Bán nhà khi chưa đủ điều kiện, xây sai quy hoạch
Trong bức tranh chung của thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) từ lâu đã được biết đến như một trong những nhà phát triển nhà ở hàng đầu, nổi tiếng với các chuỗi sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền như EHome, Flora hay các khu đô thị quy mô lớn như Mizuki Park, Akari City và Waterpoint. Với lịch sử hơn 30 năm hoạt động và vị thế của một doanh nghiệp niêm yết thuộc nhóm VN30, Nam Long luôn xây dựng hình ảnh về sự chỉn chu, bài bản và tuân thủ kỷ cương pháp luật.
Tuy nhiên, chuỗi thông tin liên quan đến các kết luận thanh tra, xử phạt hành chính và nghĩa vụ tài chính phát sinh gần đây trên nhiều lĩnh vực—từ phát triển dự án bất động sản, xây dựng, tài chính thuế cho đến nghĩa vụ công bố thông tin trên thị trường chứng khoán—đã khiến giới đầu tư và khách hàng không khỏi ngỡ ngàng. Hàng loạt "vết gợn" pháp lý lộ diện không chỉ gây ảnh hưởng trực tiếp đến cư dân tại các dự án mà còn đặt ra những thách thức rất lớn đối với thương hiệu và uy tín doanh nghiệp.
Lĩnh vực cốt lõi của Nam Long là phát triển bất động sản lại chính là nơi phát sinh nhiều tồn tại pháp lý mang tính hệ thống nhất. Ngày 23/09/2026, Thanh tra Chính phủ đã ban hành Thông báo Kết luận Thanh tra số 3451/TB-TTCP (được công bố rộng rãi vào ngày 30/09/2026), vạch rõ hàng loạt vi phạm của Tập đoàn Nam Long cùng các công ty con và công ty liên kết.
Một trong những điểm nóng pháp lý được cơ quan thanh tra chỉ rõ nằm tại Dự án Đồng Nai Waterfront (do Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai—đơn vị thành viên của Nam Long làm chủ đầu tư). Tại dự án này, chủ đầu tư đã tiến hành ký kết các hợp đồng giao dịch, huy động vốn và bán sản phẩm bất động sản cho khách hàng trước thời điểm thực hiện công khai thông tin chi tiết về dự án theo đúng quy định. Nghiêm trọng hơn, trong các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký kết với người mua, doanh nghiệp đã không ghi rõ thời hạn sử dụng đất—một thông tin pháp lý quan trọng bậc nhất quyết định đến giá trị tài sản và quyền lợi lâu dài của người tiêu dùng.
Tương tự, tại dự án Akari Hoàng Nam (Akari City - TP.HCM), sai phạm liên quan đến điều kiện mở bán cũng xuất hiện. Cụ thể, tại Block D thuộc dự án này, doanh nghiệp đã tiến hành bán căn hộ cho khách hàng khi chưa thu xếp được bảo lãnh của ngân hàng thương mại về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà đúng tiến độ. Việc mở bán thiếu bảo lãnh ngân hàng không chỉ vi phạm nghiêm trọng Luật Kinh doanh Bất động sản mà còn đẩy rủi ro tài chính về phía người mua nhà.
Không dừng lại ở khâu bán hàng, khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý hậu bán hàng của Nam Long cũng ghi nhận nhiều sự chậm trễ. Tại dự án Khu nhà ở Nguyễn Sơn (TP.HCM) và Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate (Long An/Tây Ninh), chủ đầu tư đã bị kết luận chậm thực hiện lập và nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) cho cư dân theo thời hạn luật định.
Về mặt trật tự xây dựng và quản lý đô thị, tại dự án Southgate, công trình cầu D8 đã được chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng khi chưa đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sai phạm này sau đó đã buộc doanh nghiệp phải tiến hành phá dỡ công trình để khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Ngoài ra, Nam Long cũng vi phạm các quy định về báo cáo quản lý khi không thực hiện chế độ báo cáo định kỳ hàng tháng, hàng quý gửi về Sở Xây dựng TP.HCM đối với dự án Akari Hoàng Nam; đồng thời chậm gửi hồ sơ đề nghị UBND TP.HCM thẩm định giá bán nhà ở xã hội tại dự án Nguyễn Sơn. Cơ quan Thanh tra đã yêu cầu Nam Long chấm dứt ngay các vi phạm, đồng thời kiến nghị chính quyền địa phương lập văn bản xử phạt hành chính bổ sung theo thẩm quyền và xem xét chuyển Cơ quan Điều tra nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm hình sự.
Liên tục sai phạm tài chính
Những tồn tại pháp lý của Nam Long không chỉ dừng lại ở hồ sơ xây dựng mà còn lan sang khâu quản lý dòng tiền dự án và nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Tranh chấp và chậm trễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư vốn là "điểm nóng" của thị trường bất động sản những năm gần đây, và Nam Long cũng không phải ngoại lệ. Tại các cụm chung cư thuộc dự án Akari Hoàng Nam và Mizuki Park (do Công ty Cổ phần NNH Mizuki làm chủ đầu tư), chủ đầu tư bị kết luận chậm thực hiện quyết toán và chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (2%) cho Ban Quản trị chung cư.
