Chu kỳ hồi phục có chọn lọc
Theo tổng hợp của VCRealty, thị trường BĐS phía Nam trong nửa cuối năm 2026 đã chính thức bước sang chu kỳ phục hồi có chọn lọc. Trong đó, các dòng sản phẩm như Nhà ở xã hội, chung cư, đất nền sổ đỏ, các khu dân cư gần các trung tâm kinh tế được đánh giá là còn tiềm năng phát triển.
Mặc dù vậy, do mặt bằng lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục duy trì ở mức tương đối cao, phổ biến khoảng 12%–14%/năm. Điều này đặt ra bài toán khắt khe về quản trị tài chính cho cả nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư cá nhân.
Dưới tác động của chi phí vốn, tâm lý đầu cơ ngắn hạn gần như bị đẩy lùi hoàn toàn. Do đó, thị trường ghi nhận sự chiếm ưu thế tuyệt đối của dòng vốn trung, dài hạn và người mua có nhu cầu ở thực. Nguồn vốn đầu tư chỉ tập trung vào các dự án có tính pháp lý minh bạch (đã có sổ đỏ/sổ hồng hoặc tiến độ cấp sổ rõ ràng), đảm bảo tiến độ xây dựng và đến từ các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh.
Tính riêng thị trường phía Nam, sự gia tốc của các đại dự án hạ tầng liên vùng đang biến khu vực phía Nam thành tâm điểm thu hút dòng vốn, trong đó ba địa phương TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh ghi nhận những xung lực phát triển rõ nét nhất.
Tại TP.HCM, tiến độ triển khai quyết liệt của dự án Đường Vành đai 3 cùng các tuyến giao thông cửa ngõ giúp giải tỏa áp lực mật độ dân cư nội đô. Ghi nhận từ VCRealty cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư vừa túi tiền và BĐS thương mại xung quanh các nút giao hạ tầng chiến lược tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, nhờ đáp ứng nhu cầu thực của lực lượng lao động di chuyển về khu vực đô thị vệ tinh.
Đối với thi trường Đồng Nai, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện Sân bay Quốc tế Long Thành cùng hệ thống đường dẫn kết nối (như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Dầu Giây - Tân Phú) giúp Đồng Nai khẳng định vị thế thủ phủ BĐS công nghiệp và kho vận logistics. Bên cạnh đó, với việc hiện Đồng Nai đang ngưng việc tách thửa khiến phân khúc đất nền sổ đỏ sẵn cũng khiến các nhà đầu tư săn đón trong thời gian gần đây. Cùng với đó, sự xuất hiện của lực lượng chuyên gia, lao động trình độ cao cũng tạo cú hích lớn cho thanh khoản các khu đô thị ven sông và dự án phụ cận sân bay.
Cũng theo ghi nhận của VCRealty, với sự định hình của tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài đã tháo gỡ nút thắt giao thương, biến Tây Ninh thành điểm đến hấp dẫn mới ở cửa ngõ Tây Bắc. Với lợi thế quỹ đất sạch dồi dào và mặt bằng giá còn khá mềm, Tây Ninh đang thu hút mạnh mẽ các dự án KCN thế hệ mới, BĐS phụ trợ và đô thị cho lực lượng lao động công nghiệp.
Sự phân hóa của thị trường qua từng phân khúc
Theo ghi nhận của VCRealty, trong thời gian qua phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm sáng lớn nhất của thị trường nhờ lực cầu ở thực dồi dào tại TP.HCM và Bình Dương. Giá bán duy trì sự ổn định hoặc tăng nhẹ ở các dự án bình dân và trung cấp, trong khi nguồn cung mới được các chủ đầu tư chào bán một cách thận trọng.
Phân khúc khiến nhiều nhà đâu tư đặc biệt quan tâm gian đoạn này chính là BĐS công nghiệp & logistics. Đây là phân khúc đang sở hữu sức hút dài hạn rất cao nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông kết nối liên vùng và làn sóng dòng vốn FDI chảy đều đặn vào khu vực phía Nam.
Còn đối với phân khúc đất nền sổ đỏ sẵn cũng có sự phân hoá ở các thị trường, đối với TP.HCM đất nền tại các khu vực có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi, giá tốt vẫn được ngừoi dân đặc biệt quan tâm. Còn tại Đồng Nai, nhờ việc trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương, và động lực từ hạ tầng, đất nền cũng thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Bên cạnh những phân khúc có sự tăng trưởng, phân khúc nhà phố, biệt thự dự án ghi nhận mức thanh khoản trung bình, giao dịch tập trung chủ yếu tại các đại đô thị quy hoạch bài bản, đồng bộ tiện ích và có chính sách thanh toán kéo dài tiến độ từ phía nhà phát triển.
Còn đối với phân khúc nhà tự do, dự án đất nền không rõ ràng pháp lý, xa các trung tâm tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng với nhịp giao dịch chậm. Các sản phẩm ở tỉnh xa, thiếu hạ tầng hoặc pháp lý chưa chuẩn chỉnh đang chịu áp lực chôn vốn lớn, nhà đầu tư chỉ quan tâm tới những sản phẩm có thể đưa vào khai thác kinh doanh hoặc xây dựng để ở ngay.
Đánh giá về bức tranh tổng thể nửa cuối năm 2026, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group đưa ra ba khuyến nghị trọng tâm cho nhà đầu tư. Trước hết, nhà đầu tư cần kiểm soát đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh lãi suất vay duy trì ở mức cao, tuyệt đối không nên vay vượt quá 30% – 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro biến động dòng tiền trả nợ hàng tháng.
Thứ hai, hãy ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Dòng tiền thông minh nên tập trung vào các sản phẩm BĐS có thể đưa vào khai thác ngay (cho thuê, kinh doanh, làm nhà xưởng) để tạo nguồn thu ổn định, thay vì kỳ vọng vào việc tăng giá vốn ngắn hạn.
Cuối cùng, chiến lược tối ưu là đón đầu bán kính hạ tầng. Việc tập trung vào các dự án nằm trong bán kính 3–5km quanh các nút giao cao tốc, khu công nghiệp lớn hoặc hạ tầng hàng không sẽ đảm bảo tối đa tính thanh khoản và biên độ tăng giá bền vững trong dài hạn.
