Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một chu kỳ chuyển mình đầy khốc liệt và biến động. Giữa lúc áp lực đáo hạn 167.000 tỷ đồng trái phiếu đè nặng lên vai doanh nghiệp, bức tranh giao dịch tại ba đầu tàu kinh tế là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM lại ghi nhận những gam màu trái chiều rõ rệt. Đứng trước thách thức tồn kho gia tăng, sức mua suy yếu và những nút thắt pháp lý lâu năm, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Ban Chỉ đạo Trung ương cùng các Tổ công tác địa phương đang mở ra hy vọng phục hồi cho toàn hệ thống.
Nghịch lý tồn kho và sức cầu chững lại
Sáng 13/10/2026, tại Trụ sở Chính phủ, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đã chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn. Phiên họp được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến, kết nối với một số tỉnh, thành phố, có sự tham gia của lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương, đại diện các hiệp hội và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Báo cáo tại phiên họp đã phác họa một bức tranh toàn cảnh vừa có điểm sáng, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro về thanh khoản của ngành địa ốc trong 9 tháng đầu năm 2026.
Phát biểu mở đầu phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhấn mạnh rằng thời gian qua, Trung ương, Bộ Chính trị, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, kết luận, chỉ đạo quan trọng nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Đặc biệt, thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Chính phủ đã tập trung triển khai các chính sách phát triển nhà ở theo hướng chú trọng đồng thời nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược cần tập trung phát triển. Thủ tướng Chính phủ cũng đã trực tiếp làm việc với 13 địa phương về thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội, triển khai thí điểm đầu tư nhà ở cho thuê và các chương trình, mục tiêu hỗ trợ nhà ở.
Tuy nhiên, đánh giá tình hình hiện nay, Phó Thủ tướng Thường trực chỉ ra rằng lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với ba vấn đề lớn. Trước hết, kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê còn thấp khi chỉ tiêu giao cho các địa phương năm 2026 là hơn 97.000 căn, nhưng 9 tháng đầu năm cả nước mới hoàn thành gần 47.000 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch. Thứ hai, giá nhà vẫn vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động và một bộ phận cán bộ, công chức, trong khi lượng tồn kho có xu hướng tăng và việc tiếp cận vốn tín dụng còn khó khăn. Thứ ba, nhiều dự án vẫn còn tồn đọng, vướng mắc kéo dài, chủ yếu liên quan đến pháp lý, đất đai và tài chính cần sớm được giải quyết.
Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành 48 văn bản chỉ đạo nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 2 công điện và tổ chức 18 đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc các địa phương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Về tình hình thị trường, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý trước. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn, với thanh khoản thấp và giao dịch tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ.
Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô/nền và có xu hướng tăng so với quý trước. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý đây mới chỉ là lượng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa tính đến khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án.
Về tiến độ phát triển nhà ở xã hội, lũy kế đến nay cả nước có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Cụ thể, có 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn, 293 dự án đang triển khai với 363.065 căn, 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn, và riêng 9 tháng đầu năm đã hoàn thành 46.962 căn. Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm, và từ tháng 6 đến nay đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.
Báo cáo về tình hình tín dụng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt hơn 51.000 tỷ đồng.
Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33 đã được mở rộng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng và doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, Phó Thống đốc cũng lưu ý nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn trong khi đầu tư bất động sản mang tính dài hạn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đòi hỏi phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn.
Lời giải nào cho bài toán tài chính của doanh nghiệp
Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2026 không diễn biến đồng pha mà phân hóa mạnh mẽ tại ba trung tâm kinh tế lớn của cả nước.
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm ghi nhận sự gia tăng ở các đại đô thị lớn tại khu vực vành đai và các huyện ngoại thành lên quận. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha nghiêm trọng khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng mỗi mét vuông gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Sức mua của người mua nhà ở thực bị bào mòn bởi mặt bằng giá đã thiết lập đỉnh mới, kết hợp với lãi suất vay mua nhà bình quân neo ở mức 14% đến 16% một năm, đẩy nhiều gia đình dịch chuyển sang thị trường thuê nhà dài hạn.
