"Chiếc chìa khóa" tháo gỡ vướng mắc pháp lý
Việc Quốc hội bấm nút thông qua Luật Phát triển đô thị ngày 24/8, đang tạo ra một bước ngoặt thể chế mang tính lịch sử đối với môi trường đầu tư, quản lý đất đai và phát triển hạ tầng tại TP.HCM. Tác động lớn nhất của đạo luật này không chỉ dừng lại ở các chính sách ưu đãi tài chính đơn thuần, mà nằm ở tinh thần phân cấp, phân quyền triệt để từ cấp Trung ương về cho chính quyền địa phương.
Điểm đặc biệt trong Luật Phát triển đô thị là một số quy định then chốt về trình tự thủ tục hành chính tại TP.HCM được áp dụng ngay từ ngày 1/9/2026. Giới phân tích nhận định, Luật Phát triển đô thị sẽ tác động trực tiếp và vô cùng mạnh mẽ lên thị trường thông qua hai "mũi nhọn" pháp lý gồm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư gắn liền với cơ chế tháo gỡ khó khăn dự án và quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất đi kèm cơ chế tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập.
Ở khâu chuẩn bị đầu tư, nếu trước đây các dự án khu đô thị hay nhà ở quy mô lớn phải trải qua quy trình trình duyệt kéo dài nhiều năm qua các Bộ, ngành Trung ương, thì nay TP.HCM được toàn quyền chủ động thẩm định, phê duyệt và xây dựng cơ chế xử lý khó khăn cho từng trường hợp cụ thể. Việc rút ngắn đáng kể thủ tục hành chính giúp tối ưu hóa vòng đời dự án, cắt giảm thời gian nguồn vốn bị "ngâm" trong hàng tồn kho và hạ thấp chi phí lãi vay phát sinh. Tác động tích cực này sẽ phản ánh ngay vào tiến độ pháp lý của dự án trước khi chuyển hóa thành doanh thu hay lợi nhuận trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp.
Về quản lý đất đai, TP.HCM được trao quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất trên toàn địa bàn (ngoại trừ đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh). Táo bạo hơn, thành phố được phép sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thành một dự án độc lập trước khi phê duyệt chủ trương cho dự án chính. Cơ chế này trực tiếp giải tỏa "cơn khát" mặt bằng cho các quỹ đất nông nghiệp, đất cao su đang chờ chuyển đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng. Phạm vi tác động còn lan tỏa rộng lớn ra nhiều quỹ đất đô thị và khu công nghiệp vốn trước đây nằm ngoài ranh giới thành phố, nay thuộc địa giới TP.HCM sau khi sáp nhập khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
TOD đóng vai trò "hạt nhân" kết nối liên vùng
Không dừng lại ở bài toán đất đai, Luật Phát triển đô thị còn cấp quyền cho TP.HCM trong việc chủ động phát triển đô thị gắn liền với hệ thống giao thông công cộng (mô hình TOD). Thành phố được tự ban hành chính sách, phê duyệt phương án tuyến, xác định vị trí nhà ga và quy hoạch không gian phụ cận các tuyến đường sắt địa phương. Việc xác định sớm ranh giới và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, mở ra cơ hội khai thác thương mại cực kỳ lớn cho các quỹ đất nằm trong vùng ảnh hưởng của hạ tầng giao thông.
Song song đó, TP.HCM được chính thức xác lập vị thế hạt nhân điều phối toàn bộ vùng đô thị đặc biệt và vùng Đông Nam Bộ. Trong quá khứ, các dự án hạ tầng liên tỉnh thường rơi vào cảnh "lệch pha" tiến độ do mỗi địa phương tự quyết định phần việc trên địa bàn của mình. Khi thành phố đóng vai trò đầu mối chỉ đạo thống nhất, các tuyến đường vành đai, cao tốc và chuỗi liên kết logistics liên vùng sẽ được triển khai đồng bộ hơn, tạo động lực tăng trưởng bứt phá cho cả khu vực phía Nam.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, những thay đổi mang tính đột phá về thể chế này sẽ tạo ra dư địa bứt phá rõ rệt cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất phù hợp với định hướng quy hoạch mới.
