Khi lãi suất giảm, sức mua và thanh khoản tăng có thể kéo giá bất động sản đi lên. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại talkshow "Bất động sản 2026: Giải mã Khu vực xanh cơ hội" do Báo Người Lao động tổ chức vừa qua, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh nhận định sau giai đoạn lãi tăng mạnh đầu năm, mặt bằng lãi suất hiện đang tăng dần ổn định và giảm nhiệt theo định hướng điều hành của cơ quản quản lý.

Theo ông Minh, diễn đàn này mang lại tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà khi áp lực chi phí vốn được giảm giảm, tạo điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận bất động sản.

Cẩn trọng với "bẫy" lãi suất

Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Giám đốc Việt Á Real, cho biết sau giai đoạn ưu tiên nắm tiền mặt để quan sát thị trường, nhiều nhà đầu tư hiện bắt đầu muốn quay lại làm không thể duy trì trạng thái giữ tiền quá lâu theo nguyên tắc đầu tư.

Dù vậy, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty Bất động sản Smartland, lưu ý nhà đầu tư cần cẩn thận với “bẫy” tốc độ khi mặt bằng lãi vay giảm dần.

Ông Đăng phân tích, trong giai đoạn lãi suất ở mức cao, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) được hạn chế, giúp các quyết định đầu tư trở nên tỉnh táo hơn và ít mang tính chạy đua. Điều này cũng tạo ra thị trường có khả năng mạnh mẽ, không chỉ đối với các đầu tư, dự án mà cả nhà đầu tư tham gia thị trường.

Ở chiều ngược lại, khi lãi suất hạ, sức mua và thanh khoản có xu hướng tăng, kéo theo nguy cơ giá bất động sản đi lên. Khi đó, chi phí đầu vào của nhà đầu tư cũng cao hơn, đặt ra bài toán hiệu quả thực tế. Do đó, ông nhấn mạnh nhà đầu tư cần đảm bảo an toàn dòng tiền khi đưa ra quyết định, đồng thời cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư dài hạn thay vì chỉ chạy theo biến động lãi suất.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Trung Minh nhấn mạnh dù lãi suất đang giảm, cả người mua lẫn nhà đầu tư vẫn cần nhìn dài hạn và thận trọng với các điều kiện đầu tư. Theo đó, yếu tố then chốt để mua bất động sản bao gồm uy tín chủ đầu tư, tiến độ bàn giao, tính pháp lý và khả năng duy trì tài chính trong suốt chu kỳ thị trường.

"Người mua cần chuẩn bị năng lực tài chính đủ để 'chịu đựng' qua các giai đoạn biến động, kể cả là chu kỳ tăng trưởng hay đóng băng", ông Minh nói.

lai vay anh 1

Các chuyên gia chia sẻ tại talkshow "Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội". Ảnh: BTC.

Là người làm việc trực tiếp với nhiều nhà đầu tư, ông Tạ Trung Kiên cho biết sau những bài học trong quá khứ, hành vi đầu tư đã thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Theo đó, nhà đầu tư hiện tập trung vào 3 tiêu chí là: lựa chọn điểm đến an toàn, ưu tiên tài sản tạo dòng tiền ổn định và họ cũng đã chấp nhận mặt bằng giá đã tăng, khó giảm sâu.

"Không chỉ nhìn vào ưu đãi"

Theo ông Huỳnh Trung Minh, các gói vay có lãi suất trần khoảng 6%/năm trong 5 năm là ưu đãi hấp dẫn trong bối cảnh hiện nay, có thể góp phần kích thích tâm lý người mua và cải thiện thanh khoản thị trường trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh người mua không nên chỉ xem xét năng suất ưu đãi mà cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, uy tín và “sức khỏe” của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Ông cho rằng phần ưu đãi lãi suất chỉ kéo dài trong 1-2 năm đầu, khi áp dụng tài chính chính của người mua thường kéo dài suốt 10-20 năm vay vốn. Vì vậy, bài toán quan trọng không nằm ở giai đoạn ưu đãi ban đầu mà khả năng duy trì dòng tiền trong 3-5 năm tiếp theo để có thể vượt qua một chu kỳ biến động của thị trường bất động sản.

Đối với người mua nhà lần đầu, ông khuyến nghị chỉ nên sử dụng đòn bẫy tài chính ở mức 50-60% giá trị tài sản bắn đảm bảo an toàn. Nếu khoản vay ở mức cao hơn, khoảng 70-80%, người mua cần chuẩn bị một tài khoản dự phòng đủ để thanh toán tổng cộng trong thời gian từ 1-3 năm nếu xảy ra gián đoạn thu nhập hoặc bất lợi kinh tế.

Theo ông Minh, khoản tiền dự phòng này có thể gửi tiết kiệm trong thời gian chưa sử dụng. Dù lãi suất gửi thường thấp hơn lãi vay khoảng 1-2%, đây vẫn được xem là hợp lý “chi phí bảo hiểm” để đổi lấy sự an toàn tài chính và khả năng trụ vững khi thị trường gặp khó khăn.

Về triển vọng thị trường, ông dự báo từ cuối năm 2026, dòng tiền sẽ quay trở lại bất động sản mạnh mẽ hơn nhưng theo hướng lọc, tập trung vào các dự án có vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín. Ông nhận định thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ và giai đoạn khó khăn thường không kéo dài quá 5 năm. Sau thời kỳ trầm lắng kéo dài từ 2022-2024, thị trường có thể bước vào chu kỳ hồi phục từ cuối năm 2026 và tăng tốc độ trong giai đoạn 2027-2028.

Theo đó, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho rằng để bán được hàng trong giai đoạn này, các chủ đầu tư buộc phải chứng minh năng lực triển khai thực tế, đảm bảo tiến độ đúng cam kết với khách hàng thay vì chỉ dừng ở kế hoạch trên giấy. "Một dự án chỉ thực sự có giá trị khi có cư dân sinh sống, tạo ra dòng chảy hoạt động thực", ông nói.

Bên cạnh đó, năng lực tài chính và tầm nhìn phát triển dài hạn của chủ đầu tư cũng là yếu tố quyết định để dự án được triển khai "đến nơi đến chốn".