Quảng cáo rầm rộ khi chưa đủ điều kiện mở bán?
Thời gian qua trên nhiều website, mạng xã hội, sàn giao dịch cùng các đơn vị môi giới đang quảng cáo rầm rộ về các dự án Chung cư Đại Nhất - Block A, tên thương mại là Diamond Sky; Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Thuận Giao, tên thương mại Khải Hoàn Imperial; Picity SkyZen thuộc dự án Picity Sky Park và Chung cư cao cấp thuộc Khu EcoXuân Lái Thiêu, được giới thiệu với tên Setia Edenia.
Theo ghi nhận của VCRealty, các dự án nêu trên đều đang trong thời gian xây dựng móng, hầm và một số dự án bắt đầu xây dựng phần thân.
Qua tìm hiểu, Chung cư Diamond Sky toạ lạc tại Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình, TP.HCM do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đông Nam làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo gồm 296 căn hộ và 7 căn TMDV. Hiện dự án đang được chào bán từ 90tr/m2. Theo ghi nhận hiện dự án đang thi công phần thô.
Ngày 7/7/2026, Sở Xây dựng đã ban hành văn bản thông báo 296 căn hộ tại dự án đủ điều kiện được bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Công trình này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Cũng theo Sở Xây dựng xác định Chung cư Đại Nhất - Block A thuộc dự án Khu nhà ở Công ty Đông Nam tại phường Hiệp Bình Phước trước đây, nay là phường Hiệp Bình, thuộc diện miễn giấy phép theo quy định.
Đối với dự án Picity SkyZen thuộc Picity Sky Park tại phường Dĩ An do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô gồm 650 sản phẩm gồm 4 shophouse, 227 officetel, 97 studio, 199 căn 2 phòng ngủ, 123 căn 3 phòng ngủ.
Về pháp lý dự án, Picity SkyZen đã được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương trước sáp nhập cấp giấy phép xây dựng ngày 28/12/2023. Ngày 9/5/2025, cơ quan này tiếp tục ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trái ngược với hai dự án nêu trên, theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện dự án dự án Khải Hoàn Imperial tại phường Thuận Giao, do Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land làm chủ đầu tư chưa được Sở Xây dựng ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Trước thông tin dự án đang được quảng bá trên thị trường, Sở đã giao Phòng Kiểm tra chuyên ngành phối hợp với UBND phường kiểm tra hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản tại dự án.
Theo quảng cáo, dự án Khải Hoàn Imperial có quy mô dự án gồm 2 tháp cao 41 tầng – 1,500 căn hộ – 3 tầng hầm để xe. Hiện dự án được nhiều website, trang mạng xã hội chào bán với từ 49tr/m2.
Tương tự, dự án Setia Edenia tại lô Đ01, Khu EcoXuân Lái Thiêu, phường Lái Thiêu, do Công ty TNHH Một thành viên Setia Lái Thiêu làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô gồm 3 tháp cao 27-28 tầng với 865 căn hộ. Hiện dự án đang được các môi giới chào bán từ 46.2 - 53 tr/m².
Đáng chú ý, Sở Xây dựng TP.HCM cũng xác định dự án Setia Edenia cũng chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, Setia Edenia hiện đã chuyển sang giai đoạn thi công kết cấu phần thân tại tầng 2 và tầng 3. Ngày 28/1/2026, Sở đã kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công phần hầm và ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm tra vào ngày 11/2/2026. Tại thời điểm kiểm tra phần ngầm, công trình đã hoàn thành cọc khoan nhồi, cừ vây, cọc vây và móng các khối A, B1, B2; đang thi công bản đáy sàn hầm, vách tầng hầm và bể nước ngầm. Do công trình chưa đến giai đoạn kiểm tra tiếp theo, Sở dự kiến thực hiện lần kiểm tra kế tiếp sau khi dự án hoàn thành kết cấu bê-tông cốt thép phần thân.
Liên quan đến phản ánh quá trình thi công phần hầm của Setia Edenia gây hư hỏng một phần tuyến đường dân sinh liền kề và chậm khắc phục, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tại thời điểm kiểm tra trước đó chưa ghi nhận thông tin này. Tuy nhiên, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm tra để xác minh, đánh giá việc khắc phục và có biện pháp xử lý đúng quy định, bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Cảnh báo rủi ro pháp lý khi mua dự án chưa đủ điều kiện mua bán
Trước thực trạng một số dự án được quảng bá, giới thiệu hoặc nhận đăng ký nguyện vọng, đặt chỗ khi chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu doanh nghiệp phải công khai đầy đủ thông tin pháp lý và tuân thủ các quy định theo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành.
Đồng thời, Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua sản phẩm bất động sản thuộc dự án.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua khi nhà ở, công trình đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có văn bản của Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua sản phẩm.
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng lưu ý việc sử dụng vốn huy động hoặc tiền ứng trước của người mua, người thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay, lực lượng kiểm tra chuyên ngành đang phối hợp với chính quyền phường, xã kiểm tra hoạt động xây dựng và kinh doanh tại các dự án phát triển nhà ở ngay từ khi công trình có thông báo khởi công.
Để người dân có góc nhìn khách quan trước khi “xuống tiền” mua các sản phẩm bất động sản, VCRealty đã tham vấn Luật sư Huỳnh Trung Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM) liên quan đến việc khách hàng nộp tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Theo Luật sư Huỳnh Trung Hiếu, việc khách hàng giao dịch tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý tiềm ẩn 3 nhóm rủi ro lớn. Thứ nhất, khi dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh của Sở Xây dựng, việc ký kết các loại văn bản như "Phiếu đăng ký nguyện vọng", "Văn bản thỏa thuận giữ chỗ" hay "Hợp đồng hợp tác" thực chất là một hình thức lách luật. Khi phát sinh tranh chấp hoặc dự án gặp trục trặc thủ tục, Tòa án có thể tuyên bố các giao dịch này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khách hàng đối mặt với quá trình đòi lại tiền kéo dài, phức tạp và chịu mất mát toàn bộ chi phí cơ hội tài chính.
Thứ 2 là, việc mở bán khi chưa đủ điều kiện thường là dấu hiệu chủ đầu tư đang gặp áp lực về tài chính hoặc vướng mắc thủ tục pháp lý. Số tiền ứng trước của khách hàng nếu không được nộp vào tài khoản bảo đảm có thể bị chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác thay vì tập trung xây dựng dự án. Điều này dẫn đến nguy cơ dự án bị ngưng trệ, chậm bàn giao kéo dài nhiều năm.
Thứ 3 là trường hợp thi công làm ảnh hưởng hạ tầng xung quanh cho thấy bên cạnh rủi ro về tiến độ, dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục kiểm tra còn dễ phát sinh các khiếu kiện, tranh chấp với cộng đồng dân cư xung quanh, làm kéo dài thời gian hoàn thiện và nghiệm thu công trình.
Do đó, Luật sư Huỳnh Trung Hiếu cảnh báo, người mua nhà cần yêu cầu bên bán cung cấp trực tiếp Văn bản thông báo đủ điều kiện bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng cấp trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch tài chính nào để đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.
