Tồn kho đạt đỉnh lịch sử, giá căn hộ vẫn neo cao
Theo dữ liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối tháng 6, tổng giá trị hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả ba sàn HOSE, HNX và UPCoM đã vượt mốc 635.700 tỷ đồng, tăng tới 20% so với thời điểm đầu năm. Cùng thời điểm, báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy tính đến ngày 17/7, cả nước tồn đọng khoảng 22.300 căn hộ thương mại chưa thể tiêu thụ. Bộ đã phải kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường can thiệp gỡ vướng thủ tục đất đai để hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng lượng hàng này.
Đáng chú ý, mặc dù áp lực tồn kho đè nặng, giá bất động sản lại không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) chỉ ra rằng giá bán sơ cấp trong nửa đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ, dao động phổ biến từ 30 đến 170 triệu đồng/m² tùy khu vực. Nghịch lý này phản ánh bức tranh lệch pha nghiêm trọng: thị trường không thiếu sức mua, nhưng sản phẩm tung ra lại nằm ngoài khả năng tài chính của đại đa số người dân.
Trong danh sách doanh nghiệp gánh khối tồn kho khổng lồ, Novaland dẫn đầu với hơn 157.700 tỷ đồng, phần lớn trong số đó đang được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay vượt 66.000 tỷ đồng. Khối bất động sản khu công nghiệp, tiêu biểu là Kinh Bắc và Becamex, cũng ghi nhận tồn kho tăng 14%, đạt gần 56.200 tỷ đồng. Thống kê còn cho thấy 21 doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, điển hình là Hudland với tỷ lệ lên tới 82%.
Giải mã nguyên nhân tồn kho địa ốc
Nguồn gốc của hiện tượng tồn kho phình to xuất phát từ sự lệch pha cung - cầu dai dẳng. Đa phần giá trị tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nơi đem lại biên lợi nhuận cao cho chủ đầu tư. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân có giá dưới 30 triệu đồng/m² – sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông – gần như mất tích trên thị trường.
Thứ hai là cái bẫy vòng luẩn quẩn giữa giá bán và tốc độ thanh khoản. Do chi phí tài chính, lãi vay và tiền sử dụng đất đầu vào tăng cao, doanh nghiệp không thể giảm giá bán nếu không muốn đối mặt với rủi ro thua lỗ. Việc neo giá cao trong bối cảnh thu nhập của người mua chưa theo kịp khiến tốc độ bán hàng chậm lại, tồn kho phình to, từ đó tạo thêm áp lực lãi vay buộc chủ đầu tư tiếp tục giữ giá cao để duy trì dòng tiền.
Thêm vào đó, một khối lượng lớn tồn kho thực chất là các dự án dở dang, chưa hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp sổ hoặc chưa nghiệm thu để đủ điều kiện chuyển nhượng hay ghi nhận doanh thu. Ngoài ra, việc dùng tồn kho làm tài sản bảo đảm ngân hàng như trường hợp Novaland khiến doanh nghiệp không thể hạ giá bán bằng mọi giá, bởi điều này sẽ làm giảm giá trị tài sản thế chấp và ảnh hưởng đến các cam kết tín dụng.
Triển vọng "thoát hàng" trong giai đoạn tới?
Đánh giá về thực trạng này, các chuyên gia kinh tế và bất động sản nhận định rằng việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để giải tỏa khối tồn kho kỷ lục. Triển vọng thoát hàng của thị trường trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào các yếu tố then chốt:
Thứ nhất là chính sách tín dụng và lãi suất ưu đãi. Để kích hoạt nhu cầu ở thực đang bị dồn nén, thị trường cần các gói vay dài hạn với lãi suất hấp dẫn dành riêng cho người mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Khi chi phí vốn giảm xuống mức hợp lý, thanh khoản dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ khởi sắc trước tiên.
Thứ hai là áp lực bắt buộc phải tái cơ cấu sản phẩm từ phía doanh nghiệp. Giới phân tích cho rằng các chủ đầu tư không thể tiếp tục ôm gánh nặng chi phí cơ hội để chờ thị trường cao cấp phục hồi. Việc chủ động chuyển đổi quỹ đất sang phát triển nhà ở xã hội hoặc phân khúc bình dân sẽ là chìa khóa mở đường ra cho dòng tiền. Sự bùng nổ nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ giải tỏa áp lực cho thị trường, giúp mặt bằng giá nhà ở thương mại tự điều chỉnh về trạng thái cân bằng.
Cuối cùng, đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay trên tồn kho cao, bài toán thoát hàng không đơn thuần là bán sản phẩm, mà là chiến lược tái cấu trúc toàn diện nợ và dòng tiền. Việc đàm phán kéo dài kỳ hạn nợ, hoán đổi nợ bằng tài sản hoặc hợp tác với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính (M&A) sẽ giúp giải phóng bớt tài sản bảo đảm, tạo dư địa linh hoạt về giá để đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ.
Nhìn chung, rủi ro thanh khoản từ khối tồn kho 635.000 tỷ đồng không chỉ đe dọa sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản mà còn lan sang hệ thống ngân hàng và thị trường trái phiếu. Triển vọng thoát hàng trong giai đoạn tới chỉ thực sự rõ nét khi doanh nghiệp chấp nhận chia sẻ rủi ro, tái cấu trúc danh mục sản phẩm tiệm cận với túi tiền của người mua thực, kết hợp cùng các trợ lực tín dụng mua nhà từ phía quản lý nhà nước.
