Sức mua sụt giảm, tồn kho nhà đất tăng gấp đôi
Theo báo cáo tổng hợp từ Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý 3/2026, lượng tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án đang có xu hướng lan rộng và gia tăng tại 27 trên tổng số 34 địa phương. Cụ thể, lượng tồn kho đạt khoảng 51.950 căn và nền, tăng hơn 94% — tức là gần gấp đôi — so với mức 26.717 sản phẩm của cùng kỳ năm ngoái.
Xét theo cơ cấu sản phẩm, lượng tồn kho bao gồm 15.319 căn hộ chung cư (tăng 19,5%), 17.089 căn nhà ở riêng lẻ (tăng 11,6%) và 19.542 nền đất (tăng 75% so với quý II). Bên cạnh đó, các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) cũng ghi nhận lượng tồn kho khoảng 1.046 căn.
Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự gia tăng của lượng hàng tồn đọng này là do thanh khoản và giao dịch trên thị trường sụt giảm rõ rệt. Trong quý III, toàn quốc ghi nhận hơn 92.000 giao dịch thành công, giảm 8% (chỉ bằng 92%) so với quý II. Trong đó, tổng lượng giao dịch của cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn (giảm 14%), trong khi phân khúc đất nền đạt 69.157 giao dịch (giảm 6%).
Tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận như Đồng Nai hay Tây Ninh, báo cáo từ DKRA Consulting cũng chỉ ra thực trạng sức cầu yếu ở hầu hết các phân khúc, trong khi nguồn cung sơ cấp chủ yếu xoay vòng từ hàng tồn kho của các dự án cũ.
Đơn cử như phân khúc đất nền với nguồn cung sơ cấp 8.324 nền (trong đó 95% là hàng từ các dự án đã mở bán trước đó) nhưng chỉ tiêu thụ được 119 nền, giảm tới 66% so với quý trước và tỷ lệ tiêu thụ chỉ vỏn vẹn 1%. Tương tự, phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp 11.439 căn với lượng tiêu thụ 746 căn (giảm 27%), tỷ lệ tiêu thụ đạt 7%; phân khúc căn hộ có nguồn cung 13.215 căn nhưng chỉ tiêu thụ được 3.471 căn (giảm 66%, tỷ lệ tiêu thụ 26%).
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng trên phạm vi toàn quốc, số liệu thống kê cho thấy phần lớn nguồn cung sơ cấp cũng nằm ở trạng thái tồn kho, gồm 2.428 căn biệt thự nghỉ dưỡng (tiêu thụ èo uột 38 căn, giảm 86%), 3.604 căn nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng hoàn toàn không ghi nhận giao dịch, cùng với khoảng 6.300 căn condotel với 79% là hàng tồn kho.
Báo cáo từ Savills TP HCM cũng củng cố thêm góc nhìn khi cho biết tỷ lệ hấp thụ chung ở mức thấp khoảng 25% (tương đương 1.400 giao dịch), trong khi phân khúc biệt thự và nhà phố tại TP HCM chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn 14% trên tổng số 3.600 căn mở bán mới.
Áp lực tài chính và bản chất của khối lượng tồn kho
Lý giải về những con số này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills TP HCM, chỉ ra rằng lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao tiếp tục là rào cản lớn gây áp lực nặng nề lên dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khả năng chi trả của người mua nhà, khiến nguồn cung tuy duy trì nhưng nhu cầu thực tế lại suy yếu.
Dưới lăng kính kinh tế vĩ mô, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Vượng cát Group phân tích, lượng tồn kho bất động sản hiện nay chủ yếu mang tính chất đầu tư và tập trung dày đặc ở phân khúc cao cấp. Thêm vào đó, việc số lượng tồn kho trên sổ sách tăng lên còn xuất phát từ nguyên nhân nhiều dự án bị ách tắc pháp lý trong nhiều năm vừa qua nay đã được tháo gỡ, đủ điều kiện để ghi nhận thành sản phẩm. Ngoài ra, hiện tượng khách hàng liên tục trả lại hợp đồng do không được các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn cũng khiến tài sản bị dội ngược trở lại phía chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ gia tăng nợ xấu.
Tuy nhiên, một nghịch lý đặt ra là dù tồn kho lớn, các chủ đầu tư lại không thể tự do lựa chọn giải pháp giảm giá sâu hay bán tháo.Tổng Giám đốc Vượng Cát Group cho rằng, nguyên nhân cốt lõi là các sản phẩm bất động sản này đang được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại; nếu tiến hành định giá lại đột ngột sẽ tác động trực tiếp và tiêu cực đến dòng vốn an toàn của toàn bộ nền kinh tế.
Do đó, dưới góc độ điều hành vĩ mô, Nhà nước không coi phân khúc cao cấp là đại diện cho một thị trường lành mạnh nên sẽ không có các chính sách "giải cứu", mà thay vào đó tập trung toàn lực nguồn lực để tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, ông Nguyễn Văn Dũng khuyến nghị cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy luật thị trường, từ bỏ tư duy đầu cơ ngắn hạn lướt sóng để chuyển hướng sang khai thác tài sản, cho thuê nhằm tạo ra dòng tiền bền vững.
Giải pháp nào để tháo gỡ
Đóng góp ý kiến về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định rằng việc đánh giá đầy đủ quy mô tồn kho không thể chỉ dừng lại ở các sản phẩm hiện hữu nằm sẵn trong dự án của chủ đầu tư, mà cần phải tính gộp cả lượng tồn kho từ các dự án phải tạm dừng triển khai do vướng mắc pháp lý lẫn lượng hàng tồn đọng trên thị trường thứ cấp nhằm tránh gây lãng phí nguồn lực đất đai.
HoREA đưa ra khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận, hạ giá bán sản phẩm hợp lý và thiết kế các chính sách thanh toán linh hoạt hơn nhằm kích cầu tiêu dùng. Doanh nghiệp cần cơ cấu lại nguồn lực, dịch chuyển dòng vốn từ phân khúc cao cấp sang phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân, đồng thời tập trung xử lý dứt điểm nợ xấu, tránh đầu tư dàn trải để khơi thông dòng tiền đang bị ngưng trệ.
Đặc biệt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị Nhà nước xem xét thí điểm cơ chế định giá và mua lại các dự án nhà ở thương mại đang bị tồn kho, sau đó tiến hành chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê công vụ. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp giải tỏa áp lực dòng tiền cho doanh nghiệp đồng thời tăng nhanh nguồn cung quỹ nhà ở công cho xã hội.
Ở chiều hướng tích cực, nhiều cơ chế chính sách tháo gỡ cho các dự án bất động sản tồn đọng đang được các cấp chính quyền triển khai quyết liệt. Theo số liệu từ HoREA, tính đến ngày 27/9, cả nước đã xử lý được 4.372 dự án, chiếm tới 90,2% trên tổng số 4.846 dự án vướng mắc; trong đó có 842 dự án đã được đưa trở lại hoạt động và 1.835 dự án hoàn thành toàn bộ thủ tục pháp lý. Riêng tại TP HCM, cơ quan chức năng cũng đã hoàn tất việc tháo gỡ vướng mắc cho 723 dự án, đạt tỷ lệ 54% trên tổng số 1.338 dự án gặp khó khăn trước đó, tạo đà từng bước khôi phục niềm tin và sự thanh khoản cho thị trường trong thời gian tới.
