Đòn bầy từ các siêu dự án hạ tầng
Với quy mô dân số vượt mốc 14 triệu người cùng không gian phát triển đô thị được mở rộng mạnh mẽ, TP.HCM đang đứng trước cơ hội bứt phá lớn chưa từng có. Điểm khác biệt cốt lõi của trung tâm kinh tế phía Nam không chỉ dừng lại ở quy mô địa giới rộng lớn hơn, mà nằm ở năng lực hội tụ đa trụ cột kinh tế, bao gồm công nghiệp công nghệ cao, hệ thống cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, trung tâm tài chính – dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.
Đặc biệt, sự thông qua của Luật Phát triển đô thị cùng các cơ chế đặc thù đã tạo khung khổ pháp lý vững chắc, giúp TP.HCM chủ động áp dụng các mô hình quản trị đô thị tiên phong. Định hướng chiến lược này từng bước hiện thực hóa Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị, đặt mục tiêu đưa TP.HCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á vào năm 2045, đồng thời hướng tới vị thế đô thị toàn cầu vào năm 2075.
Thời điểm Quốc khánh 2/9 năm nay, TP.HCM đánh dấu bước ngoặt quan trọng về hạ tầng giao thông khi hàng loạt siêu dự án trọng điểm đồng loạt khởi công và tăng tốc triển khai. Tuyến Metro Thủ Thiêm – Long Thành với tổng vốn đầu tư kỷ lục hơn 134.000 tỷ đồng sẽ kết nối trực tiếp trung tâm TP.HCM tới Cảng hàng không quốc tế Long Thành, tạo nên hành lang kinh tế, du lịch và vận tải liên vùng.
Cùng với đó, dự án đường Vành đai 4 bước vào giai đoạn khởi công các phần việc quan trọng, tăng cường tính kết nối toàn diện cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Các cửa ngõ giao thương chiến lược cũng được nâng cấp mạnh mẽ, điển hình là dự án mở rộng Quốc lộ 13 với quy mô hơn 20.600 tỷ đồng và Quốc lộ 1 hơn 16.000 tỷ đồng lên 10 đến 14 làn xe, giải quyết bài toán ùn tắc và tối ưu hóa chi phí logistics.
Mảnh ghép hoàn thiện cho bức tranh này là hành lang kinh tế biển Cần Giờ – Vịnh Gành Rái, nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm kinh tế biển và đô thị sinh thái hiện đại cho toàn vùng.
Theo ghi nhận từ CBRE Việt Nam, sự mở rộng ranh giới hành chính kết hợp với sự bùng nổ hạ tầng đang tái cấu trúc sâu sắc hai phân khúc cốt lõi của thị trường bất động sản.
Ở phân khúc công nghiệp và logistics, quỹ đất sản xuất, hệ thống nhà kho và nhà xưởng gia tăng mạnh mẽ, mang đến cho nhà đầu tư nhiều lựa chọn tối ưu tại các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn so với vùng lõi.
Đối với phân khúc nhà ở, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh diễn ra ngày càng rõ nét. Việc tích hợp các địa bàn phát triển năng động như Bình Dương cũ giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp trở nên đa dạng hơn.
Đáng chú ý, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp trung bình của TP.HCM mới đã có sự điều chỉnh từ mức khoảng 92 triệu đồng/m² trước đây xuống còn khoảng 76,1 triệu đồng/m², tạo điều kiện cho sản phẩm tiệm cận tốt hơn với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.
Tạo không gian đô thị đa cực
Nhận định về tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM, PGS. TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng TP.HCM cần kiên trì giải bài toán tổ chức không gian đa cực và loại bỏ mô hình phát triển đơn cực truyền thống.
“Việc TP.HCM chủ động quy hoạch, phân định rõ ranh giới chiến lược giữa các khu vực tài chính, công nghiệp, logistics và kinh tế biển sẽ tạo nên sức mạnh tương hỗ thay vì cạnh tranh phân tán”, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định.
Trong khi đó, ông Bạch Văn Lượng - Chủ tịch Hội Bất động sản khu vực Đông Nam TP.HCM (SeHoREA) nhận định, quy hoạch hạ tầng đang định nghĩa lại thước đo vị trí bất động sản. Khoảng cách địa lý tính bằng kilomet dần bị thay thế bằng thời gian di chuyển thực tế, biến hạ tầng từ yếu tố "kỳ vọng" thành "tiêu chí xác định giá trị thực" và thu hút dòng tiền tập trung mạnh vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.
“ Sự hoàn thiện của hệ thống đường vành đai và mạng lưới metro sẽ tái lập mặt bằng giá trị tài sản phía Nam, giúp nhu cầu đối với nhà ở, bán lẻ và logistics lan tỏa mạnh mẽ ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống”, Chủ tịch Hội Bất động sản khu vực Đông Nam TP.HCM khẳng định.
Đánh giá về triển vọng trong giai đoạn sắp tới, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào "điểm rơi" của một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ 3 lực đẩy cốt lõi: sự tháo gỡ pháp lý từ hệ thống luật mới, bước tiến đột phá từ hạ tầng liên vùng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Thị trường sẽ chấm dứt thời kỳ phục hồi đồng loạt hay bùng nổ cơ số giá tràn lan để chuyển sang giai đoạn phân hóa sâu sắc. Dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và tiệm cận các trục giao thông lớn.
Đồng thời, nguồn cung căn hộ mới tại thị trường TP.HCM mở rộng dự báo sẽ gia tăng liên tục từ mức 25.000 căn (năm 2026) lên tới 48.000 căn (năm 2028), giúp hạ nhiệt đà tăng giá sơ cấp bình quân và giữ cho mặt bằng giá ở mức ổn định, dễ tiếp cận.
Cũng theo các chuyên gia, ản đồ phát triển của TP.HCM hiện nay được phân định rõ qua bốn cực tăng trưởng chiến lược. Lõi trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò hạt nhân tài chính, ngân hàng và dịch vụ thương mại cao cấp.
Cực phát triển hướng Đông đóng vai trò là trung tâm công nghệ cao, khoa học và đổi mới sáng tạo với trung tâm là khu vực tỉnh BÌnh Dương cũ.
Cực phát triển phía Nam tập trung vào đô thị sinh thái, dịch vụ cảng biển và kinh tế biển tại Nhà Bè và Cần Giờ. Cuối cùng, cực phát triển phía Bắc và Tây Bắc tại Củ Chi, Hóc Môn mở ra không gian rộng lớn cho công nghiệp công nghệ cao và các khu đô thị vệ tinh mới.
Sự hình thành của các trục giao thông hướng tâm và mạng lưới vành đai liên kết không chỉ mang đến sự lựa chọn đa dạng cho nhà đầu tư — từ bất động sản nhà ở, công nghiệp, logistics đến du lịch sinh thái — mà còn khẳng định một thực tế rằng hạ tầng vươn tới đâu, giá trị bất động sản TP.HCM sẽ bứt phá đến đó.
