Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ khách hàng mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm mạnh so với mức 30-40% của những năm trước. Trong khi đó, 67% giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực và khoảng 30% người mua hướng đến mục đích cho thuê.
Những số liệu này cho thấy sự chuyển biến đáng kể của thị trường căn hộ sau giai đoạn tăng giá mạnh. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia với kỳ vọng “mua nhanh - bán nhanh” để hưởng chênh lệch, thì hiện nay tâm lý đầu cơ ngắn hạn đã suy giảm rõ rệt. Thay vào đó, thị trường đang được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để khai thác cho thuê.
Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các giá trị thực và bền vững hơn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ duy trì ở mức cao, hành vi của người mua cũng thay đổi đáng kể.
“Nhiều khách hàng chuyển sang thị trường thứ cấp, ưu tiên những căn hộ đã hoàn thiện, có thể vào ở ngay với mức giá dễ tiếp cận hơn”, ông Cảnh cho biết.
Ông cũng cho rằng xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô ngày càng rõ nét khi người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh nhằm tìm kiếm mức giá phù hợp hơn.
Diễn biến này cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã đi qua giai đoạn tăng trưởng “nóng” trên diện rộng và bước vào chu kỳ sàng lọc khắt khe hơn. Khoảng 16.700 căn hộ dự kiến được tung ra thị trường trong 9 tháng tới được xem là phép thử lớn đối với sức cầu.
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cũng cho thấy phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự rút lui của dòng tiền đầu tư. Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi tổng lượng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 140.000 giao dịch, bằng 92,4% so với quý IV/2025.
Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Ngược lại, đất nền ghi nhận gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV/2025 và tăng so với cùng kỳ năm trước.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường chuyển nhượng đã giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo ông, mức giảm theo quý có yếu tố mùa vụ sau Tết khiến giao dịch chững lại, trong khi mức giảm theo năm phản ánh tâm lý thận trọng hơn của dòng tiền đầu tư trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.
Cũng theo ông Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án, khi người mua ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