Trong quá trình thanh tra và xử lý sau thanh tra, doanh nghiệp mới tiến hành khắc phục bằng cách nộp bổ sung số tiền hơn 357 triệu đồng kinh phí bảo trì còn thiếu vào tài khoản chuyên dụng mở tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) để làm thủ tục bàn giao lại cho đại diện cư dân.
Tại dự án do Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn (công ty liên kết của Nam Long) làm chủ đầu tư, cơ quan chức năng đã phát hiện việc tính thiếu tiền sử dụng đất đối với diện tích 137,77m2. Dù nguyên nhân xuất phát từ quá trình thẩm định hành chính của cơ quan chuyên môn, nghĩa vụ tài chính phát sinh vẫn thuộc về phía doanh nghiệp. Căn cứ Thông báo điều chỉnh nghĩa vụ tài chính ngày 29/06/2026 từ Cục Thuế TP.HCM, doanh nghiệp đã phải thực hiện nộp bổ sung số tiền hơn 1,558 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước.
Bên cạnh mảng bất động sản, uy tín của Nam Long trên thị trường vốn cũng chịu tác động không nhỏ sau quyết định xử phạt hành chính từ cơ quan quản lý thị trường chứng khoán.
Vào tháng 06/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long số tiền 92,5 triệu đồng. Nguyên nhân được xác định là do Nam Long đã có hành vi: Thực hiện đăng ký, lưu ký trái phiếu chào bán, phát hành riêng lẻ không đúng thời hạn theo quy định pháp luật đối với 03 lô trái phiếu doanh nghiệp do công ty phát hành.
Dù giá trị tiền phạt không quá lớn so với quy mô tài chính của một tập đoàn niêm yết, nhưng việc vi phạm quy định pháp luật về nghĩa vụ lưu ký trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 153/2020/NĐ-CP và Nghị định 65/2022/NĐ-CP trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang nhạy cảm đã khiến tâm lý của các nhà đầu tư cá nhân lẫn định chế tài chính trở nên e ngại hơn.
"Lỗ hổng" tuân thủ và đòn giáng vào uy tín thương hiệu
Đánh giá về chuỗi sai phạm xuất hiện liên tục và trên nhiều mảng hoạt động của Nam Long, giới chuyên môn cho rằng đây là một tín hiệu cảnh báo nghiêm trọng đối với hệ thống quản trị rủi ro của tập đoàn này.
Theo các Chuyên gia Pháp lý Bất động sản nhận định, với một tập đoàn phát triển bất động sản quy mô lớn và có hàng chục năm kinh nghiệm như Nam Long, việc vướng phải các sai phạm mang tính cơ bản như: bán nhà khi chưa đủ điều kiện công khai thông tin, thiếu bảo lãnh ngân hàng, hay xây dựng sai quy hoạch... là điều rất khó bào chữa. Nó phản ánh hai vấn đề: Hoặc là doanh nghiệp đang chịu áp lực quá lớn về dòng tiền nên chấp nhận 'cầm đèn chạy trước ô tô', hoặc bộ máy kiểm soát tuân thủ (compliance) nội bộ đang xuất hiện những lỗ hổng rất lớn.
Chung quan điểm, các chuyên gia Phân tích Thị trường Vốn nhận định, uy tín đối với người mua nhà và niềm tin của nhà đầu tư chứng khoán là hai tài sản vô hình quan trọng nhất của một doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Khi doanh nghiệp liên tục để xảy ra các 'vết gợn' từ việc chậm cấp sổ hồng, nợ quỹ bảo trì của cư dân đến bị xử phạt hành chính trên thị trường trái phiếu thiệt hại không đo đếm bằng vài trăm triệu tiền phạt. Cái giá phải trả chính là sự suy giảm niềm tin. Trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ, những thông tin tiêu cực này sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn khi huy động vốn, phát hành cổ phiếu/trái phiếu mới hoặc mở bán các dự án tiếp theo.
Trước những kết luận của Thanh tra Chính phủ và các cơ quan quản lý chuyên ngành, đại diện Nam Long Group đã lên tiếng khẳng định tập đoàn đang tích cực phối hợp với các cơ quan chức năng để rà soát, khắc phục triệt để các tồn tại, đồng thời cam kết các sự việc trên không làm ảnh hưởng đến tiến độ vận hành tổng thể cũng như quyền lợi của cổ đông và khách hàng.
Tuy nhiên, chuỗi sai phạm kéo dài của Nam Long là bài học đắt giá không chỉ cho riêng tập đoàn này mà cho toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Việc chạy theo quy mô, lợi nhuận hay áp lực dòng tiền ngắn hạn mà coi nhẹ quy trình pháp lý sẽ luôn dẫn đến những hậu quả nặng nề. Đối với Nam Long, việc khẩn trương giải quyết dứt điểm các vướng mắc về Sổ hồng, hoàn trả quỹ bảo trì cho cư dân và minh bạch hóa hoạt động tài chính sẽ là con đường duy nhất để doanh nghiệp lấy lại niềm tin đã phần nào bị rạn nứt từ thị trường.
