Bảng giá đất sát giá thị trường là động lực lớn
Theo các chuyên gian bất động sản, sự thay đổi khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở đã tác động sâu sắc đến cấu trúc tài chính của doanh nghiệp và cơ chế thu ngân sách của Nhà nước trên nhiều khía cạnh cốt lõi.
Khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đi vào cuộc sống đã có tác động lớn nhất đến quy mô tiền sử dụng đất và thuế mà doanh nghiệp phải nộp.
Trong cơ chế cũ, khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế. Điều này từng dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách, đồng thời tạo ra các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài khiến dự án bị đắp chiếu.
Việc loại bỏ khung giá đất và ban hành Bảng giá đất cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường đã làm gia tăng đáng kể chi phí nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các chủ đầu tư. Khi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế chuyển nhượng được tính toán sát với giá trị thực, mức nộp ngân sách trên từng mét vuông dự án tăng lên gấp nhiều lần. Điều này giải thích vì sao tổng thu từ nhà và đất năm 2025 đạt tới 575,5 nghìn tỷ đồng, đạt 196% dự toán năm.
Các tập đoàn sở hữu quỹ đất quy mô lớn như Vingroup, Sunshine hay Lotte HCMC khi hoàn tất thủ tục giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã đóng góp những khoản tiền sử dụng đất khổng lồ cho Nhà nước. Tháo gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông dòng tiền dự án tồn đọng Trước khi các bộ luật mới có hiệu lực, hàng trăm dự án trên cả nước rơi vào trạng thái đóng băng do vướng mắc về thẩm quyền định giá đất, xác định tiền sử dụng đất bổ sung hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Các quy định chuyển tiếp rõ ràng trong Luật Đất đai mới cùng các Nghị định hướng dẫn đã cho phép các địa phương thành lập hội đồng thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bị đình trệ nhiều năm. Ngay khi tiền sử dụng đất được xác định minh bạch, doanh nghiệp lập tức nộp tiền để hoàn tất nghĩa vụ tài chính — điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng hoặc mở bán. Sự khai thông về mặt cơ chế này đã tạo ra một làn sóng nộp thuế dồn dập trong giai đoạn 2025 – 2026 từ các dự án vốn đã nằm chờ lâu nay.
Siết chặt điều kiện tài chính và năng lực chủ đầu tư
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group nhận định, Luật Kinh doanh Bất động sản mới đưa ra các tiêu chuẩn chuẩn hóa cao hơn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trong đó, doanh nghiệp thực hiện dự án phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu từ 15% đến 20% tùy thuộc vào quy mô diện tích đất. Đồng thời, quy định mới bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.
“Với những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Chủ đầu tư không còn cơ hội huy động vốn khi chưa nộp đủ tiền thuế đất. Quy định này vô hình trung đẩy các doanh nghiệp yếu kém, nợ nần ra khỏi cuộc chơi, đồng thời tập trung quỹ đất và dự án vào tay các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh”, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group cho biết.
Việc siết chặt quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản đã vô hình chung giúp thị trường trở nên minh bạch, có sự sàng lọc những doanh nghiệp yếu kém ra khỏi cuộc chơi. Điều này cũng giúp dòng tiền nộp ngân sách trở nên tập trung, minh bạch và có tính dự báo cao hơn từ các đơn vị đầu tàu.
Đồng quan điểm với Tổng Giám đốc Vượng Cát Group, bà Vũ Thuý Hằng, Phó Giám đốc Công ty TNHH XD- BĐS Hồng Hà chia sẻ thêm, một điểm mới quan trọng khác là quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thanh toán chuyển khoản qua ngân hàng đối với các giao dịch. Trước đây, việc kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch để giảm thiểu nghĩa vụ thuế thu nhập diễn ra tương đối phổ biến.
Cũng theo bà Hằng, quy định thanh toán bắt buộc qua hệ thống ngân hàng kết hợp với việc định giá sát thị trường đã siết chặt lỗ hổng này. Doanh nghiệp bắt buộc phải kê khai đúng giá trị doanh thu thực tế, qua đó trực tiếp đẩy nguồn thu từ thuế doanh nghiệp và thuế giao dịch bất động sản lên mức kỷ lục.
Theo các chuyên gia kinh tế, sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn thu ngân sách từ bất động sản nhờ các bộ luật mới mang lại tác động hai chiều rõ rệt. Về mặt vĩ mô, Nhà nước thu đúng, thu đủ nguồn lực từ đất đai, tạo nguồn vốn dồi dào để phát triển hạ tầng giao thông và tái thiết đô thị, đồng thời tăng tính minh bạch cho thị trường tài chính.
Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, chi phí tiền sử dụng đất cao hơn đồng nghĩa với việc mặt bằng giá thành sản xuất bất động sản tăng lên. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải đồng thời đẩy mạnh các chính sách phát triển nhà ở xã hội với ưu đãi riêng để cân bằng an sinh xã hội.
Nhìn tổng thể, các bộ luật mới đã chuyển ngành bất động sản từ giai đoạn phát triển tự phát sang chu kỳ chuẩn hóa, minh bạch và đóng góp nghĩa vụ tương xứng với nguồn lực quốc gia.
