Thanh khoản suy giảm
Số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trên toàn quốc trong quý II chỉ đạt khoảng 100.005 giao dịch. So với quý I, con số này đã sụt giảm 28,5% và giảm tới 36,3% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm 2025.
Mức độ ảnh hưởng diễn ra không đồng đều giữa các loại hình. Phân khúc đất nền chịu mức giảm sâu nhất khi chỉ đạt 73.438 giao dịch, tương đương 67,4% quý trước và 59,9% cùng kỳ. Trong khi đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I và 77,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại hai đô thị lớn, diễn biến trầm lắng thể hiện rõ qua số liệu từ One Housing. Thị trường sơ cấp Hà Nội chỉ phát sinh khoảng 7.100 giao dịch căn hộ, kéo tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới xuống còn 50%, đánh dấu quý thứ ba liên tiếp đi xuống. Nhóm bất động sản giá trị cao chịu ảnh hưởng mạnh nhất khi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp sụt 16 điểm phần trăm, còn hạng sang giảm mạnh 27 điểm phần trăm.
Sự thận trọng của người mua xuất phát chính từ rào cản tài chính và tâm lý chờ đợi. Khảo sát hơn 600 khách hàng của One Housing phản ánh mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi hiện dao động ở mức cao từ 11–14%/năm, khiến khoảng 40% người chưa mua nhà bày tỏ sự e ngại. Đáng chú ý, 67% nhóm chưa có nhu cầu mua quyết định đứng ngoài quan sát để chờ tín hiệu rõ ràng hơn, trong khi tỷ lệ người coi bất động sản là kênh đầu tư ưu tiên đã giảm 23 điểm phần trăm xuống còn 64%.
Tại TP.HCM, toàn khu vực đạt khoảng 9.500 giao dịch căn hộ trong quý II nhưng phần lớn thanh khoản lại rơi vào các dự án tại khu vực phía Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ). Riêng khu vực trung tâm TP.HCM chỉ đạt khoảng 2.400 giao dịch, sụt giảm 13% so với cùng kỳ.
Phân hóa sâu sắc
Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Tại trung tâm Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp quý II bình quân đạt khoảng 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý I nhưng tăng 46% so với cùng kỳ. Các khu vực lân cận như Văn Giang ghi nhận khoảng 67 triệu đồng/m². Tại TPHCM, giá căn hộ sơ cấp trung tâm dao động khoảng 103 triệu đồng/m², tăng 14% so với cùng kỳ, trong khi khu vực phía Bắc TP.HCM tiệm cận mức 60 triệu đồng/m², tăng 33%.
Trái lại, trên thị trường thứ cấp, áp lực hạ nhiệt đã bắt đầu lộ diện. Theo dữ liệu từ Biggee, tháng 5/2026 đánh dấu mốc lần đầu tiên giá căn hộ tại Hà Nội quay đầu giảm sau 32 tháng liên tục đi lên. Dù vậy, nhờ đà tăng tích lũy mạnh trong 4 tháng đầu năm, giá căn hộ Hà Nội tính từ cuối năm 2025 đến nay vẫn giữ mức tăng trung bình khoảng 9,5%. Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp quý II tại Hà Nội lùi về khoảng 123 triệu đồng/m² và TP.HCM ở mức 108 triệu đồng/m².
Đối với đất nền, giá chào bán bình quân thứ cấp trên cả nước giảm khoảng 2,5% so với quý trước xuống 40 triệu đồng/m², riêng TP.HCM giảm gần 3% xuống còn khoảng 66 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, các hoạt động chuyển nhượng dự án cũng ghi nhận mức chiết khấu phổ biến từ 3–6%, chủ yếu ở các sản phẩm giá trị lớn hoặc từ các chủ sở hữu gặp áp lực về thanh khoản.
Đánh giá về triển vọng thị trường giai đoạn cuối năm 2026, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Vượng Cát Group nhận định, đợt điều chỉnh hiện tại là một nhịp gia tăng sự lành mạnh cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng đóng băng mà bước vào quá trình tự sàng lọc và thiết lập lại mặt bằng giá hợp lý hơn.
Theo ông Nguyễn Văn Dũng, dòng tiền đầu tư trong nửa cuối năm 2026 sẽ trở nên khắt khe và thực tế hơn rất nhiều. Những sản phẩm mang tính chất đầu cơ, thiếu tính pháp lý hoặc giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực sẽ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản. Ngược lại, dòng tiền sẽ ưu tiên đổ vào các dự án có pháp lý chuẩn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và giải quyết được nhu cầu ở thực của đa số người dân.
Tổng giám đốc Vượng Cát Group cũng cho biết thêm, đà phục hồi của các thị trường phụ cận như Đồng Nai hay Hưng Yên sẽ tiếp tục được củng cố nhờ lực đẩy từ hạ tầng giao thông kết nối vùng và chi phí đầu tư hợp lý hơn vùng lõi trung tâm. Đối với người mua nhà có sẵn nguồn lực tài chính, giai đoạn cuối năm 2026 chính là thời điểm thích hợp để tiếp cận các bất động sản chất lượng với mức giá đã qua điều chỉnh cùng nhiều chính sách ưu đãi tốt từ phía chủ đầu tư.
