Áp lực tồn đọng từ gần 40.000 sản phẩm chưa thể làm sổ hồng
Ngày 10/9, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng chủ trì cuộc họp với Tổ công tác 1645 nhằm rà soát, tháo gỡ khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho các dự án phát triển nhà ở thương mại.
Tâm điểm của buổi làm việc hướng về thực trạng thành phố hiện vẫn còn 39.913 sản phẩm bất động sản tại 99 dự án chưa thể hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng. Đây là khối lượng tồn đọng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người mua nhà cũng như thanh khoản trên thị trường bất động sản.
Phân tích từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy, gần 40.000 sản phẩm này thuộc nhóm vướng mắc phức tạp nhất. Nguyên nhân chính bao gồm nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất; các bất cập về quy hoạch và xây dựng do sai lệch giữa bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng so với thực tế thi công; vướng mắc trong chỉ tiêu bàn giao hạ tầng kỹ thuật - xã hội và nhà ở xã hội; một số dự án còn liên quan đến hồ sơ thanh tra, kiểm tra, điều tra của cơ quan chức năng hoặc trách nhiệm phát sinh từ phía chủ đầu tư trong bối cảnh người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.
Để từng bước tháo gỡ khối tồn đọng này, tại buổi làm việc ngày 10/9, Tổ công tác 1645 đã tập trung rà soát và đưa ra hướng xử lý dứt điểm đối với 3 dự án trọng điểm gồm Chung cư 36-32/17 Nguyễn Huy Lượng (phường Bình Thạnh) do Công ty TNHH MTV Địa ốc Bình Thạnh làm chủ đầu tư; Khu dân cư Bình Đăng thuộc Khu nhà ở thấp tầng và căn thương mại, dịch vụ, văn phòng thuộc dự án Chung cư Phương Việt do Công ty Cổ phần Đầu tư Phương Việt làm chủ đầu tư; cùng Khu thương mại dịch vụ, nhà trẻ tại Chung cư Lô B, C1, C2 thuộc Khu dân cư Phú Mỹ (phường Tân Mỹ) do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 4 làm chủ đầu tư.
Tháo" nút thắt" pháp lý để giải bài toán niềm tin thị trường
Đánh giá về thực trạng này, ông Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK cho rằng, việc còn gần 40.000 căn hộ chưa thể làm sổ hồng là một con số phản ánh đúng quy mô và tính chất phức tạp của hệ lụy tồn đọng từ các giai đoạn phát triển trước. Theo ông Sáng, sổ hồng không chỉ đơn thuần là một tờ giấy chứng nhận sở hữu, mà là tài sản đảm bảo tính thanh khoản, khả năng thế chấp vay vốn ngân hàng và niềm tin tối thượng của khách hàng đối với chủ đầu tư lẫn thị trường.
Chuyên gia Trần Quay Sáng nhận định: "Nhiều người dân đã dồn toàn bộ tích lũy cả đời để mua một căn hộ nhưng hàng chục năm trôi qua vẫn không được cầm trên tay chiếc sổ hồng. Điều này gây đóng băng một lượng vốn rất lớn trong dân, đồng thời khiến dòng tiền giao dịch thứ cấp bị đình trệ. Việc Tổ công tác 1645 bóc tách từng nhóm vướng mắc để xử lý là bước đi hết sức cần thiết. Tuy nhiên, đối với các trường hợp lỗi hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư hoặc quy hoạch cũ, cơ quan quản lý cần có cơ chế linh hoạt để cấp sổ hồng trước cho người dân – những người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính – rồi sau đó mới tiến hành truy thu hay xử lý sai phạm của doanh nghiệp. Có như vậy mới giải tỏa được điểm nghẽn tâm lý lớn nhất hiện nay."
Sự tồn đọng của gần 40.000 sản phẩm diễn ra trong bối cảnh TP.HCM đã có những bước tiến rất lớn trong công tác giải quyết hồ sơ đất đai. Sau gần hai năm hoạt động, Sở Tài nguyên và Môi trường với vai trò cơ quan thường trực đã phối hợp với các sở, ngành và địa phương tổ chức hơn 75 cuộc họp của Tổ công tác 1645, rà soát 373 dự án với khoảng 229.245 sản phẩm bất động sản.
Tính đến hết ngày 31/8/2026, Tổ công tác đã giải quyết thủ tục cấp sổ hồng cho 189.332 sản phẩm tại 274 dự án (đạt hơn 82% tổng số sản phẩm được đưa vào rà soát).
Nhiều dự án vướng mắc kéo dài trong nhiều năm đã được gỡ vướng dứt điểm, tiêu biểu như các dự án của Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai, Tân Phước, An Bình, Vũng Tàu Gateway, 4S Linh Đông, Golden Mansion, City Garden, The Manor 2, cùng chuỗi dự án Sarica, Sarina, Sarimi và The Sun Avenue. Các hồ sơ tháo gỡ được chuyển sang cơ quan thuế có tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng đạt hơn 200.000 tỷ đồng, đóng góp cho ngân sách thành phố hơn 1.000 tỷ đồng từ nguồn thu lệ phí trước bạ.
Tiềm năng bứt phá của bất động sản TP.HCM trong giai đoạn tới
Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng, mục tiêu trọng tâm của Sở trong những tháng cuối năm 2026 là đẩy nhanh tối đa tiến độ giải quyết cho nhóm gần 40.000 sản phẩm còn lại, đặc biệt ưu tiên người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Thành phố sẽ kiên trì nguyên tắc phân tách trách nhiệm: giải quyết cấp sổ hồng cho cư dân đối với các công trình xây dựng đúng quy hoạch, đồng thời xử lý riêng các vi phạm hoặc vướng mắc tài chính của chủ đầu tư theo quy định pháp luật. Việc tập trung xử lý dứt điểm 99 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nguồn lực tài sản, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân và ổn định thị trường bất động sản TP.HCM.
Nhìn nhận về bức tranh tổng thể và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM trong chặng đường sắp tới, ông Bạch Văn Lượng, Chủ tịch Hội SeHoREA đưa ra góc nhìn vô cùng lạc quan. Ông Lượng đánh giá, hành động quyết liệt của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm nghìn căn hộ chính là "ngòi nổ" quan trọng để phục hồi niềm tin của toàn thị trường.
Ông Bạch Văn Lượng phân tích: "Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ phát triển mới chất lượng và bền vững hơn nhờ ba trụ cột chính. Thứ nhất là sự quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng, giúp giải phóng nguồn lực tài sản khổng lồ lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Thứ hai là sự đi vào cuộc sống của các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, tạo ra khung khổ pháp lý minh bạch cho các nhà đầu tư. Thứ ba là tốc độ giải ngân hạ tầng giao thông kết nối vượt bậc của TP.HCM như các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống đường sắt đô thị."
Theo Chủ tịch Hội SeHoREA, khi gánh nặng pháp lý dần được trút bỏ, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn tới là vô cùng lớn. Nhu cầu ở thực của người dân đô thị cùng với làn sóng đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ đưa TP.HCM tiếp tục duy trì vị thế đầu tàu kinh tế và là điểm đến hấp dẫn bậc nhất của dòng vốn đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.
