Nhà ở cho thuê sẽ là động lực chính của bất động sản
Tại báo cáo kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, Bộ Xây dựng đã nhận định, nhu cầu nhà ở cho thuê trên cả nước hiện lên tới hơn 1 triệu căn. Mục tiêu đến năm 2030, Việt Nam hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê và xác định đây là một trụ cột của chính sách nhà ở. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh Đề án và giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Cũng theo Bộ Xây dựng, khoảng 85% nhu cầu nhà ở cho thuê tập trung ở công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp. Con số này cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê đang ở quy mô lớn, gắn với quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và khả năng chi trả của người dân.
Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, nguồn cung nhà ở xã hội đưa ra thị trường chưa đáp ứng tương xứng nhu cầu, trong đó nhà ở cho thuê tiếp tục thiếu.
Trao đổi về góc độ thị trường, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group, cho rằng chính sách nhà ở cần nhìn nhận đa dạng hơn về nhu cầu thực tế của người dân.
“Sở hữu nhà vẫn là một nhu cầu chính đáng, nhưng không nên là con đường duy nhất để người dân có được một chỗ ở ổn định. Ở mỗi giai đoạn của cuộc sống, khả năng tài chính và nhu cầu của mỗi người là khác nhau, vì vậy chính sách cũng như thị trường cần tạo ra nhiều phương thức tiếp cận hơn”, ông Dũng phân tích.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phan Văn Tú, Đoàn Luật sư TP.HCM, đánh giá một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc phát triển nhà ở cho thuê được đặt thành một nhóm chính sách riêng, với định hướng chi tiết về đầu tư, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê, quản lý và vận hành.
Sự thay đổi này cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ được nhìn như một giao dịch dân sự thuần túy giữa người có nhà và người cần thuê, mà bắt đầu được tiếp cận như một cấu phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở quốc gia.
Theo luật sư Phan Văn Tú, khi Nhà nước coi nhà ở cho thuê là một chính sách độc lập, những vấn đề về nguồn cung, tiêu chuẩn chất lượng, giá thuê, thời hạn thuê, quyền của người thuê và trách nhiệm của đơn vị vận hành sẽ có điều kiện được thiết kế đồng bộ hơn.
“Không phải ai cũng cần mua nhà ngay, nhưng ai cũng cần một chỗ ở phù hợp. Chính sách nhà ở chỉ thực sự bao trùm khi người chưa đủ khả năng sở hữu nhà vẫn có thể tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và tương xứng với thu nhập của mình”, luật sư Tú chia sẻ.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy định hướng chính sách nhà ở có sự chuyển đổi căn bản. Theo đó, tư duy phát triển nhà ở được chuyển từ việc chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn cho số đông người dân.
Mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê, tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sản phẩm nhà ở và xác định nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược.
Nhận định về mục tiêu này, chuyên gia Nguyễn Văn Dũng cho rằng, đây là thay đổi quan trọng về tư duy phát triển bất động sản. Với một bộ phận lớn người dân, thuê nhà không còn là giải pháp tạm thời trước khi mua được nhà mà đã trở thành lựa chọn phù hợp dài hạn. Điều quan trọng là thị trường phải cung cấp được các sản phẩm có chất lượng, giá thuê hợp lý, hợp đồng minh bạch và bảo đảm quyền lợi tối đa cho người thuê.
Cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê
Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế hiện nay, thị trường cho thuê tại các đô thị lớn khá đa dạng nhưng còn phân tán, từ phòng trọ, căn hộ nhỏ đến nhà ở do cá nhân tự đầu tư. Chất lượng, giá thuê và điều kiện hợp đồng có sự chênh lệch lớn.
Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Phan Văn Tú chỉ ra rằng người thuê nhà hiện nay thường ở thế yếu khi đàm phán các điều khoản về tiền đặt cọc, thời hạn thuê, chi phí sửa chữa, lộ trình tăng giá hoặc điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Bộ Xây dựng nhận định, một trong những khó khăn lớn hiện nay là khả năng tiếp cận nguồn tín dụng hỗ trợ còn hạn chế, trong khi các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Nguồn lực ngân sách dành cho phát triển nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu.
Nhìn nhận về bài toán tài chính doanh nghiệp, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group khẳng định muốn doanh nghiệp tư nhân tích cực tham gia phát triển các dự án nhà cho thuê quy mô lớn thì phải xây dựng được cơ chế đầu tư đủ hấp dẫn.
“Nhà ở cho thuê rất khó bứt phá nếu chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia mà không thiết kế được cơ chế đột phá về đất đai, nguồn vốn và chính sách tài chính phù hợp. Ngược lại, các ưu đãi từ Nhà nước cũng phải gắn chặt với điều kiện về giá thuê, chất lượng nhà ở, thời hạn khai thác và trách nhiệm bảo vệ người thuê để chính sách đi vào cuộc sống, đến đúng đối tượng thụ hưởng”, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group nhấn mạnh.
Theo định hướng của Bộ Xây dựng, thời gian tới cần hoàn thiện chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng, cơ chế tài chính và thuế để thu hút khu vực tư nhân phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê với giá cả hợp lý.
Một nút thắt khác là vị trí dự án. Bộ Xây dựng cho biết nhiều quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội hiện nằm xa trung tâm đô thị, xa khu, cụm công nghiệp, trong khi hạ tầng giao thông kết nối còn hạn chế.
Do đó, Bộ định hướng phát triển nhà ở gắn liền với quy hoạch đất đai, đô thị, khu công nghiệp, giao thông và thị trường lao động; ưu tiên các dự án chung cư cho thuê tại các đô thị lớn và vùng động lực kinh tế.
Đặc biệt, nhà ở cho thuê được định hướng phát triển tại các khu vực có giao thông công cộng theo mô hình TOD (phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm), các khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị và các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ.
Bộ Xây dựng cho biết đã trình Chính phủ xem xét, phê duyệt Nghị quyết về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Việc phát triển nhà ở cho thuê vì vậy được xác định là một trong những bài toán chiến lược trọng tâm của chính sách nhà ở giai đoạn 2026-2030.
