Áp lực từ "vùng lõi" và lực đẩy ly tâm
Báo cáo về thị trường căn hộ quý I/2026 của Cushman & Wakefield đã chỉ rõ một thực tế khốc liệt tại khu vực trung tâm TP.HCM: Tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài kết hợp với chi phí đầu vào liên tục gia tăng đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại đây neo cao ở mức gần 7.300 USD/m². Mức giá này đã vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi và những người có nhu cầu an cư thực sự.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển sang giai đoạn phát triển đa cực. Trong khi khu vực lõi vẫn duy trì sức hút nhờ vị trí và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, áp lực về giá bán cùng sự hạn chế về nguồn cung đang thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.
Diễn biến này phản ánh một thay đổi đáng chú ý. Nếu như trước đây nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các quận trung tâm hoặc khu Đông TP.HCM, thì hiện nay các địa phương vệ tinh đang dần đảm nhận vai trò cung ứng sản phẩm cho nhu cầu ở thực cũng như nhu cầu đầu tư dài hạn.
Khu vực phía Bắc TP.HCM - "Van xả áp" cho nhu cầu ở thực
Trong số các cực tăng trưởng mới, khu vực phía Bắc TP.HCM ( tỉnh Bình Dương cũ) tiếp tục khẳng định vị thế là thị trường dẫn dắt nguồn cung căn hộ của vùng TP.HCM mở rộng. Với lợi thế nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại đây hiện đạt khoảng 1.886 USD/m² – chỉ bằng khoảng 1/4 so với khu vực lõi trung tâm. Khoảng cách giá này đang tạo ra sức hút khổng lồ đối với người mua nhà lần đầu cũng như nhóm cư dân trẻ có nhu cầu an cư gần trung tâm kinh tế nhưng vẫn đảm bảo được khả năng tài chính.
Số liệu minh chứng cho thấy, chỉ trong quý I/2026, tại khu vực phía Bắc TP.HCM đã đóng góp tới 6.430 căn hộ mới, tương đương hơn 91% tổng lượng hàng mở bán tại các khu vực vệ tinh. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại Dĩ An và Thuận An – hai đô thị đang hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa, phát triển công nghiệp và hạ tầng kết nối.
Không chỉ áp đảo về nguồn cung, khu vực phía Bắc TP.HCM cũng ghi nhận 5.484 giao dịch thành công, chiếm gần 90% tổng lượng giao dịch toàn khu vực ven với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 76,6%. Sức mua này khẳng định dòng tiền thực vẫn duy trì cực kỳ tích cực bất chấp bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe. Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2029, khu vực phía Bắc TP.HCM sẽ bổ sung khoảng 31.816 căn hộ, tập trung chủ yếu tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung chủ lực cho chu kỳ phát triển tiếp theo.
Sự phục hồi từ nội lực công nghiệp và cảng biển tại khu vực Đông Nam TP.HCM
Ở một cực tăng trưởng khác của TP.HCM, khu vực Đông Nam ( tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) đang cho thấy những tín hiệu phục hồi vững chắc sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến 2024. Thị trường này đang từng bước lấy lại đà tăng trưởng nhờ sự trở lại của nguồn cung mới và tâm lý tích cực hơn từ phía các nhà đầu tư dài hạn.
Trong quý đầu năm 2026, khu vực này ghi nhận 587 căn hộ mở bán mới cùng khoảng 634 giao dịch thành công. Mặc dù quy mô còn khiêm tốn so với khu vực phía Bắc TP.HCM, các sản phẩm giao dịch tại đây mang tính chọn lọc rất cao, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực Phú Mỹ nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của các chuyên gia, kỹ sư logistics gắn liền với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải. Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung tương lai tại đây sẽ tăng trưởng theo hướng tinh chỉnh, với khoảng 1.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2026 trước khi mở rộng ở các giai đoạn tiếp theo.
Hệ giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu hay Hồ Tràm cũng đang được định hình lại. Những cam kết lợi nhuận ảo của chu kỳ trước đã hoàn toàn biến mất, nhường chỗ cho phân khúc căn hộ biển sở hữu lâu dài được quản lý vận hành bài bản bởi các thương hiệu lớn, hướng thẳng vào nhu cầu chăm sóc sức khỏe thực tế của giới trung lưu.
Hạ tầng liên vùng và dòng chảy tương lai
Sự nổi lên của các đô thị vệ tinh không đơn thuần là câu chuyện dịch chuyển cơ học mang tính tạm thời, mà nó phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc không gian đô thị của miền Đông Nam Bộ. Khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt, các địa phương phụ cận trở thành lựa chọn tất yếu cho cả người mua nhà lẫn các doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Đòn bẩy lớn nhất thúc đẩy xu hướng này chính là hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng được triển khai quyết liệt thời gian qua. Những tuyến trục giao thông trọng điểm như đường Vành Đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã và đang góp phần rút ngắn kỷ lục khoảng cách di chuyển, phá bỏ hoàn toàn định kiến về địa giới hành chính.
Chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản phía Nam giờ đây thuộc về những sản phẩm mang giá trị thực, sở hữu pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác dòng tiền từ việc vận hành, cho thuê ngay lập tức. Các chuyên gia khuyến nghị, trong giai đoạn sàng lọc này, nhà đầu tư cần chuyển dịch tư duy từ "đầu cơ lướt sóng" sang "tích sản dòng tiền", đồng thời kiểm soát nghiêm ngặt tỷ lệ đòn bẩy tài chính để đảm bảo an toàn tối đa cho dòng vốn.
Văn Dũng - Lê Tuấn
