Thị trường giữ nhịp nhờ dòng vốn có chọn lọc
Theo dữ liệu tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản trong quý II/2026 đã chứng kiến sự tăng trưởng ổn định về số lượng giao dịch. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp thành công, nâng tổng số lượng giao dịch tích lũy trong 6 tháng đầu năm lên mức xấp xỉ 48.000 giao dịch. Tính riêng nguồn cung mở bán mới trong giai đoạn quý II/2026 đạt khoảng 19.600 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, cho thấy sức mua và lực cầu trên thị trường vẫn được duy trì ở mức tương đối khả quan.
Tuy nhiên, bức tranh chung không phản ánh sự phục hồi đồng đều hay tình trạng "bong bóng" giao dịch trên toàn diện. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước đây — nơi dòng vốn thường có xu hướng phân bổ dàn trải, lan tỏa từ khu vực trung tâm ra vùng ven và tạo nên các cơn "sốt đất" cục bộ —, dòng tiền hiện tại thể hiện sự thận trọng và tính chọn lọc rất cao. Chỉ những dự án đáp ứng trọn vẹn bộ tiêu chuẩn về pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đảm bảo, khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín mới có thể thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích rằng nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn đang đóng vai trò là trụ đỡ chính giúp thị trường giữ vững đà tăng trưởng. Hành vi của khách hàng và giới đầu tư đã có sự thay đổi căn bản về mặt bản chất: chuyển hướng từ việc tìm kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá trong ngắn hạn ("đón sóng") sang việc sở hữu các bất động sản có khả năng vận hành, sử dụng và sinh lời bền vững ("đón giá trị").
Sự dịch chuyển tư duy này phân hóa rõ rệt qua hai nhóm mục tiêu sở hữu chính. Đối với nhóm khách hàng mua để ở, các yếu tố về giá bán thuần túy không còn là thước đo duy nhất. Khách hàng đặt trọng tâm vào chất lượng môi trường sống, hệ thống tiện ích nội khu như trường học, công viên, trung tâm thương mại, khu thể thao, cùng khả năng kết nối giao thông thuận tiện đến các trung tâm hành chính và làm việc. Đối với nhóm khách hàng mua để kinh doanh hoặc cho thuê, bài toán đầu tư được mở rộng và tính toán định lượng kỹ lưỡng hơn. Nhà đầu tư tập trung phân tích quy mô dân cư hiện hữu, sức mua nội khu và khu vực lân cận, năng lực vận hành của đơn vị quản lý, cũng như dòng lưu lượng khách hàng thực tế có thể tiếp cận bất động sản.
Trong cả hai trường hợp, pháp lý dự án đầy đủ và tiến độ bàn giao đúng hẹn tiếp tục là điều kiện tiên quyết, giúp người sở hữu triệt tiêu các rủi ro phát sinh trong suốt quá trình nắm giữ tài sản. Khách hàng hiện nay quyết định xuống tiền dựa trên hệ thống dữ liệu đa chiều: từ bảng giá, chính sách tín dụng, hồ sơ pháp lý, năng lực thi công đến hiệu suất khai thác cho thuê thực tế.
Mô hình dẫn dắt xu hướng "Hệ sinh thái"
Bổ sung cho góc nhìn về sự phát triển của thị trường, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch VARS, nhận định rằng xu hướng chủ đạo trong tương lai sẽ thuộc về các đại đô thị tích hợp. Đây là những dự án được quy hoạch hoàn chỉnh, kết hợp đồng bộ giữa không gian ở, không gian làm việc, thương mại và hệ thống dịch vụ tiện ích.
Tuy nhiên, sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối xung quanh dự án mới chỉ dừng lại ở điều kiện cần. Để một dự án thu hút dòng tiền bền vững, chủ đầu tư phải đáp ứng đồng thời các tiêu chuẩn khắt khe về quy hoạch bài bản, năng lực triển khai, hệ thống tiện ích đa dạng và khả năng sớm hình thành một cộng đồng cư dân sinh sống đông đúc. Chính vì vậy, khái niệm "hệ sinh thái bất động sản" đang trở thành yếu tố cốt lõi tạo nên lợi thế cạnh tranh giữa các dự án lớn trên thị trường.
