Sự phân hóa sâu sắc về chi phí vốn
Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, tính từ đầu tháng 8 đến ngày 25/8/2026, thị trường ghi nhận 28 lô trái phiếu được phát hành thành công với tổng giá trị khoảng 28.700 tỷ đồng. Trong đó, nhóm ngân hàng chiếm ưu thế tuyệt đối với 23 lô, tương đương 23.900 tỷ đồng.
Lãi suất phát hành của các ngân hàng quốc doanh như Vietcombank hay BIDV dao động từ 7,87% đến 8,2%/năm. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần có mức huy động cao hơn nhằm bổ sung vốn cấp 2, như TPBank ở mức 9,1%/năm, PVcomBank từ 9,6% đến 9,8%/năm và Sacombank chạm ngưỡng 10%/năm.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản gánh chi phí vốn lớn hơn đáng kể. Vinhomes phát hành lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm với lãi suất 2 kỳ đầu là 12,5%/năm. Tandoland huy động 258 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm với lãi suất 2 kỳ đầu lên tới 13%/năm. Báo cáo từ MBS Research cho thấy lãi suất bình quân gia quyền toàn thị trường trong 7 tháng đầu năm đạt khoảng 9,5%/năm, tăng 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhóm bất động sản phát hành trong tháng 7/2026 đều neo ở mức 12,5%/năm.
Dù giá trị phát hành TPDN tháng 7/2026 đạt khoảng 41.000 tỷ đồng (giảm 69% so với tháng 6), tính chung 7 tháng đầu năm quy mô thị trường vẫn đạt khoảng 322.300 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngân hàng dẫn đầu với 156.000 tỷ đồng (chiếm 48,5%), còn bất động sản đạt 141.100 tỷ đồng (chiếm 43,8%). Mặc dù đứng thứ hai, quy mô phát hành của nhóm bất động sản đã tăng mạnh 224% so với cùng kỳ năm 2025.
Điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn
Số liệu từ FiinGroup chỉ ra rằng nghĩa vụ thanh toán nợ gốc trái phiếu của khối phi ngân hàng trong tháng 8/2026 dự kiến khoảng 12.900 tỷ đồng, tăng 40% so với tháng 7. Riêng bất động sản gánh 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng trước. Một số đơn vị có áp lực lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (1.900 tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (1.800 tỷ đồng) và Đô thị Kinh Bắc (1.000 tỷ đồng). Trong khi đó, áp lực đáo hạn ở nhóm dịch vụ tài chính giảm 23%, xây dựng và vật liệu giảm 87%.
Giai đoạn từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, tổng dòng tiền TPDN cần thanh toán trên toàn thị trường lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khối ngân hàng gánh 81.000 tỷ đồng (xu hướng giảm nhẹ), còn riêng doanh nghiệp bất động sản phải trả gần 79.000 tỷ đồng (tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025). Đáng chú ý, tháng 12/2026 được dự báo là điểm rơi cao nhất của áp lực đáo hạn.
Các chuyên gia tài chính cho rằng mức lãi suất hai chữ số phản ánh đúng rủi ro thanh khoản và rủi ro tín dụng của ngành bất động sản hiện nay. Dù dư nợ tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, các điều kiện giải ngân chặt chẽ khiến nhiều doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn rẻ, phải tìm đến trái phiếu với chi phí cao.
Mặt bằng lãi suất 12,5% - 13%/năm sẽ bào mòn lợi nhuận của các doanh nghiệp trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Để vượt qua "đỉnh" đáo hạn cuối năm 2026, giải pháp cấp thiết cho các doanh nghiệp địa ốc là tiếp tục đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu, hoán đổi nợ sang sản phẩm bất động sản, đồng thời đẩy nhanh tiến độ pháp lý dự án để giải phóng hàng tồn kho và tự cân đối dòng tiền.
