Đã đến lúc bất động sản nghỉ dưỡng cần được đặt đúng vai trò

Bất động sản nghỉ dưỡng cần đặt trọng tâm chính vào dòng tiền khai thác chứ không phải là những lời hứa khi bán hàng. Ảnh: Kỳ Phương

Sự dàn trải và những hệ lụy của mô hình cũ

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo xu hướng trải nghiệm và thiếu kiểm soát, với nhiều dự án được phát triển khai nhưng chưa gắn chặt với đặc điểm riêng của từng địa phương. Không có ít dự án đặt ra các khoản lợi nhuận thu được trong thời hạn ngắn và kỳ vọng tăng giá, thay vào đó là tập trung vào kết quả hoạt động thực tế hiệu quả.

Hệ thống là một trường đối tượng cho hàng loạt vấn đề. Nguồn cung cấp nhanh hơn nhưng không dựa vào khả năng thu hút và duy trì lượng khách thực tế, dẫn đến trạng thái dư cung. Thanh khoản cũng rơi vào khó khăn khi nhiều sản phẩm thiếu động lực khai thác, tạo quá trình phục hồi chậm và giao dịch chậm sôi động. Đặc biệt, việc làm quá phụ thuộc vào cam kết thu lợi trong khi không có nền tảng tiền xác thực đã làm nên niềm tin của nhà tư vấn bị ảnh hưởng.

Theo ông Võ Hồng Thắng , chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cần được điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Theo đó, phân khúc này phải được xác định chính xác vai trò là một phần trong hệ thống sinh thái du lịch - dịch vụ, gắn kết với chiến lược phát triển du lịch quốc gia cũng như đặc thù của từng địa phương, thay vì tiếp tục phát triển triển lãm.

Ông cho rằng đơn vị lựa chọn vị trí, quy mô và loại sản phẩm cần dựa trên khả năng thu hút và duy trì nguồn khách thực tế, tránh tình trạng cung cấp hoặc phụ thuộc quá nhiều vào phân khúc khách hàng.

Bên cạnh đó, thị trường cần chuyển từ mô hình cam kết lợi nhuận sang mô hình tập trung vào hiệu quả khai thác, dòng tiền vận hành và trải nghiệm người dùng. Điều này yêu cầu chủ tư vấn phải đầu tư bài viết hơn cho công việc kế hoạch, thiết kế, quản lý vận hành và đa dạng hóa sản phẩm du lịch kéo dài thời gian lưu trữ cũng như tăng cường chi tiêu của khách hàng. Khi giá trị bất động sản phẩm dưỡng dưỡng được hình thành từ hoạt động khai thác thực tế, thị trường sẽ có nền tảng ổn định và bền vững hơn.

Ngoài ra, tính minh bạch và ổn định của khung pháp lý được xem là yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển dài hạn. Một hệ thống giải pháp rõ ràng, thống nhất và dễ phát triển sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro cho nhà tư vấn, nâng cao chất lượng dòng vốn và hạn chế tình trạng phát triển thiếu kiểm soát.

Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, thị trường cần hướng dẫn đến sự chuyên nghiệp hóa của các bên tham gia, từ chủ đầu tư, đơn vị vận hành cho đến nhà thứ tư, với tư duy dài hạn và khả năng thích ứng tốt hơn trước các biến động kinh tế.

Đã đến lúc bất động sản nghỉ dưỡng cần được đặt đúng vai trò

Trong những năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển nóng và dàn trải nhưng thiếu bản sắc. Ảnh: Kỳ Phương

Luật chơi bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 đã thay đổi

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương , “luật chơi” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2026 đã thay đổi hoàn toàn. Thị trường sẽ không còn xuất hiện trạng thái “sốt nóng” trên diện rộng như trước, mà thay vào đó là sự phân hóa mạnh dựa trên giá trị thực tế của từng dự án.

Lý giải cho việc xác định điều này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho biết trước hết là sự thay đổi trong “khẩu vị” của nhà tư. Năm 2026 được xem là giai đoạn mở ra hướng phát triển mới cho bất động sản nghỉ dưỡng với tầm nhìn dài hạn hơn, ưu tiên tính ổn định và nhu cầu thực hiện.

Theo bà, người mua hiện nay rất cẩn thận và có kỹ năng lọc kỹ lưỡng hơn trong quá trình quyết định. Thầy vì đang hợp tác với các chiến dịch quảng bá hay những cam kết nhuận cao trên giấy, dòng tiền lợi nhuận tập trung vào chất lượng sản phẩm thực tế, năng lực phát triển dự án cũng như uy tín lâu dài của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường đang chứng minh xu hướng kiến ​​trúc các dự án cao cấp có “pháp lý chuẩn - dòng tiền thật”. Đầu tháng tư chuyển từ tâm lý kỳ vọng tăng giá giúp đầu cơ, lướt sóng ưu tiên khả năng tạo nguồn thu ổn định từ hoạt động cho thuê.

Trong bối cảnh này, những dự án đáp ứng đồng thời các yếu tố như pháp lý an toàn, đã được cấp cửa sổ, hoàn thiện và có khả năng khai thác dòng tiền hiệu quả sẽ trở thành thành tâm điểm hút vốn.

Một trong những ví dụ tiêu biểu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng đã đi vào vận hành và được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế. Việc vận hành chuyên nghiệp không chỉ giúp đảm bảo công suất khai thác thác khi du lịch phục hồi mà còn góp phần duy trì giá trị tài sản và tạo dòng tiền ổn định khoảng 5 - 7%/năm cho chủ sở hữu. Đây được xem là hướng đầu tư an toàn và vững chắc mà nhóm nhà tư trung đang tìm kiếm trong thời gian dài.

Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào năm 2026, ông Võ Hồng Thắng cho rằng sự phát triển của phân khúc này trước tất cả phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng cũng như chất lượng phục hồi của ngành du lịch.

Theo ông, du lịch đóng vai trò trò chơi “đầu kéo” đối đầu với bất động sản nghỉ dưỡng bởi hiệu quả khai thác, dòng tiền vận hành và khả năng duy trì giá trị tài sản của các dự án đều liên kết chặt chẽ đến quy mô và cơ cấu khách du lịch.

Nếu trong năm 2026, du lịch Việt Nam tiếp tục duy trì tiến độ tăng trưởng ổn định, đặc biệt ở các chỉ số lượng khách quốc tế, thời gian lưu trượng và năng lượng bình quân được cải thiện, thì hiệu quả khai thác tại các điểm đến trọng điểm sẽ có cơ hội nâng cao. Khi công việc phòng, doanh thu lưu trú và các dịch vụ hỗ trợ phục hồi theo hướng bền vững hơn, thị trường sẽ thành nền tảng dòng tiền thực tế cho các dự án dưỡng nghỉ, từ đó từng bước củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Võ Hồng Thắng, quá trình phục hồi này sẽ không diễn ra đồng đều mà trước tập trung tại những địa phương đã hình thành hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh và có khả năng thu hút lượng khách ổn định quanh năm.