Dưới góc độ phân tích kinh tế tài chính,ông Hoàng Đình Thảo, Tổng giám đốc Hồng Hà Land cho rằng, chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục duy trì định hướng kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.
Việc tăng trưởng dư nợ tín dụng chung trên thị trường không đồng nghĩa với việc các điều kiện cho vay được nới lỏng diện rộng. Ngược lại, dòng vốn tín dụng được điều hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính lành mạnh, các dự án đã hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý, cùng những phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thực hoặc có khả năng tạo ra dòng tiền và giá trị kinh tế trực tiếp.
Ông Hoàng Đình Thảo cũng lưu ý rằng mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn "vốn rẻ" như các năm trước. Trong bối cảnh đó, các ngân hàng thương mại sẽ siết chặt quy trình thẩm định. Pháp lý dự án, năng lực tài chính, nghĩa vụ trả nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án sẽ là những chỉ số bắt buộc để đánh giá hồ sơ vay.
Đánh giá về bản chất của nguồn tiền đang giao dịch trên thị trường, ông Trần Quay Sáng, Tổng giám đốc Bất động sản S-LK, khẳng định dòng tiền chủ đạo hiện nay xuất phát từ nguồn tiền tích lũy và lượng vốn dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn cho tài sản, đặt ưu tiên hàng đầu vào tính pháp lý và có kỳ vọng tăng trưởng giá trị trong dài hạn.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư bất động sản không còn phổ biến. Ngay cả đối với nhóm người mua với mục đích ở thực, tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất vẫn chi phối quyết định vay. Khi có nhu cầu sử dụng vốn vay ngân hàng, người mua thường chủ động duy trì tỷ lệ đòn bẩy ở mức thấp thường dưới 50% giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn tài chính cho gia đình.
Sự phân hóa của dòng tiền đã chia thị trường thành các nhóm phân khúc với diễn biến thanh khoản khác biệt.
Mặc dù có mặt bằng giá bán ở mức cao, các sản phẩm nằm tại khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, hoặc thuộc các đại đô thị đã hoàn thiện hạ tầng vẫn ghi nhận mức độ hấp thụ rất tốt. Lợi thế của nhóm sản phẩm này nằm ở vị trí đắc địa, nguồn cung khan hiếm, hạ tầng đồng bộ và khả năng giữ giá vượt trội qua các chu kỳ kinh tế.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đây là nhóm ghi nhận lực cầu thực tế rất cao. Tuy nhiên, do chịu sự kiểm soát bởi các quy định, tiêu chuẩn và điều kiện tiếp cận riêng từ chính sách quản lý, nhóm sản phẩm này không thuộc đối tượng thu hút dòng vốn đầu cơ, mà đóng vai trò giải quyết bài toán an sinh xã hội và nhu cầu ở thực.
Trong khi đó, các sản phẩm đất nền, biệt thự thuộc vùng ven chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc thiếu cộng đồng cư dân sinh sống hiện vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng. Dòng tiền đầu tư chưa có dấu hiệu quay trở lại mạnh mẽ với nhóm phân khúc này. Phân khúc vùng ven cần thêm thời gian để tích lũy hạ tầng, hoặc chờ đợi các động lực tăng trưởng mới cũng như các chính sách kích cầu và bán hàng linh hoạt hơn từ phía các chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản quý II/2026 phản ánh sự trưởng thành của dòng vốn đầu tư. Việc dịch chuyển từ tư duy "đón sóng" sang "đón giá trị" đã xác lập một mặt bằng tiêu chuẩn mới: dự án muốn huy động vốn từ thị trường bắt buộc phải hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ, tối ưu hóa hệ sinh thái và chứng minh được khả năng khai thác thực tế. Đây sẽ là nền tảng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn trong các giai đoạn tiếp theo.
