Kiểm soát tiền huy động theo từng dự án
Theo các đại biểu, gốc rễ của những đợt biến động giá bất động sản thời gian qua xuất phát từ việc chính sách hiện hành còn thiếu tiêu chí rõ ràng để nhận diện nguyên nhân thực sự. Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TP.HCM) phân tích, nền kinh tế chưa thể phân biệt được dòng vốn tín dụng đang chảy vào để tạo ra sản phẩm thực tế hay đang tiếp sức cho dòng xoáy mua đi bán lại. Việc tách bạch rõ hai dòng tiền này là điều kiện tiên quyết để chính sách vừa bảo vệ người mua nhà, vừa kiểm soát triệt để đầu cơ mà không vô tình gây cản trở cho các chủ đầu tư đang tạo ra giá trị sử dụng thực sự.
“Cơ chế này không phải là phong tỏa tài sản của doanh nghiệp, mà là tạo ra khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn phù hợp với tiến độ xây dựng của chính dự án đó", Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TP.HCM) nhận định.
Dẫn chứng cho vấn đề này, Đại biểu Phạm Trọng Nhân dẫn mô hình Singapore, nơi tiền huy động từ dự án nào được gắn với việc thực hiện chính dự án đó; đồng thời đề xuất ứng dụng công nghệ để cảnh báo sớm dựa trên các chỉ báo như thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng đưa bất động sản vào sử dụng thực tế.
Theo Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đề xuất áp dụng cơ chế, tiền huy động từ dự án nào sẽ được gắn chặt với việc thực hiện chính dự án đó thông qua các tài khoản biệt lập tại ngân hàng. Việc giải ngân bắt buộc phải đối soát nghiêm ngặt theo tiến độ xây dựng thực tế, giúp nhận diện và ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng vốn. Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ để cảnh báo sớm dựa trên các chỉ báo như thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính hay tình trạng bỏ hoang tài sản sẽ giúp cơ quan quản lý chủ động can thiệp trước khi bóng ma ảo làm xáo trộn thị trường.
Ở góc độ ngăn ngừa rủi ro từ sớm, các đại biểu Dương Khắc Mai (Lâm Đồng) và Lương Thị Hoa (Thanh Hóa) đề nghị luật hóa các quy định kiểm soát dòng vốn ngay từ khâu đầu tiên, không để các khoản đặt cọc, giữ chỗ hay đăng ký nguyện vọng bị biến tướng thành hình thức huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Đưa hành vi thao túng thị trường vào danh mục nghiêm cấm
Mối lo ngại về hiện tượng làm giá còn được nâng lên ở góc độ an toàn hệ thống tài chính. Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cảnh báo rằng khi giá bất động sản bị đẩy lên do đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm tại các ngân hàng cũng gia tăng nhân tạo, kéo theo dòng tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản và đẩy giá lên cao hơn nữa.
Đồng tình với quan điểm này, các đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) và Lương Thị Hoa kiến nghị đưa hành vi "thao túng thị trường" vào nhóm các hành vi bị nghiêm cấm trong luật. Đồng thời, giao Chính phủ ban hành tiêu chí nhận diện chi tiết đối với các thủ đoạn như tạo giao dịch giả, tạo cầu giả, thông đồng giá hay cung cấp thông tin sai lệch để trục lợi.
Khơi thông dự án đình trệ để hài hòa lợi ích xã hội
Bên cạnh việc siết chặt kỷ cương, yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các dự án đóng băng cũng nhận được sự quan tâm lớn. Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ), Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam, đề xuất giải pháp tháo gỡ cho các dự án bị đình trệ do chủ đầu tư cũ gặp khủng hoảng tài chính hoặc phá sản bằng cách tách việc đánh giá dự án khỏi tình trạng tài chính chung của doanh nghiệp.
Ông Sơn kiến nghị trong vòng 30 ngày kể từ khi doanh nghiệp bước vào thủ tục phục hồi, một tổ chức độc lập phải thực hiện so sánh giá trị dự án khi hoàn thành với giá trị thu hồi khi thanh lý. Nếu dự án có khả năng tạo ra giá trị cao hơn và có nguồn vốn khả thi, cần ưu tiên cơ chế cho phép tiếp tục triển khai hoặc chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc giữ lại giá trị của dự án không phải nhằm cứu chủ đầu tư yếu kém mà là giải pháp căn cơ để hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Cùng chia sẻ góc nhìn này, đại biểu Dương Khắc Mai nhấn mạnh doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về sai phạm của mình, nhưng không nên để dự án kéo dài vô thời hạn hay buộc doanh nghiệp gánh chịu hậu quả từ sự chậm trễ của các cơ quan quản lý.
Cam kết hành động từ cơ quan quản lý
Làm rõ các vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật đã chủ động cắt giảm 118 trong tổng số 190 nội dung giải quyết thủ tục hành chính, đạt tỷ lệ 62%, nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho doanh nghiệp.
Để chấm dứt tình trạng lách luật thu tiền cọc khi chưa đủ điều kiện, dự thảo quy định rõ dự án phải hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và hoàn thành phần móng mới được nhận tiền đặt cọc. Đối với khoản thu 5% cuối cùng trước khi cấp sổ đỏ, tiền sẽ được phong tỏa tại ngân hàng thương mại cho đến khi người mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo chủ đầu tư không thể tự ý sử dụng.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng chỉ ra nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao thời gian qua xuất phát từ chi phí đầu vào gia tăng cùng tình trạng lệch pha phân khúc nghiêm trọng khi thị trường dư thừa nhà ở cao cấp nhưng thiếu hụt gay gắt nhà ở giá trung bình và nhà ở xã hội. Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp hoàn thiện đồng bộ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, tập trung điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, phát triển mạnh nhà ở xã hội, đồng thời đề xuất sử dụng linh hoạt các công cụ về thuế và quy hoạch để triệt tiêu động cơ đầu cơ, hạn chế tình trạng tích trữ đất đai, đưa thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
