Tổng Giám đốc NCB Tạ Kiều Hưng tham dự nghi thức bấm nút khởi công dự án Cải tạo, chỉnh trang Bảo tàng Hồ Chí Minh - Chi nhánh TP.HCM

Các đại biểu tham dự nghi thức bấm nút khởi công dự án Cải tạo, chỉnh trang Bảo tàng Hồ Chí Minh - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.

Ưu tiên vốn cho các dự án lớn

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát các quy luật pháp luật đang tấn công điều kiện bảo đảm thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, đồng thời xem xét các quy định liên quan đến việc cấp tín dụng vượt giới hạn đối với các dự án lớn và dự án ưu tiên của Chính phủ. Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng chỉ đạo nghiên cứu việc phân loại các loại hình bất động sản để xây dựng giới hạn tín hiệu và hệ thống các rủi ro phù hợp, linh hoạt và hiệu quả hơn.

Trước đó, vào cuối tháng 4/2026, trong buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu cơ quan này điều hành tăng trưởng tín dụng theo hướng linh hoạt, phù hợp với diễn đàn thực tế; đồng thời gắn kết việc mở rộng tín dụng với nâng cao chất lượng, hiệu quả tín dụng và cấu hình tín dụng hợp lý, tập trung dòng vốn vào sản phẩm kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và năng lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Liên quan đến hoạt động cấp tín dụng, Thủ tướng nhấn mạnh cần tính toán kỹ năng lưỡng, tăng cường kiểm soát và giám sát chặt chẽ đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro ro. Trong đó, cần nghiên cứu phân loại từng loại hình bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng phù hợp, đồng thời ưu tiên khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp.

Điều này chỉ được đưa ra trong bối cảnh mặt bằng giảm lãi suất và quy mô tín dụng tiếp tục mở rộng, khi áp dụng cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng ngày càng tăng.

Trên thực tế, các ngân hàng hiện đang tham gia ngày càng sâu vào tài chính cho các dự án hạ tầng, đô thị, công nghiệp và nhiều công trình trọng điểm quốc gia gia đình. Đơn cử, Agribank đang phát triển nhiều chương trình tín dụng ưu đãi với quy định lên tới hàng trăm khung tỷ đồng, áp dụng giá năng suất thấp hơn từ 0,6-1,5%/năm so với thông thường. Ngân hàng này cũng tham gia tài sản cho hàng loạt dự án lớn như Đường vành đai 4 - Khu Thủ đô Hà Nội, cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng cùng các dự án xanh, năng lượng sạch và khu công nghiệp.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, NCB cũng tham gia gia thu và tài trợ vốn cho nhiều dự án quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh như Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội với tổng vốn đầu tư 20.000 tỷ đồng, hay dự án Quảng trường Trường Trung tâm Thành phố và Trung tâm Hành chính tại khu vực trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư gần 29.600 đồng.

Ông Tạ Kiều Hưng cho biết việc được lựa chọn tham gia thu xếp và tài trợ vốn cho các dự án trọng điểm không chỉ là niềm tự hào mà còn có thể hiện trách nhiệm của doanh nghiệp tư nhân trong công việc đóng góp vào quá trình phát triển và chuyển mình của đô thị cũng như đất nước.

Hướng dòng vốn cho nhu cầu thật, dòng tiền thật

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu , trong bối cảnh thị trường vốn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng, hệ thống ngân hàng vẫn đóng vai trò là động lực trong việc cung cấp nguồn vốn cho các dự án hạ tầng cũng như nền kinh tế. Ông cho rằng khi các ngân hàng tham gia tài trợ các tài khoản vay có quy mô lớn và thời hạn kéo dài, sẽ có những rủi ro liên quan đến tập trung tín dụng, áp lực về vốn tự có và thanh khoản cần được gọn gàng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích thêm rằng nguồn vốn huy động của các ngân hàng hiện chủ yếu mang tính tính ngắn hạn, trong khi nhiều dự án hạ tầng, bất động sản hay khu công nghiệp lại có chu kỳ thu hồi vốn kéo dài. Trong trường hợp dòng tiền gián đoạn hoặc dự án phát triển khai chậm tiến độ, áp lực có thể ảnh hưởng đến việc mở rộng mạng lưới tới toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, theo ông, chính sách tín dụng cần chuyển tâm sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền, khả năng hoàn thiện pháp lý cũng như hiệu quả kinh tế - xã hội của từng dự án.

