Người dân được tự lựa chọn loại đất tách thửa
Theo văn bản hướng dẫn mới nhất từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, đối với các trường hợp thửa đất có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu), người dân được toàn quyền lựa chọn loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) để đề nghị tách thửa.
Về nguyên tắc xem xét điều kiện diện tích tối thiểu, cơ quan nhà nước chỉ kiểm tra điều kiện diện tích đối với phần diện tích mà người dân chủ động yêu cầu tách do có sự hình thành thửa đất mới. Đối với phần diện tích đất còn lại không đề nghị tách, cơ quan chuyên môn không phải xem xét hay yêu cầu đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu. Chỉ trong trường hợp người dân gửi yêu cầu tách cả đất ở và đất nông nghiệp cùng một lúc, cơ quan chức năng mới tiến hành xét duyệt điều kiện diện tích tối thiểu riêng cho từng loại đất theo quy định.
Căn cứ theo Quyết định 67/2026 và nội dung văn bản hướng dẫn mới, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được phân định rõ ràng theo mục đích tách.
Trường hợp người dân chỉ muốn tách phần đất ở, cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện tách thửa đối với đất ở theo Quyết định 67/2026 với diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m² tùy từng khu vực, đồng thời không xem xét phần đất nông nghiệp còn lại.
Trường hợp người dân chỉ muốn tách phần đất nông nghiệp, cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện đối với đất nông nghiệp với hạn mức tối thiểu là 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm và 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm.
Giải phóng thực trạng bất cập
Động thái tháo gỡ kịp thời này xuất phát từ thực tế thụ lý hồ sơ còn nhiều bất cập tại các địa phương. Trước đó, khi giải quyết hồ sơ đối với các thửa đất hỗn hợp, một số cán bộ địa phương không căn cứ vào loại đất chính là đất ở để xem xét. Thay vào đó, người dân bị yêu cầu phần đất nông nghiệp đi kèm trên cả thửa đất đề nghị tách và thửa đất còn lại đều phải đáp ứng diện tích tối thiểu từ 500 m² đến 1.000 m².
Yêu cầu này gây ra nhiều khó khăn do tại các khu dân cư hiện hữu thuộc Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, trên 90% thửa đất là đất hỗn hợp. Phần đất nông nghiệp xen kẽ trong các thửa đất này thường chỉ có diện tích từ vài chục đến vài trăm mét vuông, không thể đáp ứng hạn mức đất nông nghiệp tối thiểu. Để đáp ứng quy định cũ, phương án duy nhất của người dân là phải chuyển mục đích sử dụng toàn bộ phần đất nông nghiệp sang đất ở với chi phí tài chính rất lớn. Hệ quả trực tiếp là hơn 90% hồ sơ tách thửa đất ở có đất nông nghiệp xen kẽ bị "đóng băng" tại các địa phương.
Đánh giá về hướng dẫn mới của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, nhiều chuyên gia pháp lý và bất động sản nhận định đây là sự tháo gỡ kịp thời và mang tính bản chất.
Các chuyên gia pháp lý chỉ ra rằng, việc áp đặt điều kiện diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp lên một thửa đất vốn dĩ nằm trong khu dân cư hiện hữu là một sự cứng nhắc chuyên môn, cố tình đánh đồng đất nông nghiệp thuần túy với phần đất nông nghiệp xen kẽ. Hướng dẫn mới đã tách bạch rõ ràng giữa nhu cầu tách thửa để ở và nhu cầu tách thửa phục vụ canh tác, từ đó trả lại đúng tinh thần và bản chất quản lý đất đai.
Dưới góc độ kinh tế và đời sống, các chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng quy định này giúp cắt giảm gánh nặng tài chính khổng lồ cho người dân. Việc không bắt buộc phải chuyển mục đích đổi toàn bộ phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở giúp loại bỏ chi phí tiền sử dụng đất phát sinh ngoài ý muốn, tạo điều kiện thuận lợi để các giao dịch, thừa kế hay tách thửa cho con cái được triển khai dễ dàng. Đồng thời, việc khai thông hơn 90% hồ sơ bị nghẽn cũng sẽ giúp thị trường bất động sản tại các khu vực ven và khu dân cư hiện hữu khôi phục tính thanh khoản, minh bạch hóa nguồn cung và hạn chế tình trạng mua bán đất bằng giấy tay do vướng thủ tục.
Sự ra đời của Công văn 31683/SNNMT-QLĐ được xem là giải pháp tháo gỡ triệt để, giúp quy trình thụ lý trở nên rõ ràng, giảm bớt gánh nặng chi phí và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân.