Điểm qua các doanh nghiệp bất động sản được giải phóng nguồn lực khi Luật Phát triển đô thị được thông qua có thể kể đến như Khang Điền (KDH), đây là doanh nghiệp được đánh giá là một trong những doanh nghiệp nằm ở tâm điểm thụ hưởng khi sở hữu quỹ đất quy mô lên tới khoảng 600 ha, nằm hoàn toàn tại khu vực TP.HCM cũ như Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức và Quận 2 cũ. Việc phân cấp quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, tự quyết chỉ tiêu đất và cơ chế tách dự án giải phóng mặt bằng sẽ tác động trực tiếp, giúp Khang Điền cởi trói pháp lý, đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện thủ tục và sớm đưa dự án vào kinh doanh.
Tiếp theo là Becamex IDC (BCM) nắm giữ vị thế đắc địa với tài sản đất khu công nghiệp và đô thị khổng lồ tại Bình Dương cũ, nay đã thuộc địa giới TP.HCM. BCM được hưởng lợi kép từ cơ chế quản lý đất đai linh hoạt cùng các chính sách liên kết vùng, phát triển khu thương mại tự do, logistics tích hợp và khu công nghệ cao. Khi Chủ tịch UBND TP.HCM được quyết định ranh giới khu thương mại tự do và HĐND ban hành chính sách quản lý riêng, dư địa phát triển bất động sản công nghiệp, kho vận và nhà ở cho chuyên gia của BCM sẽ mở ra vô cùng rộng lớn.
Vinhomes và Vingroup (VHM/VIC) ghi nhận tín hiệu rất tích cực gắn liền với hai đại dự án trọng điểm là Khu đô thị Cần Giờ và Vinhomes Grand Park tại Thủ Đức. Các siêu dự án này thụ hưởng trực tiếp từ quyền tự quyết chỉ tiêu sử dụng đất của thành phố, kết hợp với nhóm chính sách bứt phá về trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do và hạ tầng logistics hiện đại.
Cao su Phước Hòa (PHR) sở hữu quỹ đất cao su quy mô lớn tại Bình Dương cũ, hứa hẹn bước vào giai đoạn bùng nổ khi TP.HCM nắm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chỉ tiêu sử dụng đất và quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ. Tương tự, Hodeco (HDC) cũng thuộc nhóm chịu tác động tích cực nhờ sở hữu các dự án tiềm năng tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, khu vực hiện đã chính thức hợp nhất vào TP.HCM.
Còn đối với Nam Long (NLG), doanh nghiệp được ghi nhận sự phân hóa khi hai dự án Mizuki Park và Akari City nằm tại TP.HCM hưởng lợi trực tiếp, trong khi Waterpoint hay Izumi nằm ở tỉnh lân cận thụ hưởng gián tiếp từ hạ tầng liên vùng. Các doanh nghiệp như GVR, SIP, DPR, TRC cũng ghi nhận tác động tích cực ở mức độ vừa phải nhờ đòn bẩy từ chuỗi liên kết hạ tầng liên tỉnh tại Đồng Nai và Tây Ninh.
Dưới góc nhìn của hơn 20 năm trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Văn Dũng - Tổng giám đốc Vượng Cát Group nhận định, việc phân cấp mạnh mẽ cho TP.HCM là bước đi chiến lược giúp cởi trói triệt để cho hàng loạt dự án đang giậm chân tại chỗ vì vướng mắc cơ chế ở cấp Trung ương. Việc chuyển giao thẩm quyền này giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa chi phí cơ hội, chủ động kế hoạch dòng tiền và rút ngắn chu kỳ đầu tư.
Đồng thời, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng khoảng cách từ thay đổi thể chế trên giấy tờ đến tiến độ thực tế của từng dự án vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành. TP.HCM dự kiến sẽ phải ban hành khoảng 175 nội dung cụ thể, bao gồm 101 dự thảo nghị quyết và quyết định. Trong đó, khoảng 78 đến 81 nghị quyết mang tính ưu tiên dự kiến sẽ được HĐND thành phố thông qua ngay trong tháng 9. Do đó, mức độ quyết liệt và tốc độ cụ thể hóa các quyền hạn mới của bộ máy công quyền sẽ là thước đo cuối cùng quyết định khả năng chuyển đổi quỹ đất, khơi thông dòng vốn và kích hoạt đà phục hồi bền vững cho toàn thị trường bất động sản.