Ở góc thị trường, việc phân loại các loại hình bất động sản để áp dụng hạn chế tín dụng và một số rủi ro theo hướng hoạt động được đánh giá có thể giúp hạn chế tình trạng thị trường bị ngắt đoạn do kiểm soát tín hiệu quá chặt. Các phân đoạn như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, khu công nghiệp, hậu cần hay hạ tầng đô thị có mức độ rủi ro và các vấn đề kinh tế khác đặc biệt đối với các dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, đầu cơ sở hoặc những dự án chưa hoàn thiện giải pháp.

Phân luồng tín dụng bất động sản để không nghẽn vốn tăng trưởng

Các chuyên gia kiến nghị cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng. Ảnh minh họa: HD

Phát biểu tại hội thảo về tín dụng bất động sản diễn ra vào giữa tháng 4/2026, ông Trần Việt Anh cho rằng bất động sản công nghiệp hiện vẫn chưa được xếp chung với nhóm bất động thông thường, dù đây là lĩnh vực có mối liên hệ trực tiếp với hoạt động sản xuất, hậu cần và cung ứng chuỗi.

Theo ông Trần Việt Anh , để phát triển mô khu công nghiệp có quy mô khoảng 400 ha, doanh nghiệp phải bỏ vốn đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng ngay từ giai đoạn đầu, trong khi quá trình đầy đủ và thu hồi vốn thường kéo dài trong nhiều năm. Bên cạnh đó, lĩnh vực này còn phải chịu những ảnh hưởng đáng kể từ những biến động của thương mại và cung ứng toàn cầu.

Ông Trần Việt Anh cho biết tại nhiều quốc gia như Hàn Quốc , Singapore hay Trung Quốc , bất động sản công nghiệp đã được tách thành một nhóm riêng và được xem là hạ tầng phục vụ tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, tín hiệu chính ở các nước này cũng được thiết kế theo hướng ưu tiên về thời hạn nguồn vốn, gắn với sản phẩm động lực. Theo ông, Việt Nam cần phân loại loại tín dụng bất động sản dựa trên mục đích sử dụng, ưu tiên cho khu công nghiệp, hậu cần và các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh nhắm hướng dẫn dòng vốn vào đúng lĩnh vực cần thiết.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đáp ứng nhu cầu thực tế và nhận được hướng dẫn hoặc hỗ trợ từ Nhà nước cần được đánh giá khác với các dự án mang tính cơ sở cao cao. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại vừa túi tiền, ông nhận định đây là nhóm có nhu cầu lớn, tính thanh khoản tốt hơn và mang lại giải pháp xã hội tốt hơn. Vì vậy, các dự án này cần được ưu tiên tiếp cận tín dụng, với điều kiện phải đảm bảo tính minh bạch pháp lý, sử dụng vốn mục đích đúng đắn và phát triển khai đúng tiến độ thực tế.

Ở chiều ngược lại, các chuyên gia cho rằng những dự án bất động sản cao cấp, dưỡng dưỡng hoặc các sản phẩm mang tính chất cơ bản nặng nề, phụ thuộc vào bất kỳ mức tăng giá nào cần được áp dụng hệ thống số rủi ro cao hơn. Đồng thời, các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chưa có phương án dòng tiền rõ ràng hoặc phụ thuộc chủ yếu vào nguồn thu từ bán hàng trong tương lai cũng cần được kiểm soát chặt hơn về tỷ lệ cho vay, thời hạn tín dụng cũng như yêu cầu vốn chủ sở hữu chủ sở hữu đầu tư. Theo các chuyên gia, đây là giải pháp giúp hệ thống ngân hàng vừa hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức “2 con số”, vừa hạn chế nguy cơ tái diễn tình trạng dòng vốn mạnh vào đầu cơ, làm tăng nguy cơ rủi ro cho hệ thống tài chính chính.