Tham vọng đô thị vệ tinh
Tháng 8/2019, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến thương vụ đấu giá đất công gây chú ý khi Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An — công ty con thuộc Tập đoàn Bluemarq Group trúng đấu giá khu đất rộng 92,2 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với mức giá hơn 3.060 tỷ đồng.
Nằm ở vị trí chiến lược, cách đại dự án Sân bay Quốc tế Long Thành chưa đầy 10km, Gem Sky World nhanh chóng được định vị thành một “siêu đô thị thương mại – dịch vụ giải trí” hiện đại. Dự án được quy hoạch cung ứng ra thị trường hơn 4.000 sản phẩm bao gồm đất nền, nhà phố liên kế, biệt thự và shophouse thương mại với tổng vốn đầu tư ước tính vượt 5.700 tỷ đồng.
Trong giai đoạn 2020 – 2021, nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng ăn theo quy hoạch sân bay và hệ thống cao tốc liên vùng, Gem Sky World trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn F0 chảy mạnh từ TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận. Những buổi lễ mở bán hoành tráng, những hợp đồng cọc liên tục được thiết lập đã tạo nên bức tranh đầy màu sắc về một khu đô thị sầm uất bậc nhất Đồng Nai trong tương lai gần.
Hạ tầng hoàn thiện, cư dân vắng bóng
Trái ngược với những viễn cảnh rực rỡ trên bản vẽ và tài liệu quảng cáo, Gem Sky World sau nhiều năm xây dựng lại rơi vào cảnh thưa thớt người ở. Quan sát thực tế tại dự án cho thấy, hệ thống hạ tầng khung như đường nội khu rộng rãi, Đại lộ Goldsilk Boulevard 34m, hệ thống điện âm, nước máy và công viên trung tâm Sky Park rộng 3 ha đã được đầu tư bài bản. Hàng loạt dãy nhà phố, shophouse thương mại hoàn thiện phần thô đứng sừng sững dọc các trục đường chính.
Tuy nhiên, sức sống đô thị lại là điều hoàn toàn xa xỉ tại đây. Đa số các căn nhà phố luôn trong tình trạng “cửa đóng then cài”, không có người sinh sống hay mở cửa kinh doanh. Các dãy shophouse đắt giá hầu như bỏ trống, không thu hút được các thương hiệu bán lẻ, chuỗi dịch vụ ăn uống hay văn phòng doanh nghiệp về thuê mặt bằng. Khi màn đêm buông xuống, toàn bộ khu đô thị rộng gần 100 ha chìm trong không gian im lìm, chỉ có ánh đèn đường chiếu sáng những dãy nhà không bóng người.
Theo các chuyên gia bất động sản, thực trạng này xuất phát từ nguyên nhân cốt lõi là cấu trúc lực lượng khách hàng mua dự án bị lệch pha nghiêm trọng. Trong giai đoạn bùng nổ, tuyệt đại đa số người xuống tiền là nhà đầu tư cá nhân mua với mục đích lướt sóng, cơ cấu tài sản hoặc chờ tăng giá theo tiến độ sân bay. Tỷ lệ khách hàng mua với nhu cầu ở thực tại thời điểm đó gần như bằng không. Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng, tín dụng siết chặt và thanh khoản sụt giảm, các nhà đầu tư rơi vào cảnh đọng vốn, không thể chuyển nhượng sản phẩm và cũng không đủ nguồn lực tài chính để bỏ ra hàng trăm triệu đồng hoàn thiện nội thất đưa vào sử dụng.
Bên cạnh đó, hệ sinh thái hạ tầng xã hội phục vụ cuộc sống hằng ngày triển khai không đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật. Mặc dù công viên giải trí đã hình thành, các tiện ích thiết yếu đóng vai trò "giữ chân" cư dân lâu dài như trường học các cấp, trung tâm y tế, chợ truyền thống hay trung tâm thương mại vẫn chưa vận hành đầy đủ. Việc thiếu vắng các dịch vụ an sinh cơ bản khiến những gia đình có nhu cầu ở thực cũng không thể chuyển về sinh sống.
Những vấn đề nổi cộm
Sự vắng bóng cư dân không phải là lực cản duy nhất của Gem Sky World. Trong quá trình phát triển, dự án liên tục vướng vào các sự cố pháp lý và phản ánh gay gắt từ phía khách hàng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của chủ đầu tư lẫn đơn vị phát triển.
Nổi cộm nhất là các vi phạm liên quan đến hoạt động huy động vốn. Năm 2023, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định xử phạt hành chính đối với Chủ đầu tư – Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An số tiền 900 triệu đồng. Nguyên nhân do doanh nghiệp này đã vi phạm quy định về huy động vốn khi ký kết các hợp đồng giao dịch bất động sản tại dự án Gem Sky World khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Quyết định xử phạt đồng thời buộc chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là hoàn trả lại phần vốn đã huy động không đúng quy định cho khách hàng.
Song song với sai phạm huy động vốn, vấn đề chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) và bàn giao nhà cũng bùng phát thành các đợt tranh chấp kéo dài. Nhiều khách hàng phản ánh đã đóng tiền theo tiến độ lên đến 95% giá trị hợp đồng thông qua các dạng "thỏa thuận tư vấn", "sản phẩm cam kết" từ những năm 2020 - 2021 nhưng liên tục bị hoãn thời hạn ký hợp đồng mua bán chính thức hoặc chậm nhận bàn giao sổ. Đã có nhiều cuộc tập trung đông người của khách hàng gửi đơn từ đến các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai để yêu cầu chủ đầu tư giải trình và thực hiện đúng cam kết nghĩa vụ tài chính, pháp lý.
Mẫu mẫn này xuất phát từ việc chính quyền địa phương siết chặt quy trình nghiệm thu. Để đủ điều kiện tách thửa và cấp sổ hồng cho từng sản phẩm tại một dự án quy mô lớn như Gem Sky World, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội theo đúng đồ án quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt. Việc chậm tiến độ xây dựng các công trình công cộng như trường học, trạm y tế đã trở thành mắt xích thắt nút khiến thủ tục cấp sổ hồng bị ngưng trệ trong một thời gian dài.
Trường hợp của Gem Sky World là bức tranh phản ánh điển hình về những góc khuất trong sóng đầu tư bất động sản ăn theo hạ tầng tại Việt Nam. Nó mang lại bài học đắt giá cho cả nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư cá nhân.
Đối với các chủ đầu tư, bài học lớn nhất là kỷ luật pháp lý và tư duy phát triển bền vững. Việc huy động vốn lách luật hay chậm hoàn thiện hạ tầng xã hội có thể giải quyết được bài toán dòng tiền ngắn hạn, nhưng sẽ để lại hệ lụy nghiêm trọng về uy tín thương hiệu và khả năng thanh khoản dài hạn của dự án. Một đô thị chỉ thực sự có giá trị khi nó tạo ra được hệ sinh thái sống, thu hút được cư dân về ở thực thay vì chỉ là những khối bê tông bỏ hoang chờ tăng giá.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, Gem Sky World là lời cảnh báo về rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng theo các quy hoạch hạ tầng lớn như sân bay hay cao tốc. Các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia luôn cần chu kỳ phát triển từ 5 đến 10 năm để hình thành nhu cầu ở và kinh doanh thực tế. Lựa chọn sản phẩm tại các đô thị vệ tinh đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn tự có vững chắc, tránh tâm lý đám đông dẫn đến kịch bản bị mắc kẹt tài sản tại những "thành phố ma".
Một số hình ảnh thực tế VCRealty ghi nhận thực tế tại dự án Gem Sky World:
