FDI bứt phá tạo đòn bẩy cho bất động sản
Diễn biến thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong nửa đầu năm 2026 đang phản ánh rõ nét sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng bất động sản. Theo ghi nhận của Savills, tổng vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, xác lập kỷ lục cao nhất trong vòng 5 năm qua tính riêng cho giai đoạn nửa đầu năm.
Đáng chú ý, dòng vốn ngoại không chỉ gia tăng về quy mô tuyệt đối mà còn ghi nhận sự phân bổ chất lượng hơn vào nhiều lĩnh vực then chốt. Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vững vị trí thứ hai trong thu hút vốn FDI, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký mới và điều chỉnh. Sự hiện diện mạnh mẽ của các tập đoàn đa quốc gia cùng các quỹ đầu tư quốc tế từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu đã tạo đòn bẩy tài chính lẫn công nghệ vững chắc, khẳng định sức hút và tiềm năng tăng trưởng vượt trội của bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư khu vực.
Dòng vốn này đặt ra những yêu cầu đa dạng đối với mặt bằng, nhà xưởng, kho vận và hạ tầng chuyên biệt. Điều đó thúc đẩy các doanh nghiệp thay đổi tiêu chí lựa chọn bất động sản. Nếu như trước đây vị trí và diện tích đất là yếu tố quyết định, thì hiện nay khả năng cung cấp điện ổn định, chất lượng nguồn nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn xanh (ESG), khả năng mở rộng và thời gian đưa tài sản vào vận hành mới là những tiêu chí được đặt lên hàng đầu.
Bước chuyển từ số lượng sang chất lượng
Sản xuất tiếp tục là động lực chính dẫn dắt dòng vốn FDI vào Việt Nam. Trong bối cảnh các tập đoàn toàn cầu tích cực đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng thiết kế theo yêu cầu (built-to-suit) được duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, phương thức tiếp cận mặt bằng của dòng vốn ngoại đang ghi nhận sự thay đổi lớn. Theo dữ liệu từ Savills Vietnam, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn liền với các dự án lựa chọn nhà xưởng xây sẵn thay vì thuê đất tự xây dựng. Việc lựa chọn nhà xưởng tiêu chuẩn sẵn có giúp các doanh nghiệp công nghệ cao và phụ trợ rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị, mau chóng đưa dây chuyền vào vận hành.
Song song đó, bất động sản logistics đang nổi lên như một mắt xích chiến lược. Sự bùng nổ của thương mại điện tử cùng yêu cầu tối ưu hóa chuỗi cung ứng đã gia tăng nhu cầu đối với các trung tâm phân phối và kho vận hiện đại. Các vị trí thuận lợi kết nối với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các trung tâm tiêu dùng lớn ngày càng trở nên đắt giá.
Xu hướng này đang khắc họa rõ nét mạng lưới liên kết vùng. Tại phía Bắc, các tỉnh thành như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh đang hình thành chuỗi sản xuất và logistics liên hoàn. Ở phía Nam, vùng mở rộng TP.HCM, Đồng Nai và khu vực phụ cận Sân bay Quốc tế Long Thành tiếp tục là tâm điểm hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang đồng thời mở rộng nguồn cung bất động sản và phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư. Hạ tầng hoàn thiện không chỉ kết nối liên vùng hiệu quả mà còn mở ra những quỹ đất mới tiềm năng, phục vụ tối đa cho các hoạt động sản xuất công nghệ cao.
Bất động sản chuyên biệt và hạ tầng số lên bản đồ đầu tư
Một làn sóng mới đang định hình thị trường là sự gia tăng nhu cầu đối với các tài sản phục vụ ngành công nghệ cao như sản xuất linh kiện điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu (data center) và kho lạnh.
Những ngành này đòi hỏi khắt khe về nguồn điện công suất lớn, kết nối dữ liệu tốc độ cao, hạ tầng kỹ thuật phức tạp và khả năng vận hành liên tục không gián đoạn. Do đó, dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào các tài sản được thiết kế riêng biệt.
Theo báo cáo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW trong năm 2025 và dự báo sẽ tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương ứng mức tăng trưởng khoảng 81%. Sự phát triển của hạ tầng số đang tạo nên một nhóm tài sản chuyên biệt hoàn toàn mới, mang lại tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư dài hạn.
Bên cạnh đó, các mô hình đầu tư cũng trở nên đa dạng hơn. Thay vì sở hữu truyền thống, nhà đầu tư quốc tế linh hoạt áp dụng các cấu trúc tài chính như danh mục tài sản tạo thu nhập, hợp tác liên doanh hoặc mô hình bán và thuê lại (sale-and-leaseback) để tối ưu hóa dòng tiền và năng lực quản lý.
Tiềm năng bứt phá của thị trường
Đánh giá về xu hướng dịch chuyển dòng vốn ngoại, ông Thomas Rooney, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Hà Nội, cho rằng sự trưởng thành của thị trường Việt Nam thể hiện rõ qua việc thu hút thành công dòng vốn chất lượng cao vào các phân khúc có giá trị gia tăng lớn. Niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế chính là đòn bẩy thúc đẩy hạ tầng công nghiệp và dịch vụ tiệm cận chuẩn mực thế giới.
Ở góc độ địa phương và chuỗi giá trị mở rộng, chuyên gia bất động sản Trần Quay Sáng - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản S-LK, chia sẻ, dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ dừng lại ở các thủ phủ công nghiệp quen thuộc mà đang tạo sức lan tỏa mạnh mẽ sang toàn vùng phụ cận. Sự dịch chuyển từ mô hình mở rộng diện tích thuần túy sang nâng cao hiệu suất vận hành và tiêu chuẩn xanh (ESG) đang buộc các chủ đầu tư trong nước phải thay đổi tư duy làm dự án. Việc chuẩn bị sẵn sàng quỹ đất sạch, tích hợp hạ tầng kỹ thuật hiện đại và kết nối logistics đồng bộ chính là chìa khóa để các doanh nghiệp Việt Nam đón trọn làn sóng đầu tư dịch chuyển trong giai đoạn mới.
Thị trường bất động sản Việt Nam không còn đơn thuần được định giá bằng diện tích hay vị trí địa lý, mà ngày càng gắn chặt với khả năng đáp ứng chuỗi giá trị toàn cầu. Dòng vốn FDI dồi dào cùng sự xuất hiện của các loại hình tài sản chuyên biệt hứa hẹn sẽ đưa thị trường bước vào một chu kỳ phát triển mới: chuyên nghiệp, ổn định và bền vững hơn.
