Vết gợn quá khứ
Ra mắt thị trường từ cuối năm 2019 với tên thương mại ban đầu là La Partenza, dự án do Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (đơn vị thành viên thuộc hệ sinh thái Khải Hoàn Land) làm chủ đầu tư từng là điểm nóng về truyền thông tại khu Nam TP.HCM. Tuy nhiên, thay vì triển khai đúng tiến độ, dự án gần như đóng băng trong suốt giai đoạn 2020 đến 2022.
Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ việc quỹ đất gần 2 ha của dự án tồn tại nhiều mảnh đất công xen kẽ như rạch hay đường giao thông do Nhà nước quản lý. Việc rà soát siết chặt cơ chế giao đất và xác định nghĩa vụ tài chính tại TP.HCM thời điểm đó khiến dự án không thể hoàn tất thủ tục để cấp Giấy phép xây dựng.
Trong bối cảnh pháp lý chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư đã vướng vào nhiều sai phạm và phải nhận chế tài từ cơ quan quản lý. Cụ thể, vào năm 2020, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 896/QĐ-XPVPHC đối với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh với số tiền 40 triệu đồng do hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng tại khu đất thuộc xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, đồng thời yêu cầu tạm dừng thi công để bổ sung thủ tục.
Song song với việc thi công không phép, dù chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai và chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư cùng đơn vị phân phối vẫn rầm rộ thu tiền từ khách hàng thông qua các hình thức Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, Hợp đồng hứa mua hứa bán hay Hợp đồng hợp tác đầu tư. Việc thu tiền trước nhưng tiến độ kéo dài nhiều năm trên bãi đất trống đã bùng phát làn sóng khiếu nại, đòi lại tiền cọc từ người mua nhà và khiến dự án bị cơ quan chức năng đưa vào diện thanh tra, kiểm tra đột xuất về hành vi huy động vốn trái phép.
Dự án có đáng đầu tư?
Điểm đảo chiều của dự án chỉ thực sự xuất hiện sau khi các chính sách tháo gỡ vướng mắc cho đất công nhỏ hẹp, điển hình là Nghị định 148 năm 2020, phát huy hiệu quả thực tế. Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chính thức nhận Giấy phép xây dựng, tái định vị thương hiệu thành Khải Hoàn Prime và bấm nút khởi công gói thầu xây dựng phần thân. Dự án cũng đã chính thức triển khai ký Hợp đồng mua bán với khách hàng.
Tuy nhiên, đằng sau sự hồi sinh về mặt pháp lý là bài toán chịu áp lực tài chính không nhỏ từ kênh trái phiếu. Khải Hoàn Prime chính là mục đích sử dụng vốn cốt lõi trong hàng loạt lô trái phiếu trị giá hàng trăm tỷ đồng do Tập đoàn Khải Hoàn Land phát hành. Số tiền huy động từ nhà đầu tư trái phiếu được luân chuyển dưới hình thức hợp tác kinh doanh để tài trợ cho dự án này. Do đó, tiến độ bán hàng, thu tiền theo tiến độ hợp đồng và kế hoạch bàn giao căn hộ của Khải Hoàn Prime đóng vai trò tiền tuyến quyết định khả năng thanh khoản cũng như nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp.
Hiện tại, Khải Hoàn Prime đang được chào bán ra thị trường với mức giá dao động từ 55 đến trên 70 triệu đồng mỗi mét vuông tùy vị trí và ưu đãi đi kèm. Mức giá này cao hơn đáng kể so với các dự án đã bàn giao lâu năm trên cùng tuyến đường như Hưng Phát hay Goldora Plaza, nhưng ngang ngửa các dự án mới cùng phân khúc như Celesta Rise hay Essensia Southgate, đồng thời vẫn mềm hơn so với các khu căn hộ hạng sang tại Phú Mỹ Hưng hay siêu đô thị Zeitgeist GS Metrocity. Điểm cộng lớn của dự án nằm ở lợi thế ven sông tự nhiên, mật độ xây dựng thấp dưới 26% và mô hình resort compound tích hợp công nghệ quản lý vận hành AI.
Theo ghi nhận thực tế, tốc độ tăng giá căn hộ khu vực Phước Kiển và Nhơn Đức trong giai đoạn vừa qua biến động khá rõ nét. Nhóm dự án cũ đã bàn giao lâu năm duy trì mức tăng trung bình từ 6% đến 8% mỗi năm nhờ nguồn cầu ở thực lớn. Trong khi đó, nhóm dự án mới hoàn thiện pháp lý và xây dựng ghi nhận biên độ tăng mạnh hơn, đạt từ 10% đến 14% mỗi năm nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Sự hiện diện của các khu căn hộ cao cấp thuộc Zeitgeist hay Phú Mỹ Hưng lân cận với mức giá chạm ngưỡng 85 đến trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông cũng đang đóng vai trò kéo trần giá chung cho toàn khu vực.
Về mặt hạ tầng, động lực tăng giá của dự án phụ thuộc lớn vào tiến độ nâng cấp đường Lê Văn Lương lên lộ giới 40m, việc hoàn thành các cầu bê tông như Rạch Đỉa, Rạch Tôm thay thế cầu sắt cũ, cùng sức bật từ siêu đô thị Zeitgeist kế bên. Dù vậy, yếu tố triều cường và tình trạng ùn tắc giao thông cục bộ tại trục đường Lê Văn Lương hiện hữu vẫn là điểm hạn chế mà người mua ở thực cần cân nhắc.
Dưới góc độ đầu tư, Khải Hoàn Prime không còn là sản phẩm thích hợp cho các chiến lược lướt sóng ngắn hạn do mức giá sơ cấp ra mắt đã tiệm cận mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, đây lại là bài toán đáng cân nhắc cho tầm nhìn trung và dài hạn từ 2 đến 4 năm, hướng tới nhịp tăng giá tự nhiên từ 10% đến 15% khi dự án cất nóc và bàn giao, kết hợp cùng sóng hoàn thiện hạ tầng Nhà Bè. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê dự kiến cũng duy trì ở mức khá từ 4,5% đến 6% mỗi năm nhờ nguồn cầu dào dạt từ lực lượng chuyên gia, giảng viên và sinh viên các trường đại học lân cận.
Sau những thăng trầm về mặt lịch sử, Khải Hoàn Prime hiện đã bước qua điểm đen về mặt pháp lý để trở thành một sản phẩm căn hộ hình thành trong tương lai đúng quy chuẩn. Mặc dù vậy, đứng trước áp lực đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư và lịch sử từng bị xử phạt, người mua nhà cần yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng và xác nhận cam kết giải chấp ngân hàng đối với căn hộ dự định mua, tránh trường hợp dự án bị thế chấp làm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu chưa tất toán. Bên cạnh đó, việc theo dõi sát sao tiến độ thi công phần thân và hoàn thiện tiện ích tại công trường so với mốc thời gian cam kết bàn giao là điều cần thiết để đảm bảo an toàn vốn.
