 dự án (chiếm 25,3%) và xây dựng xong phương án tháo gỡ cho 688 dự án (chiếm 74,7%).
Những con số trên được chứng minh bằng sự hồi sinh của các đại dự án cụ thể. Dự án Khu nhà ở cao tầng phường Phú Thuận (Noble Crystal Riverside) của Tập đoàn Sunshine với diện tích 10,8 ha, gần 7.000 sản phẩm và tổng vốn 8.165 tỷ đồng đã tháo gỡ xong vướng mắc về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gia hạn chủ trương đầu tư và nộp tiền thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội để tái khởi công. Tương tự, Dự án Khu đô thị Aqua City của Tập đoàn Novaland quy mô 650 ha với tổng chi phí đầu tư hơn 50.000 tỷ đồng cũng đã dứt điểm vướng mắc về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/5000 cùng quy hoạch chi tiết 1/500 để đẩy nhanh tiến độ xây dựng.
Bên cạnh những thắng lợi lớn, HoREA thẳng thắn chỉ ra nhiều "nút thắt" thể chế cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi do chưa được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trong lĩnh vực đất đai, đề xuất bổ sung quy định khoản tiền nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo nguyên tắc không áp dụng trở về trước nhằm bảo vệ người sử dụng đất vẫn chưa được thông qua. Tương tự, kiến nghị luật hóa thời điểm xác định giá đất cho hợp đồng BT là thời điểm ký tắt hợp đồng, cũng như đề xuất công nhận người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch và hộ gia đình là người sử dụng đất đầy đủ quyền hạn vẫn đang gặp rào cản.
Đối với lĩnh vực nhà ở và tín dụng, ông Lê Hoàng Châu đặc biệt nhấn mạnh sự trăn trở khi đề xuất cho phép đăng ký kinh doanh doanh nghiệp 1 người tại căn hộ chung cư nhằm hỗ trợ startup và doanh nghiệp siêu nhỏ theo Nghị quyết 57-NQ/TW chưa được chấp thuận. Việc thể chế hóa cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình vẫn chưa đi vào thực tế.
Thực trạng tiếp cận vốn cũng còn vô cùng nan giải khi các chủ đầu tư nhà ở xã hội hầu như không vay được gói 145.000 tỷ đồng với lãi suất 6,1%/năm mà phải chịu lãi suất thương mại lên tới 14%/năm, trong khi người mua nhà vẫn phải gánh mức lãi suất vay ưu đãi 5,4%/năm – cao hơn nhiều so với mức 4,8%/năm mà HoREA đề xuất. Ngoài ra, các đề xuất về giảm 70% thuế GTGT và TNDN cho dự án nhà ở xã hội cho thuê, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hàng năm xuống mức 0,25% đến 1,5% để giảm chi phí logistics, hay loại bỏ việc tính lại giá trị khối đế nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước khi cải tạo chung cư cũ đều chưa nhận được sự đồng thuận.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và đầu tư, chuyên gia Lê Hoàng Châu bày tỏ sự tiếc nuối khi các đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với đất nền phân lô ngoài dự án, quy định cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư và thiết kế cơ sở, hay bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt vẫn chưa được đưa vào luật. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn bị coi là quá rườm rà, chưa được trả về đúng bản chất là "giấy khai sinh dự án" để giảm tải thời gian xin ý kiến liên sở. Cuối cùng, việc quy định tiêu chuẩn xử lý nước thải khu dân cư phải đạt chuẩn Loại A thay vì Loại B đang gây lãng phí lớn và tạo ra tình trạng phí chồng phí cho cư dân.
Theo HoREA, khi thể chế được tháo gỡ kịp thời, nguồn lực xã hội sẽ được giải phóng vô cùng mạnh mẽ. Sự đồng hành, cầu thị của các Bộ, ngành – đặc biệt là vai trò kiến tạo của Bộ Xây dựng, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp & Môi trường đã mang lại kết quả tháo gỡ dự án chưa từng có. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và đóng góp tối đa vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế, việc tiếp tục lắng nghe, đối thoại thực chất và dũng cảm tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại chính là chìa khóa then chốt cho giai đoạn tiếp theo.
