Sau một thời gian dài chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Đây được xem là yếu tố quan trọng góp phần cải thiện tâm lý người mua cũng như khơi thông dòng tiền đang tạm thời “đứng ngoài” thị trường. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc lãi suất giảm chưa đủ để khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã bắt đầu.
Tại talkshow "Bất động sản 2026: Giải mã vùng xanh cơ hội", ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính, cho biết trong nửa đầu năm 2026, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại nằm ở mức cao, dao động từ 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 14–16%/năm. Mức lãi suất này đã khiến chi phí vốn tăng mạnh, kéo theo việc thanh khoản thị trường suy giảm đáng kể. Hiện nay, việc lãi suất tại các ngân hàng có xu hướng giảm nhiệt đã mang lại rất nhiều tín hiệu tích cực cũng như mở ra thêm nhiều cơ hội hơn cho cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư.
Ở góc nhìn chiến lược, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản SMartland, cho rằng câu hỏi nên “giữ tiền hay xuống tiền” thực chất không mới, mà luôn tồn tại ở mọi giai đoạn của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc chờ đợi lãi suất tiếp tục giảm có thể vô tình đẩy nhà đầu tư vào một “cái bẫy” quen thuộc.
Dù vậy, ông Minh cho rằng cần đánh giá diễn biến hiện nay với sự thận trọng cần thiết. Theo ông, lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và việc mặt bằng lãi suất giảm không có nghĩa rủi ro trên thị trường đã hết. Thay vì bị cuốn theo các tín hiệu ngắn hạn, người mua nên tập trung vào những yếu tố nền tảng như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng đảm bảo tiến độ triển khai. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần xác định chiến lược dài hạn, đồng thời chuẩn bị nguồn lực tài chính đủ mạnh để có thể vượt qua các giai đoạn khó khăn của thị trường.
“Bất động sản luôn vận hành theo chu kỳ. Sẽ có giai đoạn tăng trưởng nhưng cũng có những thời điểm trầm lắng. Nếu không đủ sức giữ tài sản trong giai đoạn khó khăn, nhà đầu tư rất dễ bị loại khỏi cuộc chơi”, ông Minh nhận định.
Ở góc độ chiến lược, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty bất động sản SMartland, cho rằng câu chuyện nên “giữ tiền hay xuống tiền” chưa bao giờ là vấn đề mới mà luôn xuất hiện trong mọi chu kỳ của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, việc tiếp tục chờ lãi suất giảm thêm có thể khiến nhà đầu tư rơi vào một “cái bẫy” quen thuộc.
Theo ông Đăng, mặt bằng lãi suất đi xuống sẽ giúp chi phí vay vốn trở nên dễ chịu hơn, qua đó kích thích nhu cầu mua bất động sản gia tăng. Khi dòng tiền quay lại thị trường, thanh khoản được cải thiện thì giá bất động sản cũng thường có xu hướng tăng theo. Vì vậy, nghịch lý xuất hiện là dù nhà đầu tư có thể tiếp cận vốn vay với lãi suất thấp hơn, họ lại phải mua tài sản ở mức giá cao hơn, khiến biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như kỳ vọng ban đầu.
Từ kinh nghiệm điều hành doanh nghiệp qua nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường, ông Đăng nhận định thời điểm lãi suất ở mức cao hoặc còn biến động lại là khoảng thời gian giúp thị trường giảm bớt tâm lý FOMO. Nhờ đó, nhà đầu tư có thêm sự tỉnh táo để lựa chọn sản phẩm phù hợp thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Đây cũng là giai đoạn thị trường bước vào quá trình thanh lọc mạnh, không chỉ với dự án và chủ đầu tư mà cả đối với chính các nhà đầu tư tham gia cuộc chơi.
“Trong những giai đoạn như thế này, vẫn có nhiều nhà đầu tư thành công. Vấn đề không nằm ở việc thị trường tốt hay xấu, mà là khả năng kiểm soát dòng tiền và chiến lược của mỗi người”, ông Đăng nhấn mạnh, đồng thời cho rằng điều kiện tiên quyết trước khi xuống tiền là phải đảm bảo sức khỏe tài chính và có sự hiểu biết rõ ràng về sản phẩm đầu tư.
Dưới những tín hiệu tích cực từ việc lãi suất giảm, thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận sự dịch chuyển của dòng tiền. Tuy nhiên, sau giai đoạn biến động khá mạnh mẽ của thị trường nhà đầu tư cũng đã thận trọng và có tính toán hơn đối với bất động sản, thay vì bùng nổ như thời gian trước.
Ông Đăng cho rằng thị trường đang chuyển từ “kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Những sản phẩm được quan tâm hiện nay không còn là những dự án chỉ dựa vào thông tin hay kỳ vọng tăng giá, mà phải có khả năng vận hành và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.
Theo ông Đăng, “vùng xanh” của thị trường không còn nằm ở những nơi được nhắc đến nhiều, mà nằm ở những dự án đảm bảo tiến độ, có hệ sinh thái vận hành được và đặc biệt là được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực thực sự.
Có thể thấy, sau khi yếu tố lãi suất dần ổn định, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, nơi dòng tiền trở nên thông minh và thận trọng hơn. Cơ hội không biến mất, nhưng không còn dành cho số đông, mà chỉ thuộc về những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để nhận diện giá trị thực.