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận sự chuyển biến mang tính bước ngoặt từ nỗ lực tháo gỡ pháp lý của chính quyền thành phố. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thông qua hoạt động quyết liệt của Tổ Công tác 1645, TP.HCM đã tháo gỡ vướng mắc cho 289 dự án, với quy mô lên tới 191.841 căn nhà dự kiến được xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận, trong khi Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM đã cấp sổ cho hơn 40.032 căn nhà. Mặc dù vậy, áp lực tồn kho và thanh khoản thứ cấp vẫn rất lớn khi nhiều sản phẩm nhà phố, biệt thự hạng sang tại khu Đông và khu Nam phải đối mặt với làn sóng cắt lỗ sâu từ 10 đến 16 tỷ đồng do áp lực trả nợ ngân hàng.
Tại Đà Nẵng, thị trường đang trải qua giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc sâu sắc. Phân khúc căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng ven biển đã ghi nhận sự phục hồi cục bộ tại các dự án hoàn thiện pháp lý và vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Tuy nhiên, phân khúc đất nền và nhà phố thương mại vẫn trong trạng thái trầm lắng, lượng tồn kho từ các khu đô thị ven sông, ven biển chưa hoàn thiện hạ tầng vẫn neo cao khiến nhà đầu tư cá nhân vô cùng thận trọng.
Áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản hiện không chỉ nằm ở hàng tồn kho khó bán, mà còn trực tiếp đối mặt với ngọn núi nợ trái phiếu đáo hạn khổng lồ.
Theo thống kê từ các tổ chức đánh giá tín nhiệm như VIS Rating, tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt gần 150.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 126% so với cùng kỳ, với lãi suất phát hành bình quân lên tới 11,4% một năm. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại nhất là sẽ có khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn liên tục trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027.
Bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết trong nửa đầu năm ghi nhận một nghịch lý khi doanh thu và EBITDA tăng trưởng mạnh lần lượt 89% và 100% nhờ việc bàn giao các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước. Thế nhưng, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành đã vọt lên mức 74%, cao hơn đáng kể mức bình quân 54% của giai đoạn 2022 đến 2025. Ngoại trừ một số tập đoàn lớn có tiềm lực, phần lớn doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm sâu. Khi sức mua suy giảm, lượng tồn kho tăng và dòng tiền thu từ khách hàng không đủ bù đắp chi phí vận hành lẫn nghĩa vụ nợ, áp lực tái cấp vốn đang đẩy nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vào bờ vực mất khả năng thanh toán.
Trao đổi về nhiệm vụ của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu các thành viên phát huy tinh thần trách nhiệm, quyết tâm triển khai nghiêm túc, hiệu quả các chủ trương, nghị quyết và chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Phó Thủ tướng nhấn mạnh nguyên tắc một việc chỉ giao một cơ quan, một tổ chức và phải cá thể hóa trách nhiệm trong tổ chức thực hiện, phân công rõ người, rõ việc cho từng bộ, ngành, địa phương.
Đối với các dự án tồn đọng, khó khăn kéo dài, bí thư cấp ủy địa phương phải trực tiếp chỉ đạo giải quyết theo thẩm quyền, tuyệt đối không đùn đẩy trách nhiệm. Chính phủ cũng đang thúc đẩy sửa đổi các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ vướng mắc, đồng thời sẵn sàng lắng nghe, tiếp thu các ý kiến hợp lý của hiệp hội và doanh nghiệp.
Đánh giá về bức tranh toàn cảnh của thị trường, các chuyên gia kinh tế và bất động sản đưa ra những khuyến nghị sâu sắc nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn thách thức. Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, giải pháp cấp bách nhất đối với các doanh nghiệp đang gánh nặng nợ trái phiếu là phải dũng cảm thực hiện tái cấu trúc nợ toàn diện, chủ động ngồi lại với trái chủ để đàm phán giãn, hoãn kỳ hạn trả gốc hoặc chuyển đổi nợ thành sản phẩm hoàn thiện và cổ phần.
Dưới góc độ vận hành thị trường, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định các chủ đầu tư không thể tiếp tục bám giữ mức giá kỳ vọng trên đỉnh sốt, mà buộc phải thực hiện chiến lược tái định giá sản phẩm, chấp nhận cắt giảm biên lợi nhuận để kích hoạt lại dòng tiền tươi. Cuối cùng, dưới góc nhìn pháp lý, các chuyên gia nhấn mạnh nỗ lực tháo gỡ vướng mắc tiền sử dụng đất, quy hoạch và cấp sổ hồng từ các Tổ công tác địa phương chính là bệ đỡ vững chắc nhất để khôi phục niềm tin và đưa thị trường bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong tương lai.
