Nguồn cung bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đang dần ghi nhận những tín hiệu tích cực khi các vướng mắc pháp lý lâu năm từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, thay vì mang lại niềm vui an cư cho số đông, thị trường lại chìm trong một cấu trúc mất cân đối trầm trọng. Sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu, sự bóp méo cơ cấu sản phẩm cùng đà neo giá không ngừng của phân khúc cao cấp đang tạo ra một bức tranh đầy thách thức cho người mua nhà ở thực.
Sự lệch pha cung - cầu và cơn khát phân khúc vừa túi tiền
Thực tế triển khai trong năm 2026 cho thấy những nỗ lực đáng kể của chính quyền thành phố trong việc giải quyết các điểm nghẽn pháp lý. Tính đến đầu tháng Chín, thành phố đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn cho 650 dự án trên tổng số 921 dự án được tổng hợp theo cơ chế mới, trong đó 233 dự án đã được giải quyết dứt điểm. Dòng vốn pháp lý khơi thông đã giúp trong 7 tháng đầu năm có tới 37 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm 30 dự án căn hộ với tổng cộng 21.165 căn.
Thế nhưng, nguồn cung tăng lên không đồng nghĩa với việc áp lực nhà ở được giải tỏa bởi sự lệch pha cung - cầu hiện diện vô cùng rõ nét. Các sản phẩm tung ra thị trường phần lớn lệch pha hoàn toàn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người lao động, khi nguồn cung mới tập trung áp đảo ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ gần như vắng bóng. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như DKRA hay Savills ghi nhận trong quý III/2026, thị trường sơ cấp căn hộ phía Nam có tới 108 dự án mở bán với 13.215 căn, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 3.471 căn, phản ánh sự đứt gãy trong khả năng hấp thụ của thị trường.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hồ Chí Minh, nhận định rằng thị trường hiện chưa thể bước vào một chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới tại thành phố vẫn chưa có những chuyển biến mang tính chất thay đổi cấu trúc, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân ngày càng bị nới rộng.
Một trong những rào cản lớn nhất khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời chính là mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức đắt đỏ kỷ lục. Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Savills, có tới 80% giá căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đã vượt mốc 100 triệu đồng/m² trong quý II/2026. Đơn cử tại khu vực Nam Sài Gòn, mặt hàng căn hộ mới hầu hết khởi điểm từ 90 triệu đồng/m² trở lên, đơn cử như một số dự án định vị cận cao cấp mới ra mắt cũng neo quanh mức 68 triệu đồng/m². Ngay cả tại các dự án căn hộ cũ đã bàn giao nhiều năm như Centum Wealth (Thành phố Thủ Đức) hay Richmond City (Bình Thạnh) dẫu chưa có sổ hồng hoàn chỉnh cũng bị đẩy giá chuyển nhượng thứ cấp lên ngưỡng 70 - 85 triệu đồng/m².
Sự neo giá vô lý này diễn ra ngay cả khi thanh khoản chung của thị trường sụt giảm mạnh. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã tụt xuống chỉ còn khoảng 32% và lượng giao dịch chung của toàn thị trường sụt giảm đến 66% so với các quý trước đó. Người mua nhà ở thực dù có nhu cầu bức thiết nhưng buộc phải gác lại kế hoạch mua nhà vì chi phí vay vốn quá cao và thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.
Phân tích sâu hơn về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương chỉ ra rằng sức mua đang chững lại rõ rệt nhưng giá nhà vẫn không chịu hạ nhiệt do áp lực chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư ở mức rất cao, khiến họ khó có thể tự ý hạ giá niêm yết trên diện rộng.
Sự dịch chuyển không gian sống
Trong bối cảnh khu vực lõi đô thị trở nên quá sức đối với đại bộ phận người dân, quá trình đô thị hóa và sự phát triển của hạ tầng giao thông đang đóng vai trò là chiếc chìa khóa mở ra những không gian sống mới. Khoảng cách vật lý tới trung tâm thành phố không còn là tiêu chí độc tôn, thay vào đó, khả năng kết nối giao thông thuận tiện qua các tuyến vành đai, tuyến metro đang dần định hình lại bản đồ dòng tiền. Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán của toàn thành phố nhờ dư địa phát triển lớn.
Đánh giá về xu hướng dịch chuyển và triển vọng thị trường trong thời gian tới, ông Bạch Văn Lượng, Chủ tịch Hội Bất động sản Đông Nam TP.HCM (SeHoREA), nhận định rằng khu vực phía Đông và các vùng giáp ranh đang bước vào chu kỳ phát triển mạnh mẽ gắn liền với hạ tầng giao thông, logistics và đô thị hóa. Theo ông Lượng, việc khơi thông pháp lý kết hợp với sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng chiến lược sẽ là bệ phóng quan trọng để giãn dân ra khu vực vành đai, từ đó tạo tiền đề hình thành các chuỗi đô thị vệ tinh năng động.
Ông Bạch Văn Lượng cũng nhấn mạnh rằng trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự chuyển dịch cấu trúc rõ nét hơn về nguồn cung hướng tới các đại đô thị tích hợp đa chức năng. Những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi, hạ tầng công nghiệp và dịch vụ phát triển đồng bộ sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ lực trong việc thu hút dòng vốn đầu tư cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, giúp giảm bớt áp lực an cư vốn đang đè nặng lên khu vực nội đô lịch sử.
Nhìn về giai đoạn 6 đến 12 tháng tới, thị trường bất động sản thành phố dự báo sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc thay vì phục hồi theo dạng đồng loạt. Lãi suất vẫn là một biến số quan trọng chi phối quyết định giải ngân của người mua. Do đó, sự điều chỉnh của thị trường (nếu có) sẽ không diễn ra thông qua việc giảm giá niêm yết đại trà, mà sẽ dịch chuyển sang các giải pháp tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.
Bà Cao Thị Thanh Hương phân tích rằng các chủ đầu tư hiện nay ưu tiên giữ vững giá niêm yết danh nghĩa nhưng lại cạnh tranh mạnh mẽ thông qua các chính sách hỗ trợ tài chính toàn diện. Những hình thức phổ biến bao gồm hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, cung cấp các gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu sâu cho khách hàng thanh toán nhanh hoặc giãn tiến độ thanh toán dài hạn. Các công cụ này giúp giảm bớt gánh nặng dòng tiền tức thời cho người mua mà không làm xáo trộn mặt bằng giá trị tài sản đã công bố.
Mức độ phân hóa trong thời gian tới sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực nội tại của từng dự án. Những dự án sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục giữ vững được giá trị và tính thanh khoản ổn định. Ngược lại, những sản phẩm kém lợi thế cạnh tranh hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với áp lực điều chỉnh cục bộ. Cuối cùng, bài toán cốt lõi của thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh không chỉ nằm ở việc giá tăng hay giảm, mà là sự dịch chuyển thông minh của nguồn cung và năng lực đáp ứng thực tế đối với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
