Siết chặt điều kiện tách thửa
Ngày 28/8/2026, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh đã ký thay Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn Thành phố. Văn bản này chính thức có hiệu lực ngay từ ngày ký và thay thế toàn bộ các quy định tách thửa cũ áp dụng trước đây trên địa bàn TP.HCM.
Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định rõ các nguyên tắc áp dụng đối với cá nhân, tổ chức và cơ quan quản lý. Tuy nhiên, quy định này sẽ không áp dụng đối với các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Các diện tích đất hiến tặng cho Nhà nước hoặc tặng cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cũng nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của văn bản này.
Bên cạnh đó, các hoạt động tách hay hợp thửa để thực hiện dự án đầu tư, đầu tư công, nhà ở hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt sẽ thực hiện theo quy hoạch đó. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không thuộc đối tượng điều chỉnh.
Đáng chú ý, đối với việc phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu diện tích không bảo đảm kích thước tối thiểu theo quy định thì sẽ không được phép thực hiện tách thửa. Thành phố chỉ cho phép ngoại lệ đối với các bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Để tránh tình trạng phân lô bán nền tự phát thiếu hạ tầng, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND yêu cầu việc tách và hợp thửa phải bảo đảm kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về thoát nạn và phòng cháy chữa cháy. Chính quyền cấp phường, xã và Đặc khu Côn Đảo sẽ trực tiếp rựa trên tình hình thực tế để xem xét, xác nhận điều kiện lối đi bảo đảm các tiêu chuẩn này. Trường hợp phần diện tích đất được xác định làm lối đi chung cho từ hai thửa đất trở lên, diện tích này sẽ được thể hiện rõ dưới hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36 m2
Quyết định 67/2026/QĐ-UBND chia diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở thành năm khu vực địa giới hành chính cụ thể, trong đó diện tích đất được tính sau khi đã trừ phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.
Ở Khu vực 1, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa là 36 m2, đi kèm điều kiện chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Quy định này áp dụng cho các phường thuộc trung tâm như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú và Phú Thạnh.
Đối với Khu vực 2, diện tích đất ở tối thiểu là 50 m2 và chiều rộng, chiều sâu không nhỏ hơn 4 m. Địa bàn áp dụng gồm các phường Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long và An Khánh.
Tại Khu vực 3, thửa đất ở mới hình thành và còn lại phải có diện tích tối thiểu 60 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m. Khu vực này bao gồm các phường Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành và Đặc khu Côn Đảo.
Khu vực 4 yêu cầu diện tích đất ở tối thiểu 80 m2 cùng chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m. Phạm vi áp dụng là các xã Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu và Long Sơn.
Khu vực 5 áp dụng quy định diện tích đất ở tối thiểu lên đến 100 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m. Khu vực này áp dụng cho các xã Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh.
Đối với đất nông nghiệp, quy định áp dụng diện tích tối thiểu 500 mét vuông đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác. Trong khi đó, các loại đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung phải đạt diện tích tối thiểu từ 1.000 mét vuông trở lên mới đủ điều kiện tách thửa.
Chống đầu cơ, chặn công chứng sai quy định
Chính quyền TP.HCM giao trách nhiệm quản lý, kiểm tra thường xuyên cho UBND các phường, xã và Đặc khu Côn Đảo nhằm kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng việc tách thửa để phân lô, đầu cơ, kinh doanh bất động sản trái quy định. Định kỳ hằng năm, trước ngày 30 tháng 11, các đơn vị này phải báo cáo kết quả thực hiện về Sở Nông nghiệp và Môi trường.
Song song đó, Sở Tư pháp có trách nhiệm tuyên truyền đến các tổ chức hành nghề công chứng, yêu cầu tuyệt đối không công chứng các hợp đồng, giao dịch đối với các trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất không bảo đảm đúng theo các điều kiện quy định tại văn bản này. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và các chi nhánh cũng có nghĩa vụ báo cáo kết quả giải quyết hồ sơ hằng tháng về Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng UBND cấp xã nơi có đất.
Về điều khoản chuyển tiếp, Quyết định nêu rõ các trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì sẽ áp dụng theo quy định của Quyết định này. Tuy nhiên, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chủ trì phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với các hồ sơ tiếp nhận trước thời điểm pháp luật thay đổi, cam kết bảo đảm không làm bất lợi hay ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người dân đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Quyết định 67/2026/QĐ-UBND chính thức thay thế Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, Quyết định 24/2024/QĐ-UBND của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Quyết định 38/2024/QĐ-UBND của tỉnh Bình Dương.
